一、对建立和完善我国不动产登记制度的一些思考（论文文献综述）
张亚琼[1]（2020）在《预购商品房之抵押预告登记的效力研究》文中提出在预购商品房的交易市场中,抵押预告登记是跟随着我国商品房预购制度兴起的一项配套制度。购房者以预购的商品房作为抵押物向银行贷款,以支付房屋剩余的价款,而开发商作为保证人为购房者的贷款承担担保责任。在以预购商品房作抵押贷款时,不管是购房者、开发商或者是银行,他们最终的期望都是购房者获得商品房的房屋所有权,从而银行才可以取得商品房屋的抵押权,最后开发商能够获得商品房的价款来解除其保证责任。银行凭借贷款合同设立的抵押预告登记发放了贷款,目的就是为了防范金融风险。若在此期间购房人无法按期偿还贷款导致违约,银行是否仅能凭借设立抵押预告登记对变卖、拍卖抵押物所得的价款优先受偿。在目前的法律框架下,法律法规并未对预购商品房抵押的概念、性质和效力等予以明确规定。在预购商品房抵押借款纠纷中,权利人银行已经在商品房上办理了抵押预告登记的,是因该登记取得不动产物权保护的效力,或者该登记只是正式抵押登记前的一种债权登记。各级法院在审理此类案件时,针对在办理正式的商品房抵押登记前,权利人银行对预购商品房只享有合同履行期待权等问题有不同的理解。由于抵押预告登记是一种非物权性质的登记,它不同于抵押权登记,抵押权的预告登记并不是真正的设立抵押权,因此法院无法确认银行对已设立抵押预告登记的抵押物是否享有优先受偿权。在物权法定主义的框架下,由于目前尚缺乏对预购商品房之抵押预告登记效力的直接规定,预购商品房的抵押也急需尽快找到其在我国民法体系中的定位。由于对预购商品房抵押的性质及其相关效力问题认识不清,故长期以来困扰着银行业,这类问题要急需解决。所以本文分为四部分的内容来对预购商品房之抵押预告登记的效力进行分析,通过梳理典型案例总结出在司法实践中所反映的问题,最后提出完善预购商品房抵押制度效力的建议。本文分为四个部分:第一部分,先从抵押之预告登记的概念入手,再分析其性质和三大效力,最后将抵押预告登记与其他相关制度进行分析,其中包括将其与抵押本登记、在建建筑物抵押登记进行区分讲述。第二部分,先是对我国现行制度的立法概况整理,包括抵押预告登记制度的立法目的和立法概况,例如法律、部门规章、地方性法规对预购商品房之抵押预告登记是怎样的规定,最后描述抵押预告登记制度的近些年的实施效果。第三部分,通过对三个典型案例的梳理,分析银行是否仅能凭借设立抵押预告登记对变卖、拍卖抵押物所得的价款优先受偿。针对案例的梳理分析,最后总结了预购商品房之抵押预告登记在司法实务中呈现的问题。有针对性地在第四部分提出完善的建议。第四部分,文章最后是基于在司法实务中总结出的问题提出了相应的完善建议,以明确预购商品房之抵押预告登记的效力问题,有助于从根本上解决此类纠纷。总而言之,面对当前审判实践混乱的现状,立法者应尽快统一法律的适用和完善法律的解释。此类纠纷案件关系到社会的金融秩序和老百姓的生活,在处理此类案件时法官应更加注重法律效力与社会效力的统一,以达到银行,购买者和开发商三者之间的利益平衡。最终将有助于降低社会生活中此类纠纷的发生率,从而推动商品房金融市场的有序稳定发展。
许媛媛[2]（2020）在《扬州市不动产统一登记管理问题研究》文中认为改革开放以来,我国的市场经济和房地产市场得到迅速发展。目前随着我国市场经济体制的不断完善,房地产市场一片繁荣。产权是整个市场体系的核心,而不动产统一登记则是最直接、最有效的保护不动产权利人物权等合法权益的重要手段。在不动产的交易市场中,会出现各种各样的纠纷。在不动产统一登记出台和实施前,我国实行的是分散登记制度,但是分散登记制度弊端很多。2013年,国家首次要在全国建立完善的不动产统一登记管理制度,这是我国现代市场经济的必然要求,它也能进一步保护交易双方的利益,对于促进我国经济的发展等都具有极其积极的意义。从出台到落地,不动产统一登记制度在实施过程中确实遇到了一系列问题,影响了不动产的有效管理。扬州市自从2016年全面开展不动产统一登记的管理工作以来,便民利民服务水平得到提升,营商环境得到优化,不动产的统一登记管理在某种程度上取得了一定的成效,但是随着不动产统一登记管理的不断深化推进,政策宣传针对性、有效性不足,登记队伍专业化素质参差不齐,不动产登记机构不统一,规范化建设程度不一,平台建设不规范、不统一等一系列问题开始显现出来。本研究在新公共服务理论和交易成本理论的理论基础上,进行总结分析。梳理出其原因主要是缺乏有效的政策宣传渠道和教育引导形式,缺乏严格的从业人员准入机制和系统的学习培训再提升机制,机构职能整合统一阻力大,相关法律法规实操性不强,数据整合和信息平台共享难等。通过调查研究浙江省、福州、南京、南宁等地的不动产统一登记管理工作并对其经验进行总结分析,提出扬州市可通过以下措施:找准角色定位,拓展多元化政策宣传渠道;加大准入门槛,进行定期系统再提升培训;整合登记职责,探索建立科学实操性规范;加大技术投入,建立信息集成共享型平台;优化业务流程,加强监督管理及廉政建设;政府购买服务,建立不动产登记保险制度等方能解决目前扬州市不动产统一登记管理中存在的问题,为扬州市不动产统一登记管理工作提出一些操作性较强的具体对策建议。
尹登玉[3]（2019）在《不动产统一登记的障碍因素与政策创新研究 ——以日照市为例》文中指出长期以来,我国实行的是不动产分散登记制度,随着社会经济的发展,分散登记带来的弊端日益显露,出现了行政成本高昂、错误登记增加以及群众利益无法得到有效保护等一系列问题。2013年,国家首次明确提出要在全国范围内建立不动产统一登记制度,这是中国土地制度改革的一项重要举措,它在保护不动产权利人的合法权益、提高政府治理效率和水平、维护市场交易安全等方面具有重要意义。然而,由于受过去长期分散登记惯性的影响,我国不动产统一登记自开展以来遇到很多问题,推行缓慢。因此,如何解决不动产统一登记的障碍,提升登记效率,引起了各级政府以及登记机构的高度重视,也成为了学术界研究的热点问题。本文以不动产统一登记试点日照市为例,依据产权理论、交易成本理论、物权变动理论以及有效政府理论,运用文献法、实地调查与部门访谈法、模糊AHP-DEMATEL分析等方法,剖析了日照市不动产统一登记的现状,探讨了存在的主要问题,从宏观与微观两个视角,探讨了不动产统一登记的障碍因素,并提出了对策建议。主要研究结论如下:（1）基于日照市不动产统一登记的现状分析表明,日照市目前基本完成了登记机构、登记人员以及业务流程的整合工作,颁发了一定数量的不动产权证书,数据整合和系统建设也取得了一系列成果,但仍然存在着政策法规不完善、部门间协调困难、信息技术滞后、登记人员专业素质不足以及历史遗留问题化解难度大等问题。（2）通过分析不动产产权主体的政策认知差异、登记意愿等,从微观层面深入探究不动产统一登记的障碍因素。结果表明,日照市有70.64%的居民支持不动产统一登记政策,登记意愿整体上较为强烈。登记意愿受到不动产产权主体的基本特征、产权状况、政策认知以及信心信任等因素的影响。（3）通过构建模糊AHP-DEMATEL模型,分析了各障碍因素之间的影响关系,并计算出综合影响度。结果表明,登记人员专业素质不足和法律法规不完善是最根本的障碍因素;部门间协调困难、登记信息化滞后以及既得利益群体的阻碍是最直接的障碍因素;中心度较高的障碍因素是历史遗留问题化解难度大、部门间协调困难以及登记配套政策滞后,它们是阻碍不动产统一登记最重要的障碍因素;各因素按照综合影响度大小排序,排在前五位的是:部门间协调困难、法律法规不完善、历史遗留问题化解难度大、登记配套政策滞后和登记机构职责不明确,表明这些障碍因素的重要程度。（4）建议从以下方面破解不动产统一登记的障碍因素,完善不动产统一登记制度。（1）政策法规层面。完善不动产登记法律法规,制定地方性的登记依据,及时出台登记配套政策,加大政策实施力度。（2）组织制度层面。完善不动产登记机构设置,优化不动产登记管理和监督机制。（3）信息技术层面。统一技术标准,加快数据整合,建立信息共享平台。（4）操作管理层面。创新体制,切实解决历史遗留问题,加强对登记人员的培训,提高登记人员综合素质,规范登记标准,推动操作流程标准化建设。（5）社会观念层面。尊重居民登记意愿,健全登记信息安全保障体系,夯实观念的社会基础,加强舆论宣传,引导社会公众正确认知不动产统一登记政策。
