仝海祥
章丘市碧桂园房地产开发有限公司山东章丘250220
摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。
关键词：房地产投资；风险分析；风险防范
前言：
房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，才能减少或规避风险对投资效果的不利影响。
1、房地产投资主要风险因素分析
房地产投资需要经历投资机会分析、实施与管理、投资后的评价与分析三个主要过程，其中某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资带来风险。概括起来，影响房地产投资的主要风险因素包括以下五种因素。
1.1政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府实施政策的变化给房地产投资带来潜在的经济损失，主要包含土地管理政策、住房结构政策、宏观投资规模控制政策、税收政策以及环境保护政策等方面的风险。由于政策的变化而带来的风险将对房地产投资产生重大的影响。房地产业作为我国国民经济的主要支柱产业，在当前我国房地产市场有待完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。
1.2市场风险
市场风险是指由于供求关系变化，引起房地产投资市场中投资主体进行的投资行为变化而带来的投资潜在损失。房地产市场中购买能力下降、劳动力价格上涨或原材料价格上涨等都会对房地产投资带来较大的风险。
1.3金融风险
金融风险是指由于利率、融资规模等的变化对房地产投资者带来的损失。房地产投资数额巨大，对利率、融资规模的依赖非常大。当可融资规模减少时，房地产投资者自有资金投入增大，会产生资金流动困难的情况，容易产生财务风险；当利率上升时，房地产投资者投资成本增大，在房地产市场购买能力下降的情况下，将可能产生投资实际收益率降低的风险。
1.4技术风险
技术风险是指由于技术进步对房地产投资者带来的可能性损失。技术风险主要包括建筑施工工艺和技术、建筑设计、建筑材料等方面的更新而带来的风险。
1.5自然风险
自然风险是指自然原因对房地产投资造成损害的风险，如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等。这些风险出现的几率相对较低，可一旦出现，造成的投资损失是相当巨大的。
2、房地产项目投资风险防范策略
2.1基于战略层项目投资风险防范策略
（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。
（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。
（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。
2.2基于战术层项目投资风险防范策略
（1）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。
（2）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。
（3）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。
（4）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。
结语：
房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。
参考文献：
[1]白美蓉.房地产投资全过程风险的识别[J].现代物业（上旬刊），2011，（11）.
[2]王春华.如何看待房地产的投资风险[J].时代金融，2012，（5）.