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摘要：为满足人们的居住需求，房地产行业逐渐发展起来，但近年来，房地产市场却出现了房价增长过快，难以让大众满意，因此，引导与控制房地产开发也成为政府工作要点。为解决这一问题，应发挥城市规划功能，科学引导与控制房地产开发。
关键词：房地产开发；城市规划；关系
1对房地产开发的特点
1.1寿命周期性
房地产项目管理旨在一定水平上可以掌握和筹备进行一次性房地产的工作，希望可以保证房地产项目在一定的时间内实现预先想要达到的目的，能体现出房地产开发的主要功用。就房地产开发项目来讲，房地产开发项目工程目标如果能飞速的完成，那么它的自身价值就会消失，通过上面的叙述，我们能够看出房地产开发管理呈现出寿命周期性的特征是客观存在的事实。
1.2复杂性
鉴于与房地产开发相关的部门比较多，因此想要对房地产进行管理，就必须掌握非常多的有关组织和学科性的知识，管理人员更需要有较高的综合性知识水平，才会有能力解决房地产开发管理过程中发生的问题。从实际情况来看房地产开发管理工作，它的管理经验还有一定的欠缺，在执行的过程中也会出现一些不可回避的问题，所以在一定程度上房地产的开发管理增大了它的复杂性。除了这些，还需要有不同的经历和不在一样的组织中的人来形成一个新型的房地产开发管理组织来进行对房地产开发管理的实行，让他们以交流探讨的方式，从基础上实现房地产对开发进度、技术和项目成本的需要，从而对房地产项目实行有用的开发和管理。综上解析，在房地产项目实施过程中，它所表现出来的系统性和复杂性的特征，会直接作用于房地产项目开发的质量上。
1.3阶段性特征
在房地产开发管理的实施进程中能够表现出比较明显的阶段性特征，房地产开发所在的每一个阶段都可以对不同的施工类型进行任务的区分，但因为每一个阶段都有不同程度的差异性，所以房地产管理工作的内容和对房地产开发管理的定义存在着较大的差异性。一般来讲，房地产开发的实施过程中，管理人员需要房地产开发工程的实际情况作为基准点，出色的完成需要的项目内容，制定完整的开发项目管理指标，实行必要的管理方法。
2城市规划的具体概念
人们一般都会在一定时间内对城市经济和社会发展目标进行有效的实现，让这个城市的性质、规模以及未来的发展方向得到有效的明确，然后对城市的土地资源进行合理的利用，以此实现让城市中空间布局、建设部署和具体安排之间的关系得到有效的协调，这整个环节我们将其称之为城市规划。城市规划主要是通过实践活动慢慢发展起来的，现代城市进行规划活动属于社会改良活动范围内，它是政府行为和工程技术的有效结合，城市属于客观现象、规划属于意识表述，将这两者之间的关系进行有效的整理可以更好地促进人们对城市规划的认识。
3城市规划与房地产开发的相互关系
由于城市规划和房地产开发内涵、任务、原则各异，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程,两者着力点各不相同，既有区别又有联系，城市规划与房地产开发二者相互交叉相互影响。
（1）从实现的目标来考察，城市规划与房地产开发两者是指导和被指导的关系城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段及其共同目的是为城市大众谋利、创造良好的生活和生产环境，以满足城市居民生活生产的需要。城市规划是城市建设的总体安排和全面部署，在城市建设中处于龙头地位，起着先导和统筹的作用。科学的城市规划可以鲜明地展示城市形象，提升城市美感，提高土地的利用率，避免无效建设和重复建设，对城市房地产开发起着指导和制约的作用。而城市规划所绘制的城市发展蓝图部分要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者密不可分。
（2）从发展战略方面考察，城市规划和房地产开发是宏观和微观的关系城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，是国家对城市建设进行宏观调控的手段，实现国家控制、维持和发展城市的策略。城市规划对城市建设起到了宏观调控的作用，首先应保证城市基础建设和城市公共服务设施的建设用地。其次，在“市场失灵”情况下，对土地市场和房地产市场近规范化管理，保证土地利用效率的基础上实现社会的公平。再次，保证土地可以在社会总体利益下进行合理的分配、合理的利用与合理的开发；最后可以采取政府干预分方式对房地产市场进行管理。
（3）从实现方法来考察，城市规划和房地产开发是目的和手段的关系。城市规划确定城市发展的目标和方向，是一种目的行为；而房地产开发则是实现城市规划的手段之一，也是最经济、最快速的一种手段。因此可以说二者之间的关系是目的与手段的关系。这就要求城市规划兼顾房地产开发，房地产开发服从城市规划，实现共同目标。当符合科学规划的房地产项目得以完满实施取得全社会的三大效益后社会则获得佳绩，开发商获得最佳业绩。如果两者矛盾缺乏同一性就会给城市建设与发展带来麻烦。
（4）从时效上考察，城市规划和房地产开发是长远利益和眼前利益，远景目标和近期目标的关系城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果，重视的是眼前利益。
（5）从空间上来考察，城市规划和房地产开发是整体和局部的关系城市规划注重整体，关注全局，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择，从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的三者的相互统一,侧重研究降低社会成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目，开发地或企业的经济效益，从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要；而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。
（6）城市规划既要考虑房地产开发商的利益，大力增强规划的弹性和应变能力，又要符合城市规划的整体布局，开发符合城市规划的房地产在市场经济中，城市规划在城市发展过程中具有否决权，因此城市规划要加强对房地产开发地产的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。城市规划应增强规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断做出调整和补充，建立健全规划反馈和评估体系，依据规划实施后的效果，对尚未、已经或实施中的规划进行及时修正，严肃查处房地产商的违法行为，确保城乡规划建设成果。房地产开发是基于城市规划基础上，对城市建筑进行建设的过程。房地产商要想取得长远的开发发展空间，就要切实遵循政府宏观调控和市政部门的城市规划，不能私自违规操作，相关部门和领导应该对开发过程进行严肃监督，并对开发商的配套项目、建筑风格等方面给予合理的规划建议，共同携手实现城市规划的目标。
4结语
合理的城市规划可以直接影响到对房地产的开发，两者之间的关系也是较为特殊的，房地产开发项目要正常的进行，就应将城市规划作为发展的依托，这样就要求城市规划可以充分的发挥自身的作用，给予房地产开发项目正确的引导，并与实际情况相联系，运用合理的规划方法，对城市土地的利用做好规划，完善城市周边的设施，科学的进行规划与开发。尤其是在房地产项目开发建设之前，应加强与城市规划的联系，将国家所制定的相关政策落到实处，只有这样才能够为自身的发展奠定坚实的基础。
参考文献
[1]谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理.2003（1）.
[2]王晓燕，来延肖.城市规划应与房地产开发协调发展[J].城市开发，2004（6）.