邵彦文[4]（2019）在《江西省不动产登记中介服务存在的问题及对策研究》文中指出在国家简政放权的大背景下,不动产登记中介服务的存在可以为政府、社会与群众提供诸多便利。由于不动产统一登记关系到我国亿万群众的切身利益,不动产登记中介机构在政府和群众之间提供服务时,专业的登记代理服务不仅可以为群众提供优质的登记服务,节约群众的登记时间,而且也可以在一定程度上减少不动产登记中心的工作量。在不动产登记中介服务的市场管理中,行业协会有着不可替代的作用。行业协会与政府相比具有信息来源充分、专业程度高、监管成本低等优势,由于政府部门管理逐步向“放管服”体制改革,对中介服务市场的监管需要行业协会的协助,使得我国不动产登记代理行业管理正在由政府管理模式向政府监管与行业自律协同模式转变。因此,如何让政府、行业协会及中介机构在不动产登记中介服务行业中充分发挥其真正作用,完善不动产登记中介服务行业管理体系成为当前不动产登记研究的重要课题。本文通过调查问卷和走访座谈形式,对江西省部分地区做了调研。主要的研究内容和结果如下:1.不动产登记中介服务相关概念的界定。广义的不动产登记中介实质上涵盖了多项领域,涉及多种资质管理和行业管理,在不动产统一登记的大背景下,本文主要研究的是狭义的不动产登记中介,即在工商行政管理部门依法注册并在不动产登记代理行业协会进行登记的具有不动产登记代理营业范围的有限责任公司、股份有限公司、合伙企业和个人独资企业。2.江西省不动产登记中介服务发展现状、存在问题与原因分析。对江西省部分地区不动产登记中介服务发展情况进行调研,选取三个典型的中介机构进行案例分析,发现了现阶段不动产登记中介服务主要存在制度建设滞后、行政监管权责分配不清、行业协会管理体制落后、行业协会自律管理机制不完善、中介机构服务内容单一、执业人员专业素质较低等问题。总结出中介服务问题的原因:从政府层面上看,不动产登记职能整合不到位,相关法律规范缺失;从行业协会层面上看,现有行业协会组织建设较弱,统一的不动产登记行业协会尚待建立,未能起到政府与机构间良好的桥梁作用;从中介机构层面上看,中介机构对行业活动缺少一定的执业规范,自律不严,中介机构之间恶性竞争、各自为战。3.完善我国不动产统一登记中介服务的建议。政府在不动产登记中介服务行业建设中应尽快完善行业管理的相关政策法律、优化不动产登记部门工作及明确市场监管主体之间的权责分配;行业协会为实现其在不动产登记中介服务市场中的作用,应从优化行业协会内部建设和落实行业协会外部监管职能方面着手准备;中介机构应明确服务内容与收费标准、注重从业人员专业素质的培养,设置奖惩制度留住人才,建立服务质量监控体系,加大机构服务宣传力度,使不动产登记中介朝着规范化、统一化、品牌化的方向发展。从政府管理、不动产行业协会、不动产登记代理中介机构三个层面探索完善江西省不动产登记中介服务的对策及建设,激发不动产统一登记中介服务市场活力,提升不动产统一登记职能部门行政效率,实现市场、社会及政府之间的良性互动,为下一步不动产统一登记制度及机构改革奠定坚实基础。
程博[5]（2019）在《海域使用权流转制度研究》文中研究指明资源配置是人类社会永恒的课题,海域资源的优化配置是实现经济社会可持续发展的重要保障。海洋在过去被认为是完全开放的空间,物权没有存在的余地。但近几十年的实践证明,由于人们恣意于私益,放任于经济利益,海洋不幸成为公地悲剧的现实标本。世界各国的海域物权制度经历了从无到有、不断完善的过程。由于我国长期实行计划经济,公法理论在我国影响颇深,所以我国海域使用权流转制度的设计主要基于公法理论,导致现行海域使用权流转制度行政管理色彩浓厚,海域使用权的私权性未得以彰显,表现在:海域使用立法主要以实现国家对海域资源的管理和控制为目的,以公法性规范为主,义务性、禁止性规定居多,而私法性规范不足,不重视权利,忽视对权利的保护。这种制度设计在我国海域物权制度建立初期,起到了稳定用海秩序、强化国家对海域资源管理的作用。但是在市场经济的今天,社会经济环境发生了巨大变化,法律观念发生了重大转变,限制权力、权利平等、物尽其用的观念已经深入人心。延续公法理论无法解决私权流转效率的问题。鉴于此,本文以物权法的视角,运用历史分析法、比较分析法、归纳法、经济分析法,对海域使用权流转问题进行研究,探寻完善我国海域使用权流转制度的法律路径。由于长期受限于公法理论,对海域使用权性质的认识并不清晰。尽管海域使用权在设立、行使、变更、消灭、保护等方面附加了公法的诸多限制,但不能以此作为海域使用权是公权的依据。海域使用权“私权化”有两个根本动因:一是赋予私人主体对一定范围内海域排他性支配权利,使其可以从对该海域付出的劳动和投入中获得应有的回报;二是界定私人主体可以从事排他性支配活动的范围,平衡不同私人主体的利益以及私人主体与社会整体的利益。《中华人民共和国物权法》确定海域使用权为用益物权,既是对物尽其用的回应,也是消解海域资源利用与保护之间冲突的私法选择。因此,尽管海域使用权受到公法的诸多限制,但不能改变其私权属性。海域成为民法之“物”,是对传统物权客体应为有体物及具有特定性、价值性、可支配性认识的突破和发展。海域资源的空间性决定了海域资源可以综合利用。海域使用权配置模式的选择是实现海域资源综合利用的关键。现行海域使用权单一配置模式不适应海域多功能、多层次利用的需要。分层确权理论是对我国现有海域使用管理制度的突破,但仍不能从根本上解决海域资源综合利用过程中的复杂关系。基于海域资源的空间性特点,提出按照海域功能用途设立海域使用权的构想,海域使用权的配置应当以海域功能用途为核心,根据海域功能用途的不同进行归类划分,基本原则是“一类功能用途、一项权利”,即依据实现海域的某一项经济价值的需要,确定该项海域使用权涉及的海域空间范围,并论证了这种构想与物权法理论的相容问题,为实现海域资源的立体综合配置和最佳利用提供了思路。海域使用权流转方式的选择影响海域使用权变动的效率。在海域使用权一级市场,海域使用权以行政审批方式出让为主,竞争性方式所占比重较小,市场的作用有限,导致海域资源配置不合理,造成海域使用效率低下。在海域使用权二级市场,海域使用权流转受到多重限制,并附加了行政审批程序,市场的作用发挥不充分,造成海域使用权流转不畅,物尽其用难以实现。因此,应区分公益性用海与经营性用海,分别设置海域使用权流转的条件,公益性用海采用行政审批方式出让,海域使用权变动的,严格实行行政审批制;经营性用海采用竞争性方式出让,优先选择挂牌或拍卖方式,取消对海域使用权流转的不合理限制,促进海域使用权市场化流转,实现物尽其用。完善行政审批制度,明确界定公共利益的内涵和外延,以限制权力的滥用。审视与完善海域使用权流转登记制度,使之与物权法相衔接,以弥补法律的不足,增强制度的可操作性,为海域使用权流转提供有效保障。海域使用权是物权,所以海域使用权流转制度的构建与完善应以物权法理论为架构。由于海域资源具有公共物品属性,关乎公益与私益,关乎效率与公平,所以,公法的引入与规制不可或缺。因此,应在尊重公法适度干预的前提下,从物权法的视角,对海域使用权流转制度进行理论解释、制度设计和法律完善,使其回归物权性,实现物尽其用。
张雪琴[6]（2019）在《不动产预告登记制度效力研究》文中认为不动产预告登记制度自2007年确立于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）以来,对于规范我国不动产物权变动制度和完善房屋交易市场起到了积极的辅助作用。预告登记以未来发生不动产物权变动请求权作为保全对象,通过干预预告登记义务人处分行为的保全措施达到最终进行物权变动本登记的目的。不动产预告登记是一种短暂性物权登记方式,其效力集中发挥在当事人办理完毕预告登记至本登记完成之时,在该时间段为尚未具备本登记条件的当事人提供了充足的准备,这也是预告登记制度被当事人青睐的重要原因之一。我国在引进不动产预告登记制度后,其他相关法规针对该制度的程序规范在《物权法》基础上做了一系列相配套的规定,但遗憾的是对预告登记效力问题并未做完备的规定,存在较多的缺漏,比如预告登记是否具有顺位保全效力、义务人破产后的效力等问题,需要在法律层面予以补充,使其更好的发挥效用。本文通过比较考察分析的研究方法,在充分的理论和实践借鉴的前提下,对预告登记的各效力做了逐一研究。本文共分为四个部分。第一部分以预告登记的基本理论为切入点,论述了预告登记的含义和性质的不同理解,分析了我国预告登记制度产生的历程,阐明了该制度在我国建立起来的基础。第二部分以预告登记的效力为核心对象,比较考察了德国、日本、我国台湾地区及我国对预告登记效力的不同规定,分别解析了预告登记的三大效力,并对相关规定作了进一步的考察分析,有助于发现我国对该制度效力规定方面的缺陷,对我国完善该效力制度奠定理论基础。第三部分以我国不动产预告登记制度效力存在的缺陷为研究目标,在立足我国目前法律规定现状之前提下,明确指出我国不动产预告登记存在的缺陷,在比较考察的基础上为下一步提出对预告登记效力的完善建议埋下伏笔。第四部分以笔者对我国预告登记效力的建议为主,就如何完善我国不动产预告登记的效力从不同方面针对各效力提出了自己的建议和立法设想,以期能对进一步完善我国物权变动制度,尤其是不动产预告登记效力在未来立法中的不断完善发挥一定的参考作用。
王铭裕[7]（2019）在《不动产登记审查标准问题研究》文中进行了进一步梳理不动产登记审查标准是不动产登记机关审查工作的风向标,所谓不动产登记审查标准,是指不动产登记机关依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿时所应遵循的标准,其中包括不动产登记机关的审查权限和审查范围。但是,立法并没有对审查标准作出明确规定,理论界和实务界也尚未形成统一的认识,司法机关通常采用的“合理审慎义务”也没有明确统一的内涵。从此争议点出发,首先提出不动产登记机关应当遵循形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准。当前理论界对不动产登记审查标准的讨论集中在,形式审查或是实质审查,形式审查侧重登记效率,实质审查力求登记准确性,二者的争议焦点主要在于,登记机关是否有权对登记原因行为进行审查。《物权法》、《不动产登记暂行条例》中将登记机关的审查义务界定为:查验、询问、实地查看以及及时登记,并没有对是否审查原因行为作出回应。通过对法条与争议焦点的分析,形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准,能够在最大程度上实现登记效率与登记准确的平衡,也能为司法实践提供指向性和可操作性。同时,实质审查的深度应当限于登记原因行为的形式合法性。其次,对形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准进行具体阐释。明确登记机关在受理、审核、登簿发证三个阶段的具体审查标准,受理和登簿发证阶段段均遵循形式审查原则,受理阶段审查申请人提交的登记材料是否规范、齐全、完备;登簿发证阶段检验登簿内容是否符合审核阶段所审查的结果,权利证书的领取是否符合规定。审核阶段是登记中最复杂的环节,对转移登记、抵押登记应当进行实质审查,除必要的形式审查外,审查内容还应包括:当事人之间的买卖合同或抵押合同是否符合形式合法性,是否存在明显不当的情形等。再次,提出支持不动产登记机关之所以应当遵循形式审查为原则,实质审查为例外的理论依据。第一,基于不动产登记的性质,不动产登记属于行政登记行为,行政登记中行政权力的行使要求其与司法权存在一定的界限,不能越俎代庖逾越到司法权领域,因此排除实质审查。第二,基于不动产登记的法律效力,不动产登记的法律效力可以分为,私法效力和公法效力。其中,私法效力涉及:物权变动的条件,登记推定力,公示公信效力等;公法效力涉及:税收、财产普查以及反腐等行政管理的诸多领域。不动产登记的私法效力是最基本的、最核心的效力,不动产登记存在的意义也是在于能够实现一定的私法效力。从公权力与私权利的角度考虑,非基于公共利益的目的,公权力不得干预私权利的行使,当事人之间基于合意使不动产物权发生变动,属于意思自治领域,登记机关的审查行为不应干涉。第三,基于行政赔偿理论。目前我国行政赔偿的费用来源主要是国家财政,而申请不动产登记缴纳的费用与登记错误的赔偿之间相差甚远,这给登记机关的工作带来巨大的压力。从严把握追究登记机关赔偿责任的标准更具有合理性,而不应过分要求登记机关承担所有登记错误造成的损失。此外,坚持以形式审查为原则,实质审查为例外的审查标准具有一定实践意义。立法方面,有利于完善不动产登记制度,为《不动产登记法》的制定提供方向和思路;行政机关方面,有利于明确不动产登记机关的审查义务,实务中更具有可操作性;司法方面,更加清晰的认定登记机关是否尽到合理审慎义务,从而更好的分配登记错误的责任承担。最后,对不动产登记制度的完善提出建议。为尽量避免登记错误的发生,除严格遵循审查标准外,建立登记员制度,要求不动产登记工作人员应具备相应的专业能力与业务能力。这一措施可以减少因能力素质不够造成的登记错误,增强登记准确性;同时建立责任保险制度,为登记错误提供相关止损指南与保障,在登记错误发生后,由保险公司优先赔偿,然后再根据责任分担向不同主体追偿,以此减轻登记机关的赔偿压力,也可以使权利人得到更有效的赔偿。
王欢[8]（2019）在《城乡统一建设用地市场的构建研究》文中提出传统的城乡二元建设用地制度已经不适应社会经济发展和建立社会主义市场经济体制的客观要求。各地自发的和政府推动的农村集体建设用地入市试点开启了构建城乡统一建设用地市场的历史进程。2014年1月19日,中共中央,国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》,明确指出“在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,为我国农村集体建设用地制度改革指明了方向。本文基于以上现实背景,对城乡统一建设用地市场构建问题进行研究,在理论和实践上都具有重要意义。本文在界定城乡统一建设用地市场相关概念的基础上,综合运用系统分析方法、logistic实证分析法、层次分析方法、模糊综合评价法等多种研究方法,考察了城乡建设用地市场的历史沿革与发展现状,揭示了构建城乡统一建设用地市场面临的主要制约因素;并在此基础上,研究了城乡统一建设用地市场的基本架构、运行机制、收益分配及风险防控。论文的主要研究结论如下:（1）城乡统一建设用地市场的基本规定。城乡统一建设用地市场是指城市建设用地使用权与农村集体建设用地使用权统一交易的市场,包括以下四层涵义:一是建设用地所有者平等参与土地市场的市场准入机制,实现了国有建设用地和集体建设用地权能对等;二是统一、高效的城乡建设用地市场运行机制,最大程度地释放供求机制、价格机制、竞争机制的市场调节功能。三是城乡建设用地相关主体的利益共享机制,保证了城乡建设用地市场主体在收益共享权利、收益共享机会以及收益共享规则上的平等性;四是适度有效的国家宏观调控机制,最大程度地促进建设用地资源的优化配置。（2）城乡建设用地市场由割裂走向统一是历史发展的必然,但在城乡统一建设用地市场建立过程中依然面临着诸多制约因素。首先,城乡建设用地在法律制度、产权安排等方面的不对称性是制约当前城乡统一建设用地市场构建的根本原因。其次,在现有制度框架下,城乡统一建设用地市场的构建还面临着主体障碍和市场约束。其中,主体障碍包括地方政府的“土地财政依赖”,农村建设用地入市主体认知与入市意愿低;市场约束则表现为集体建设用地入市价格形成机制和收益分配机制不规范,集体建设用地入市交易成本高、风险大以及集体建设用地入市的市场市场限制较多。（3）城乡统一建设用地市场的基本架构主要由交易主体、交易客体、交易规则、交易程序、交易平台所构成。在此基本架构中,城乡统一建设用地市场的各个组成部分以城乡建设用地“同地、同价、同权”为原则,在市场运行机制的作用下,发挥市场配置土地资源的功能,同时在政府监督和管理下,促进建设用地市场的规范有效运行。并在此基础上构建了以城镇规划区内采取“实物交易+指标交易”和城镇规划区外采取“指标交易”为主要内容的城乡建设用地交易模式,用以解决由于土地的空间性以及位置的固定性造成的建设用地供需不匹配的问题。（4）城乡统一建设用地市场土地价格形成机理。以效用最大化理论为基础,引入讨价还价因子,将集体建设用地交易双方的主观偏好（风险规避系数）和客观能力（讨价还价能力）区分开来,并纳入同一模型,探讨城乡统一建设用地市场中的土地交易价格的形成机理。不难发现,就农村集体经济组织而言,其风险规避系数越高,讨价还价能力越低,土地的成交价格就会越低,反之亦然。为了提高城乡统一建设用地市场的运行效率,应该在成立专门的农村集体土地管理机构,提高农村集体经济组织讨价还价能力的基础上,充分发挥城乡建设用地交易平台和交易中介在信息传播上的重要作用,并辅以政府信息供给的主要责任,降低交易双方的信息获取成本,形成较为公平合理的土地交易价格。（5）城乡统一建设用地市场条件下的土地收益分配。根据马克思主义地租理论,认为集体建设用地增值收益的原因主要包括土地利用增值、农地转用增值、供不应求增值、规划管制增值、外部辐射增值等。得出相应的分配原则是:（1）由农村集体对土地所有权的垄断带来的农村集体建设用地的绝对地租必须全部归农民集体所有;（2）由地块经济条件、交通状况、资源分布的差异造成的级差地租I的分配顺序应该为农村集体经济组织>地方政府>用地单位;（3）由农村集体、政府和企业在同一块建设用地上追加投资改变该土地的生产效率而产生的地级差收益Ⅱ的收益分配顺序应该为地方政府>集体经济组织>用地企业。（6）城乡统一建设用地市场的风险评估与防范。从指标层看,加剧地方政府债务危机的风险、农村宅基地失去社会保障的功能的风险、国家对土地管理失控的风险、利益分配不公平的风险、降低房价的风险等五个指标在城乡统一建设用地市场风险评估指标体系中的权重较大。从准则层看,降低政府管理效益的风险、侵害农民利益的风险、消弱国家宏观调控的风险、冲击房地产市场的风险和危及国家粮食安全的风险的风险严重程度分别为0.3437、0.3184、0.1522、0.1236、0.0621。城乡统一建设用地市场的系统风险的评估值为0.44,城乡统一建设用地市场在整体上存在一定的风险。因此,需要从事前、事中、事后三个环节采取有效措施,使其控制在社会经济可承受的范围之内。
张倩[9]（2019）在《我国不动产行政登记法律制度研究》文中提出不动产,是重要的物质财富,对于每一个公民、法人和其他组织都具有极为深刻的意义。随着2015年《不动产登记暂行条例》正式实施,在很大程度上解决了以前分散行政登记的问题,也为推进我国不动产统一行政登记相关工作的顺利展开提供了法律依据。笔者通过研究现行我国不动产行政登记法律制度的立法与实践,发现在登记实践与司法实践分别存在着登记模式混乱,司法审查标准不统一的问题。并且出现了不动产登记行政案件数量大幅上升以及出现大量登记错误的情况。为更好地解决上述问题,笔者将以我国的不动产行政登记法律制度为主题作相关的研究。本文将着重研究登记审查模式以及登记错误相关的法律责任界定与司法审查两个方面的内容。通过研究和论证,并结合数据、图表以及典型案例进行充分的探讨,笔者认为应当设置以形式审查为主,实质审查为辅的登记审查模式更加符合实际和具有科学性。并且为了更好地解决大量的登记错误的问题,通过研究论证,提出应当统一不动产行政登记司法审查标准的创新观点。总的来说,从理论上,本文从行政法的视角,探讨国家权力义务与公民权利义务在不动产行政登记法律制度的重要体现。从实践上,针对所述问题寻求具体的解决措施以完善我国的不动产行政登记法律制度。本文从主体框架上由为三个大的部分构成,第一部分是作为本文论题提出的引言,第二部分是本文最重要的主体正文部分,最后是作为概括的小结。正文部分由四个不同的重要内容所组成:第一,主要运用数据、图表以及典型案例对不动产行政登记法律制度的现状与问题进行研究。现状根据内容可具体分为立法现状与实践现状两个方面的内容。主要由三个小的部分所组成,分别为历史沿革,现行制度以及当前各地采取的具体措施。问题主要表明我国不动产行政登记存在着登记模式混乱以及司法审查标准不一致的问题,并进行分类概括总结。第二,首先,具体介绍不动产行政登记审查模式,即形式审查与实质审查,并比较其优缺点。其次,举例域外典型国家即德国、澳大利亚以及日本各异的不动产行政登记审查模式并进行分析研究。最后,分析立法现状结合典型案例对我国不动产行政登记审查模式及标准不一致等问题进行充分探析。第三,主要探析与发生登记错误的相关研究,重要的内容分类主要包括的法律责任界定与司法审查两个部分。首先表明选择登记错误类型案件作为责任界定与司法审查研究对象的理由,接下来对登记错误的含义等基础理论内容进行分析总结。最后结合典型案例着重探讨不动产行政登记错误的法律责任界定与司法审查,具有很强的实践性和很高的研究价值。第四,针对上述登记模式混乱以及司法审查标准等问题,理论结合实际地提出一些完善我国的不动产行政登记法律制度的建议,这也是本文在内容上重要的创新之处。不动产行政登记法律制度的发展和完善,在提高政府治理效率和水平,保护不动产权利人的合法权益,维护交易安全,进一步健全现代产权制度,为我国社会主义市场经济的繁荣发展夯实坚定的基础上,均具有深刻的意义。
郝爽[10]（2019）在《H市不动产登记管理流程优化研究》文中提出对不动产登记管理流程进行优化是落实不动产登记机制的体现。优化不动产系统化的管理流程,可以对不动产登记服务中心的登记形式进行规范,让其更好地为人民服务,为人们的生活提供方便,保障权利者的合法利益,提高国家政府的公众影响力和行使职能的效率,使得我国有关产权的经济管理建设拥有明确的管理标准,在各方面都能够带来积极的作用。探讨地区性的特色登记管理流程方式,让其发挥出实际、参考与政策上的作用。优化H市的不动产登记管理流程,在保障H市顺利开展不动产系统化的登记业务活动同时,在现实中是非常具有引导作用的,可操作性也很强;其他的市区或是县城同样可以参考H市的不动产登记管理流程模式,总结H市的实践经验,既可给其他县市开展登记管理工作带来便利,也具有一定的借鉴作用。本文主要研究的是H市的不动产登记管理流程,通过登记和登记流程的基本情况,研究在H市不动产登记事务中心建立统一的不动产登记流程,其中还包括不动产的有关概念、业务、制度;展开探讨了H市不动产登记现状与登记流程现状,通过走访形式对不动产登记工作中的职能整合、人员配备、服务效果、工作流程与信息化建设相关内容,结合了流程优化和举例对比的方式,H市不动产统一登记业务建立起了专门的业务流程结构、组合登记与权利的类型,对业务流程进行分析,主要以实现登记管理流程的清理、简化、整合与自动化,创立有效的业务管理相协调的机制,加强办理登记业务人员的工作能力为优化流程模式。研究了业务流程优化后,各部门形成了职能分工明确,业务类型多样的流程构架,对比H市优化前后的不动产登记管理流程的预期效果。最终在对管理流程中的各个节点进行持续的优化和健全;根据不同节点业务需要调配岗位人员;配置更加先进的网络设备,促进信息化平台的普及;强化不同流程节点的人员沟通,增强业务的服务职能等等内容上完善H市不动产系统化的登记管理工作。
二、对建立和完善我国不动产登记制度的一些思考（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、对建立和完善我国不动产登记制度的一些思考（论文提纲范文）
（1）预购商品房之抵押预告登记的效力研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 一、抵押预告登记制度的概述 |
| (一)抵押预告登记的概念 |
| 1、预购商品房抵押的定义 |
| 2、预告登记的定义 |
| 3、预购商品房之抵押预告登记的界定 |
| (二)抵押预告登记的性质 |
| (三)抵押预告登记的效力 |
| 1、物权公示效力 |
| 2、保全请求权效力 |
| 3、抵押权顺位效力 |
| (四)抵押之预告登记与其相关制度的对比 |
| 1、抵押之预告登记与抵押本登记 |
| 2、抵押之预告登记和在建建筑物之抵押登记的对比 |
| 二、我国的不动产预告登记制度概况及评析 |
| (一)我国预告登记制度的立法目的 |
| (二)我国预告登记制度之立法概况 |
| 1、我国法律对抵押预告登记的规定 |
| 2、部门规章对预购商品房之抵押预告登记的规定 |
| 3、关于预购商品房之抵押登记的地方性法规 |
| (三)抵押预告登记制度的实施效果 |
| 三、预购商品房之抵押预告登记效力认定的司法现状与问题分析 |
| (一)裁判一:银行对预购的房屋不享有抵押权,亦不享有优先受偿权 |
| 1、案件梳理 |
| 2、观点分析 |
| (二)裁判二:银行对预购房屋享有抵押权,也有权优先受偿 |
| 1、案件梳理 |
| 2、观点分析 |
| (三)裁判三:银行对预购房屋不享有抵押权,而无过错时享有优先受偿权 |
| 1、案件梳理 |
| 2、观点分析 |
| (四)在司法实务中抵押预告登记之效力所呈现的问题 |
| 1、法律的适用不符合当事人的预期 |
| 2、预告登记的变更规定存有弊端 |
| 四、完善抵押之预告登记效力的路径考量 |
| (一)健全预购商品房之抵押预告登记制度 |
| (二)完善合同条款,明确各方的权利和义务 |
| (三)合理确立抵押预告登记的转变机制 |
| 结语 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（2）扬州市不动产统一登记管理问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 理论意义 |
| 1.2.2 现实意义 |
| 1.3 国内外相关文献综述 |
| 1.3.1 国外相关研究及其实践活动 |
| 1.3.2 国内相关文献综述 |
| 1.4 研究目标和主要内容 |
| 1.4.1 研究目标 |
| 1.4.2 研究内容 |
| 1.5 研究方法和研究思路 |
| 1.5.1 研究方法 |
| 1.5.2 研究思路 |
| 1.6 创新与不足 |
| 第2章 相关概念和理论基础 |
| 2.1 相关概念 |
| 2.1.1 不动产 |
| 2.1.2 不动产统一登记 |
| 2.2 理论基础及其对本研究的启示 |
| 2.2.1 新公共服务理论 |
| 2.2.2 交易成本理论 |
| 第3章 扬州市不动产统一登记管理现状和存在的问题 |
| 3.1 扬州市不动产统一登记管理现状 |
| 3.1.1 不动产登记相关机构和职责 |
| 3.1.2 不动产登记程序 |
| 3.1.3 不动产登记从业人员队伍 |
| 3.1.4 不动产登记服务 |
| 3.1.5 登记信息系统建设 |
| 3.2 扬州市不动产统一登记管理存在的问题 |
| 3.2.1 宣传针对性和有效性不足 |
| 3.2.2 登记队伍专业化参差不齐 |
| 3.2.3 不动产登记机构不统一 |
| 3.2.4 规范化建设程度不一 |
| 3.2.5 平台建设不够规范和统一 |
| 第4章 扬州市不动产统一登记管理存在问题的原因分析 |
| 4.1 缺乏有效的政策宣传渠道和教育引导形式 |
| 4.2 缺乏严格的从业人员准入机制和系统的学习培训再提升机制 |
| 4.3 机构职能整合统一阻力大 |
| 4.4 相关法律法规实操性不强 |
| 4.5 数据整合和信息平台共享难 |
| 第5章 国内部分省市不动产统一登记管理经验和借鉴 |
| 5.1 部分省市不动产统一登记管理经验 |
| 5.1.1 浙江省: “最多跑一次”服务模式 |
| 5.1.2 南京: 房产交易与登记一体化办理平台 |
| 5.1.3 福州: 优化登记流程,创新登记服务机制 |
| 5.1.4 南宁: “24小时不打烊”全自助办证登记程序 |
| 5.2 启示与借鉴 |
| 5.2.1 统一不动产登记机构 |
| 5.2.2 健全的管理制度保障 |
| 5.2.3 便捷高效的登记流程 |
| 5.2.4 完善的信息互联共享 |
| 第6章 优化扬州市不动产统一登记管理的对策建议 |
| 6.1 找准角色定位,拓展多元化政策宣传渠道 |
| 6.2 加大准入门槛,进行定期系统再提升培训 |
| 6.3 整合登记职责,探索建立科学实操性规范 |
| 6.4 加大技术投入,建立信息集成共享型平台 |
| 6.5 优化业务流程,加强监督管理及廉政建设 |
| 6.6 政府购买服务,建立不动产登记保险制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（3）不动产统一登记的障碍因素与政策创新研究 ——以日照市为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究意义 |
| 1.2.1 理论意义 |
| 1.2.2 现实意义 |
| 1.3 国内外研究进展 |
| 1.3.1 关于不动产登记机构 |
| 1.3.2 关于不动产登记簿册 |
| 1.3.3 关于不动产登记依据 |
| 1.3.4 关于不动产登记信息查询 |
| 1.3.5 关于不动产统一登记的障碍因素 |
| 1.3.6 国内外现状研究评述 |
| 1.4 研究目标与研究内容 |
| 1.4.1 研究目标 |
| 1.4.2 研究内容 |
| 1.5 研究方法与技术路线 |
| 1.5.1 研究方法 |
| 1.5.2 技术路线 |
| 第2章 理论分析框架构建 |
| 2.1 概念界定 |
| 2.1.1 不动产 |
| 2.1.2 不动产登记 |
| 2.1.3 不动产统一登记 |
| 2.2 理论基础 |
| 2.2.1 产权理论 |
| 2.2.2 交易成本理论 |
| 2.2.3 物权变动理论 |
| 2.2.4 有效政府理论 |
| 2.3 我国不动产登记制度演变历程及现状特点 |
| 2.3.1 演变历程 |
| 2.3.2 现状特点 |
| 第3章 日照市不动产统一登记现状及问题 |
| 3.1 日照市概况 |
| 3.1.1 区位状况 |
| 3.1.2 社会经济条件 |
| 3.1.3 土地利用结构 |
| 3.2 不动产统一登记的现状特征分析 |
| 3.2.1 发展历程 |
| 3.2.2 法律依据 |
| 3.2.3 资源整合框架 |
| 3.2.4 登记类型及发证 |
| 3.2.5 数据整合及系统建设 |
| 3.3 不动产统一登记存在的问题 |
| 3.3.1 政策法规层面 |
| 3.3.2 组织制度层面 |
| 3.3.3 信息技术层面 |
| 3.3.4 操作管理层面 |
| 第4章 不动产统一登记的典型调查分析 |
| 4.1 数据来源 |
| 4.2 样本统计分析 |
| 4.2.1 产权主体基本特征 |
| 4.2.2 产权状况分析 |
| 4.2.3 产权主体对政策认知情况 |
| 4.2.4 产权主体信心信任情况 |
| 4.3 产权主体登记意愿分析 |
| 4.3.1 产权主体登记意愿总体分析 |
| 4.3.2 不同特征产权主体登记意愿分析 |
| 4.3.3 登记意愿的影响因素分析 |
| 第5章 不动产统一登记障碍因素分析 |
| 5.1 不动产统一登记障碍因素识别与筛选 |
| 5.1.1 障碍因素识别步骤与方法 |
| 5.1.2 障碍因素筛选 |
| 5.2 基于AHP-DEMATEL模型的障碍因素实证分析 |
| 5.2.1 层次分析法(AHP)的模型构建 |
| 5.2.2 决策实验室法(DEMATEL)的模型构建 |
| 5.2.3 综合影响度的计算 |
| 5.3 结果分析及结论 |
| 5.3.1 结果分析 |
| 5.3.2 实证结论 |
| 第6章 不动产统一登记的政策创新探讨 |
| 6.1 政策法规层面 |
| 6.1.1 完善法律法规 |
| 6.1.2 制定地方性的登记依据 |
| 6.1.3 加大政策实施力度 |
| 6.2 组织制度层面 |
| 6.2.1 统一登记机构 |
| 6.2.2 优化管理和监督机制 |
| 6.3 信息技术层面 |
| 6.3.1 加快数据整合 |
| 6.3.2 建立信息共享平台 |
| 6.4 操作管理层面 |
| 6.4.1 切实解决历史遗留问题 |
| 6.4.2 提高登记人员综合素质 |
| 6.4.3 推动操作流程标准化建设 |
| 6.5 社会观念层面 |
| 6.5.1 尊重社会群众的登记意愿 |
| 6.5.2 健全登记信息安全保障体系 |
| 6.5.3 加强舆论宣传,提高公众登记意识 |
| 第7章 结论与展望 |
| 7.1 主要研究结论 |
| 7.2 创新之处 |
| 7.3 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 在读期间发表的学术论文及研究成果 |
| 致谢 |
（4）江西省不动产登记中介服务存在的问题及对策研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 国内研究综述 |
| 1.2.2 国外研究综述 |
| 1.3 研究内容 |
| 1.4 研究方法与技术路线 |
| 1.4.1 研究方法 |
| 1.4.2 技术路线 |
| 1.5 可能的创新点 |
| 2 不动产登记中介服务理论研究与内涵分析 |
| 2.1 基础理论研究 |
| 2.1.1 新公共管理理论分析 |
| 2.1.2 博弈理论分析 |
| 2.1.3 市场中介理论分析 |
| 2.2 不动产登记中介服务相关内涵分析 |
| 2.2.0 不动产及不动产统一登记 |
| 2.2.1 不动产登记中介的概念界定 |
| 2.2.2 不动产登记中介服务的内涵 |
| 2.2.3 不动产登记中介服务范围的界定 |
| 3 不动产登记中介服务政策背景及行业分析 |
| 3.1 不动产登记中介服务相关政策解读 |
| 3.2 不动产登记中介服务相关行业协会 |
| 3.3 不动产登记中介机构服务 |
| 4 江西省不动产登记中介服务调研与案例分析 |
| 4.1 问卷调研开展阶段 |
| 4.1.1 问卷设计 |
| 4.1.2 数据收集 |
| 4.2 问卷调研分析阶段 |
| 4.2.1 不动产登记中介服务机构调查问卷分析 |
| 4.2.2 群众调研问卷分析 |
| 4.2.3 政府专家学者调查问卷分析 |
| 4.3 典型中介机构案例分析 |
| 4.3.1 南昌市国土资源勘测规划院有限公司案例分析 |
| 4.3.2 江西鼎信房地产咨询评估有限公司案例分析 |
| 4.3.3 江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司案例分析 |
| 5 江西省不动产登记中介服务存在的问题及原因分析 |
| 5.1 不动产登记中介服务存在的主要问题 |
| 5.1.1 政府管理方面 |
| 5.1.2 行业协会方面 |
| 5.1.3 不动产登记中介机构方面 |
| 5.2 不动产登记中介服务存在问题的原因分析 |
| 5.2.1 中介服务法律规范缺失 |
| 5.2.2 不动产登记职能整合不到位 |
| 5.2.3 统一的不动产登记行业协会尚待建立 |
| 5.2.4 中介机构内部管理不规范 |
| 6 完善江西省不动产登记中介服务的对策建议 |
| 6.1 政府推进不动产登记中介服务建设 |
| 6.1.1 完善不动产中介服务法律法规 |
| 6.1.2 优化不动产登记部门工作 |
| 6.1.3 明确市场监管主体之间的权责分配 |
| 6.1.4 小结框架图 |
| 6.2 行业协会推进不动产登记中介服务建设 |
| 6.2.1 优化行业协会内部职能建设 |
| 6.2.2 强化行业协会外部监管职能 |
| 6.2.3 小结框架图 |
| 6.3 中介机构推进不动产登记中介服务建设 |
| 6.3.1 规范不动产登记中介服务内容及收费标准 |
| 6.3.2 提高不动产登记中介机构的专业人才比重 |
| 6.3.3 建设不动产登记中介服务质量监控体系 |
| 6.3.4 加大中介机构服务宣传力度 |
| 6.3.5 小结框架图 |
| 7 主要结论与讨论 |
| 7.1 主要结论 |
| 7.2 讨论 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 作者简历 |
| 致谢 |
（5）海域使用权流转制度研究（论文提纲范文）
| 创新点摘要 |
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 引言 |
| 第一章 海域使用权流转之基本理论分析 |
| 第一节 海域使用权流转之确定 |
| 一、海域使用权流转概念的界定 |
| 二、海域使用权流转的必要性分析 |
| 第二节 海域使用权流转之理论支撑 |
| 一、可持续发展理论 |
| 二、产权理论 |
| 三、物权法理论 |
| 第三节 海域使用权流转之基本价值取向分析 |
| 一、公益与私益平衡 |
| 二、公平与效率兼顾 |
| 本章小结 |
| 第二章 海域使用权流转之客体研究 |
| 第一节 海域使用权性质之辨 |
| 一、海域使用权概念的界定 |
| 二、关于海域使用权性质的学说之争 |
| 三、关于海域使用权权利类型的学说之辨 |
| 四、海域使用权制度是对用益物权的发展 |
| 第二节 海域使用权客体之思 |
| 一、大陆法系关于物权客体的历史演进与立法比较 |
| 二、大陆法系物权客体理论对我国民法理论的启示与影响 |
| 三、海域成为物权客体之理论分析 |
| 四、海域的厘定 |
| 五、海域范围的确定 |
| 第三节 海域使用权内容之析 |
| 一、海域使用权人的权利分析 |
| 二、海域使用权人的义务解析 |
| 第四节 海域资源综合利用视域下的海域使用权配置研究 |
| 一、海域使用权“私权化”的动因分析 |
| 二、关于海域使用权配置模式之批评性讨论 |
| 三、关于海域使用权配置模式的构想 |
| 四、按照海域功能用途确权与物权法相容问题探讨 |
| 本章小结 |
| 第三章 海域使用权一级市场流转方式问题研究 |
| 第一节 非竞争性方式的适用与分析 |
| 一、行政审批行为法律性质之辨 |
| 二、申请人范围的确定与特殊群体利益的保障 |
| 三、行政审批程序的确定 |
| 四、关于海域使用权取得时间的讨论 |
| 五、行政审批方式的优势与不足 |
| 第二节 竞争性出让方式的确定与评析 |
| 一、招标方式的适用 |
| 二、关于拍卖方式 |
| 三、挂牌方式的确定 |
| 第三节 海域使用权一级市场流转方式的改进 |
| 一、海域使用权一级市场流转方式比较分析 |
| 二、权力的限制与权利的保护 |
| 三、海域使用权一级市场流转方式之完善 |
| 本章小结 |
| 第四章 海域使用权二级市场流转方式问题研究 |
| 第一节 海域使用权二级市场流转方式的适用与分析 |
| 一、转让方式的适用 |
| 二、出资方式的确定 |
| 三、抵押方式的探讨 |
| 四、关于出租方式 |
| 第二节 关于海域使用权二级市场流转限制条件的反思 |
| 一、海域使用权转让限制条件设置目的分析 |
| 二、海域使用权转让限制条件的必要性探讨 |
| 三、海域使用权转让附加行政审批程序的必要性讨论 |
| 四、取消对海域使用权转让的不合理限制 |
| 第三节 海域使用权二级市场功能的实现路径 |
| 一、法律法规的多重限制导致海域使用权二级市场流转不畅 |
| 二、促进经营性用海市场化流转是实现二级市场功能的迫切要求 |
| 本章小结 |
| 第五章 海域使用权流转之登记制度探析 |
| 第一节 海域使用权登记之功能定位 |
| 一、海域使用权登记的内容分析 |
| 二、海域使用权登记行为法律性质的探讨 |
| 三、海域使用权登记兼具公法与私法的功能 |
| 四、海域使用权流转登记制度与海域使用权流转 |
| 第二节 海域使用权流转登记制度之思考 |
| 一、海域使用权登记的效力有待完善 |
| 二、海域使用权登记的法律依据效力有限 |
| 三、关于海域使用权登记机构的规定存在缺陷 |
| 本章小结 |
| 第六章 海域使用权流转制度的反思与完善 |
| 第一节 我国海域使用权流转的现状与困境 |
| 一、海域使用权流转法律体系不完善 |
| 二、现行立法例行政管理色彩浓厚 |
| 三、法律之间存在的冲突需要协调 |
| 四、海域使用权配置不合理 |
| 第二节 完善海域使用权流转制度的思路选定与路径选择 |
| 一、回归物权性是完善海域使用权流转制度的基本思路 |
| 二、强化现有法律的私法性是完善海域使用权流转制度的基本路径 |
| 第三节 海域使用权流转制度之立法完善 |
| 一、完善海域使用权流转法律体系 |
| 二、完善海域使用权流转登记制度 |
| 三、建立以海域功能用途为核心的海域使用权配置模式 |
| 四、规范海域使用权收回制度 |
| 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 攻读学位期间发表的论文 |
| 致谢 |
| 作者简介 |
（6）不动产预告登记制度效力研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 第一章 不动产预告登记制度基本理论概述 |
| 第一节 不动产预告登记的含义 |
| 一、德国预告登记的含义 |
| 二、日本假登记的含义 |
| 三、我国台湾地区预告登记的含义 |
| 四、我国不动产预告登记的含义 |
| 第二节 不动产预告登记的性质 |
| 一、域外对不动产预告登记性质的理解 |
| 二、我国对不动产预告登记性质的理解 |
| 三、本文对不动产预告登记性质的理解 |
| 第三节 我国不动产预告登记制度的确立 |
| 一、《物权法》确立前预告登记制度相关规定 |
| 二、《物权法》确立预告登记制度的历程 |
| 三、《物权法》确立不动产预告登记制度的意义 |
| 第二章 不动产预告登记效力的比较法考察 |
| 第一节 保全权利的效力 |
| 一、德国预告登记保全权利效力的规定 |
| 二、日本假登记保全权利效力的规定 |
| 三、我国台湾地区预告登记保全权利效力的规定 |
| 四、我国预告登记保全权利效力的规定 |
| 第二节 顺位保全效力 |
| 一、德国预告登记顺位保全效力的规定 |
| 二、日本假登记顺位保全效力的规定 |
| 三、我国台湾地区预告登记顺位保全效力的规定 |
| 四、我国关于预告登记顺位保全效力的规定 |
| 第三节 破产保护效力 |
| 一、德国预告登记破产保护效力的规定 |
| 二、日本假登记破产保护效力的规定 |
| 三、我国台湾地区预告登记破产保护效力的规定 |
| 四、我国预告登记破产保护效力的规定 |
| 第四节 预告登记效力的比较法考察分析 |
| 一、预告登记保全权利效力的考察分析 |
| 二、预告登记顺位保全效力的考察分析 |
| 三、预告登记破产保护效力的考察分析 |
| 第三章 我国不动产预告登记效力缺陷 |
| 第一节 我国不动产预告登记效力的规定 |
| 一、《物权法》对预告登记保全权利效力的规定 |
| 二、《物权法》之外对预告登记保全权利效力的规定 |
| 三、关于预告登记其他效力的规定 |
| 第二节 我国不动产预告登记效力规定之缺陷 |
| 一、中间处分行为效力的规定不利于保全目的的实现 |
| 二、不动产预告登记的顺位保全效力未予明确 |
| 三、不动产预告登记的破产保护效力未予规定 |
| 四、未确定不动产预告登记对非法律行为的排除效力 |
| 第四章 完善我国不动产预告登记效力的建议 |
| 第一节 中间处分行为的效力完善 |
| 一、中间处分行为应与物权变动方式相结合 |
| 二、完善中间处分行为效力的立法建议 |
| 第二节 不动产预告登记顺位保全效力的完善 |
| 一、明确本登记实现的顺位利益 |
| 二、明确预告登记的顺位保全效力 |
| 第三节 不动产预告登记破产保护效力的完善 |
| 一、区别预告登记与取回权、别除权制度 |
| 二、预告登记的权利优先于其他债权受偿 |
| 三、破产保护效力的法律条文安排与设计 |
| 第四节 不动产预告登记排除效力的完善 |
| 一、不动产预告登记不能对抗行政征收行为 |
| 二、不动产预告登记能够排除法院判决和强制执行 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 攻读学位期间发表的学术论文 |
| 致谢 |
（7）不动产登记审查标准问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导言 |
| (一) 选题背景 |
| (二) 选题意义 |
| 一、不动产登记审查标准的提出 |
| (一) 不动产登记审查标准的法律梳理 |
| (二) 不动产登记审查标准的基本理论 |
| (三) 不动产登记审查标准的确定 |
| 二、不动产登记审查标准的具体内涵 |
| (一) 受理阶段的审查标准 |
| (二) 审核阶段的审查标准 |
| (三) 登簿阶段的审查标准 |
| 三、不动产登记审查标准的理论依据 |
| (一) 不动产登记的性质理论 |
| (二) 不动产登记的效力理论 |
| (三) 不动产登记的行政赔偿理论 |
| 四、不动产登记审查标准的实践意义 |
| (一) 提出不动产审查程序的立法思路 |
| (二) 理清不动产登记机关的审查义务 |
| (三) 明确司法审查中的合理审慎职责 |
| 五、完善不动产登记审查标准的建议 |
| (一) 建立登记员制度 |
| (二) 建立责任保险制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）城乡统一建设用地市场的构建研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景与研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究综述 |
| 1.2.1 国外研究现状 |
| 1.2.2 国内研究现状 |
| 1.2.3 对相关研究的总结与评价 |
| 1.3 研究目标与研究内容 |
| 1.3.1 研究目标 |
| 1.3.2 研究内容 |
| 1.4 研究方法与技术路线 |
| 1.4.1 研究方法 |
| 1.4.2 技术路线 |
| 1.5 本研究的创新点与不足之处 |
| 1.5.1 主要的创新点 |
| 1.5.2 主要的不足之处 |
| 2 概念界定与理论基础 |
| 2.1 相关概念界定 |
| 2.1.1 城市建设用地与城市建设用地市场 |
| 2.1.2 农村集体建设用地与农村集体建设用地入市 |
| 2.1.3 城乡统一建设用地市场 |
| 2.2 相关理论基础 |
| 2.2.1 制度变迁理论 |
| 2.2.2 土地产权理论 |
| 2.2.3 土地市场理论 |
| 2.2.4 地租地价理论 |
| 2.3 本章小结 |
| 3 城乡建设用地市场的历史考察与现状分析 |
| 3.1 城市建设用地市场的建立与发展 |
| 3.2 集体建设用地流转市场的探索与试验 |
| 3.2.1 从法律的禁锢到政策的松动 |
| 3.2.2 集体建设用地流转实态：由改革试验区例证 |
| 3.3 我国现行城乡建设用地市场存在的问题 |
| 3.3.1 市场运行机制被扭曲 |
| 3.3.2 农民利益被损害 |
| 3.3.3 助长土地财政与土地寻租 |
| 3.4 本章小结 |
| 4 城乡统一建设用地市场构建的制约因素 |
| 4.1 构建城乡统一建设用地市场的法律困境 |
| 4.1.1 集体建设用地法律性质定位不清 |
| 4.1.2 集体建设用地流转规划方面法律缺失 |
| 4.2 构建城乡统一建设用地市场的制度缺陷 |
| 4.2.1 集体建设用地产权主体不明确 |
| 4.2.2 集体建设用地产权期限不明确 |
| 4.2.3 集体建设用地流转配套制度不健全 |
| 4.3 构建城乡统一建设用地市场的主体障碍 |
| 4.3.1 地方政府“土地财政”依赖 |
| 4.3.2 农民对集体建设用地入市认知不足 |
| 4.4 城乡统一建设用地市场构建的市场约束 |
| 4.4.1 集体建设用地价格形成机制不规范 |
| 4.4.2 集体建设用地入市收益分配不规范 |
| 4.4.3 集体建设用地入市的市场限制较多 |
| 4.5 本章小结 |
| 5 城乡统一建设用地市场的基本架构与主要模式 |
| 5.1 城乡统一建设用地市场构建的目标与原则 |
| 5.1.1 城乡统一建设用地市场构建的基本目标 |
| 5.1.2 城乡统一建设用地市场构建的指导原则 |
| 5.2 城乡统一建设用地市场的基本架构 |
| 5.2.1 城乡统一建设用地市场基本架构解析 |
| 5.2.2 城乡统一建设用地市场构建的主要内容 |
| 5.3 城乡统一建设用地市场的主要模式 |
| 5.3.1 城镇规划区内采取“实物交易+指标交易”模式 |
| 5.3.2 城镇规划区外采取“指标交易”模式 |
| 5.4 本章小结 |
| 6 城乡统一建设用地市场的运行机制 |
| 6.1 城乡统一建设用地市场的供求机制 |
| 6.1.1 城乡统一建设用地市场的供求主体决策 |
| 6.1.3 城乡统一建设用地市场供求均衡调节 |
| 6.1.4 城乡统一建设用地市场供求机制的构建 |
| 6.2 城乡统一建设用地市场的价格机制 |
| 6.2.1 土地价格的本质及其影响因素 |
| 6.2.2 城乡统一建设用地市场价格机制的运行 |
| 6.2.3 基于效用最大化理论的建设用地价格形成机理 |
| 6.2.4 城乡统一建设用地市场价格机制的构建 |
| 6.3 城乡统一建设用地市场的竞争机制 |
| 6.3.1 城乡统一建设用地市场的市场结构 |
| 6.3.2 城乡统一建设用地市场竞争机制的表现形式 |
| 6.3.3 城乡统一建设用地市场竞争机制的构建 |
| 6.4 本章小结 |
| 7 城乡统一建设用地市场条件下的土地收益分配 |
| 7.1 集体建设用地增值收益的形成 |
| 7.2 集体建设用地增值收益分配原理 |
| 7.2.1 集体建设用地增值收益分配主体 |
| 7.2.2 集体建设用地增值收益分配原理 |
| 7.3 典型试点地区集体建设用地流转收益分配实践 |
| 7.3.1 政府参与集体建设用地收益分配的比较 |
| 7.3.2 集体经济组织参与集体建设用地收益分配的比较 |
| 7.3.3 需求主体参与集体建设用地收益分配的比较 |
| 7.3.4 集体建设用地收益用途规定的比较 |
| 7.4 城乡统一建设用地市场土地收益分配机制的构建 |
| 7.4.1 政府与集体经济组织之间的收益分配 |
| 7.4.2 集体经济组织与成员之间的收益分配 |
| 7.5 本章小结 |
| 8 城乡统一建设用地市场的风险防范机制 |
| 8.1 城乡统一建设用地市场的风险因素识别 |
| 8.1.1 危及国家粮食安全的风险 |
| 8.1.2 削弱国家宏观调控的风险 |
| 8.1.3 冲击房地产市场的风险 |
| 8.1.4 侵害农民权益的风险 |
| 8.1.5 降低政府管理效益的风险 |
| 8.2 基于层次分析法的城乡统一建设用地市场风险指标评估 |
| 8.2.1 指标体系的构建 |
| 8.2.2 判断矩阵的构造 |
| 8.2.3 层次单排序与一致性检验 |
| 8.2.4 指标层风险因素对建立城乡统一建设用地市场风险的综合权重 |
| 8.3 基于模糊综合评价的城乡统一建设用地市场风险等级评估 |
| 8.3.1 模糊综合评价模型 |
| 8.3.2 确定风险等级 |
| 8.3.3 对建立城乡统一建设用地市场风险的评估 |
| 8.4 城乡统一建设用地市场风险防范机制的构建 |
| 8.4.1 城乡统一建设用地市场事前风险防范机制 |
| 8.4.2 城乡统一建设用地市场事中风险防范机制 |
| 8.4.3 城乡统一建设用地市场事后风险防范机制 |
| 8.5 本章小结 |
| 9 城乡统一建设用地市场建立与发展的保障措施 |
| 9.1 构建城乡统一的建设用地市场法律规则体系 |
| 9.1.1 建立城乡统一的建设用地分类标准 |
| 9.1.2 建立城乡统一的建设用地登记制度 |
| 9.1.3 建立城乡统一的建设用地规划体系 |
| 9.2 建立完善城乡统一的建设用地价格体系 |
| 9.2.1 建立城乡统一的建设用地地价评估体系 |
| 9.2.2 建立城乡统一的建设用地基准地价制度 |
| 9.2.3 建立城乡统一的建设用地最低限价制度 |
| 9.2.4 建立城乡统一的地价公示和地价申报制度 |
| 9.3 建立城乡统一的建设用地收益分配机制 |
| 9.3.1 制定集体建设用地收益分配的指导性规定 |
| 9.3.2 建立城乡统一的土地交易税费体系 |
| 9.3.3 探索集体建设用地多样化收益分配方式 |
| 9.3.4 规范相关主体的土地增值收益的使用方向 |
| 9.3.5 弱化地方政府“土地财政”依赖 |
| 9.4 建立城乡统一的建设用地交易服务体系 |
| 9.4.1 建立城乡统一的建设用地交易平台 |
| 9.4.2 构建多元化的城乡建设用地金融服务体系 |
| 9.5 本章小结 |
| 10 结论与研究展望 |
| 10.1 研究结论 |
| 10.2 研究展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间发表论文情况 |
（9）我国不动产行政登记法律制度研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 一、我国不动产行政登记法律制度的现状与问题 |
| (一) 我国不动产行政登记法律制度发展与现状 |
| (二) 我国不动产行政登记法律制度存在的问题 |
| 二、不动产行政登记审查模式及标准 |
| (一) 不动产行政登记的审查模式 |
| (二) 域外不动产行政登记审查模式及标准 |
| (三) 我国不动产行政登记审查模式及标准 |
| 三、不动产行政登记错误的相关研究 |
| (一) 不动产行政登记错误法律责任界定 |
| (二) 不动产行政登记错误的司法审查 |
| 四、我国不动产行政登记法律制度的完善建议 |
| (一) 设立以形式审查为主,实质审查为辅的登记审查模式 |
| (二) 统一不动产行政登记司法审查标准 |
| (三) 完善不动产行政登记相关立法与配套制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）H市不动产登记管理流程优化研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究目的及意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国外研究现状 |
| 1.2.2 国内研究现状 |
| 1.2.3 国内外研究现状评述 |
| 1.3 论文的研究内容和方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.3.3 技术路线 |
| 1.4 特色之处 |
| 第2章 H市不动产登记管理流程现状 |
| 2.1 相关概念界定 |
| 2.1.1 不动产 |
| 2.1.2 不动产登记 |
| 2.1.3 不动产登记业务 |
| 2.1.4 不动产登记制度 |
| 2.2 H市不动产登记现状 |
| 2.2.1 H市不动产登记机构 |
| 2.2.2 H市不动产登记部门职责 |
| 2.2.3 H市不动产登记的内容 |
| 2.3 H市不动产登记流程现状 |
| 2.3.1 H市不动产登记管理一般流程 |
| 2.3.2 H市非交易类不动产登记管理流程 |
| 2.3.3 H市交易类不动产登记管理流程 |
| 2.3.4 H市不动产抵押登记管理流程 |
| 2.4 本章小结 |
| 第3章 H市不动产登记管理流程存在问题及成因 |
| 3.1 H市不动产登记管理流程存在的问题 |
| 3.1.1 组织架构方面 |
| 3.1.2 进度效率方面 |
| 3.1.3 自主服务方面 |
| 3.2 H市不动产登记管理流程问题的成因分析 |
| 3.2.1 组织建设不够完善 |
| 3.2.2 流程操作不够规范 |
| 3.2.3 工作人员配备及管理机制不完善 |
| 3.2.4 数据和信息化平台未充分整合 |
| 3.3 本章小结 |
| 第4章 H市不动产登记管理流程的优化方案设计 |
| 4.1 H市不动产登记管理流程优化原则与目标 |
| 4.1.1 H市不动产登记管理流程优化的必要性 |
| 4.1.2 H市不动产登记管理流程优化原则 |
| 4.1.3 H市不动产登记管理流程优化预期目标 |
| 4.2 优化方案详细设计 |
| 4.2.1 流程节点的优化 |
| 4.2.2 组织整合及人员配备的优化 |
| 4.2.3 业务流程信息系统化 |
| 4.3 H市不动产登记管理流程优化后的预期效果 |
| 4.3.1 业务流程更简化增效 |
| 4.3.2 简要环节人员数更少 |
| 4.3.3 信息化平台使用更加便捷 |
| 4.4 本章小结 |
| 第5章 H市不动产登记管理流程优化后实施保障措施 |
| 5.1 组织制度保障 |
| 5.1.1 加强内部质量管理 |
| 5.1.2 完善管理体制 |
| 5.1.3 开通群众监督投诉与建议渠道 |
| 5.1.4 制度保障 |
| 5.2 人员保障 |
| 5.2.1 拓宽人员配置渠道 |
| 5.2.2 加强业务人员培训 |
| 5.2.3 严控登记人员从业资格 |
| 5.3 信息化平台保障 |
| 5.3.1 实施网上预约预审 |
| 5.3.2 加速推进信息共享 |
| 5.3.3 建设统一登记信息平台 |
| 5.3.4 合理利用“大数据” |
| 5.4 本章小结 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间发表的论文和取得的科研成果 |
| 致谢 |
| 个人简历 |
四、对建立和完善我国不动产登记制度的一些思考（论文参考文献）
- [1]预购商品房之抵押预告登记的效力研究[D]. 张亚琼. 广西师范大学, 2020(06)
- [2]扬州市不动产统一登记管理问题研究[D]. 许媛媛. 扬州大学, 2020(05)
- [3]不动产统一登记的障碍因素与政策创新研究 ——以日照市为例[D]. 尹登玉. 曲阜师范大学, 2019(01)
- [4]江西省不动产登记中介服务存在的问题及对策研究[D]. 邵彦文. 江西农业大学, 2019(03)
- [5]海域使用权流转制度研究[D]. 程博. 大连海事大学, 2019(06)
- [6]不动产预告登记制度效力研究[D]. 张雪琴. 青海师范大学, 2019(01)
- [7]不动产登记审查标准问题研究[D]. 王铭裕. 南京师范大学, 2019(02)
- [8]城乡统一建设用地市场的构建研究[D]. 王欢. 山东农业大学, 2019(01)
- [9]我国不动产行政登记法律制度研究[D]. 张倩. 西南政法大学, 2019(08)
- [10]H市不动产登记管理流程优化研究[D]. 郝爽. 哈尔滨工程大学, 2019(05)