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摘要：过去几十年，房地产业在我国迅速的发展起来，并在中国社会经济发展中占据了重要的位置，然而随着房地产业的飞速发展也产生了一些问题。本文通过统计数据分析和论理结合的实证研究方法先回顾了国家对于房地产业的改革进程和房地产业的发展历程来得出我国房地产业发展的政策导向特点，又对房地产业的现状及出现的泡沫问题进行综合角度的分析，并对此提出了一些针对房地产业的引导者政府建设性的意见措施。
关键词：房地产；土地；发展；趋势
一、我国房地产业的发展现状
（一）现阶段房地产市场形势
房地产在我国短短几十年的发展，却在经济、政治等方面产生了巨大的影响。社会主义市场经济环境下成长起来的房地产事业大大改善了我国城镇居民的住房条件。但是近几年来，我国的房地产市场在发展过程中遇到了诸多问题，主要表现在以下几个方面。
（1）普通商业性住房的市场交易量下降，房地产市场呈持续低迷的状态。有相关数据显示，房地产市场的投资量呈逐渐下降的趋势。2012年资金来源分类指数为91.94，相比上年下降了15个百分点。土地开发面积分类指数为94.21，比上年下降了3.56个百分点。与此同时，房屋建设施工面积也比上年下降4个百分点。投资金额、土地开发面积和房屋建设施工面积是计算房地产建设状况的重要参考数据，这些数据的集体下降，都间接说明了我国目前住房交易量在下降，房地产市场呈持续低迷的状态。
（2）房价居高不下。站在全国的角度来看，虽然国家一直在宏观调控房价，防止房市过热，房价也有过短暂的回落，但是还是降少升多。
（3）全国形成房地产开发热。就目前来说，全国已经进入房地产开发热潮，虽然国家出台相关政策来降低缓解这一趋势，但是还是于事无补。随着房地产开发热潮，房地产开发商和投资企业，把投资目标转向二、三线城市和贫困城区，在全国形成新的房地产投资热点，但是也暴露了相关弱点，二、三线城市没有能力消化如此多的住房，导致出现了如鄂尔多斯一样的鬼城，有房无人住。
（二）房价过快上涨原因
（1）市场供求缺口过大
房地产市场化改革后福利分房制度下长期被压抑的住房需求在短期内迅速释放出来，产生了巨大的房地产市场需求。其主要由三部分构成：一是因城镇原有居住人口改善住房和城区改造拆迁而产生住房需求；二是新增的近城镇人口产生的住房需求；三是因每年农民工进城务工而产生的住房需求。而房地产开发是一项非常复杂的系统性工程，涉及征地拆迁，开发商融资，项目设计与施工，基础设施配套，物业管理等各个环节，往往从提出开发设想到项目结束需要数年时间，房地产开发复杂性和周期长的特点限制了房地产供给量在短期内大幅度增加。
（2）开发商市场垄断
房地产作为不动产位置具有固定性。一个区域工作和生活的人大多只会在本区域购买住房，即使同一区域的住宅也因区位优势，楼层，朝向，房间布局与结构，装修程度，房地产厂商信誉等方面存在着不同而呈现较大的异质性，另一方面，楼盘开发具有投资规模大，期限长的特点。大企业因信誉好，规模大能够相对容易地从资本市场筹措开发资金，中小企业则因为资本规模小，难以从银行和证券市场获得融资，对投资规模动辄数以亿计的房地产开发项目无能为力，中小企业被排挤出房地产市场之外，导致房地产市场呈现典型的寡头垄断特征，为了获取高额利润，房地产开发企业往往通过价格串谋将房价维持在很高的水平。
（3）市场投机盛行
商业住宅与普通商品不同，既可以作为消费品也可以作为投资品，具有较强的投机性，近年来随着市场竞争日趋激烈，传统行业平均利润率都降至6%-8%左右，而房地产行业得益于房价过快上涨，成为少数高利润率行业之一，吸引了大量社会流动资金进入。由于房地产开发具有风险大，专业化程度高，运作复杂等特点，流入房地产行业的社会资金除少部分进入房地产开发市场外，大部分都流入房地产投机市场，客观上助长了房地产投机盛行和房价过快上涨。据统计，我国北京，上海，杭州，深圳，广州等一线城市购房者中，投资性购房比例超过30%-40%左右，部分项目甚至高达50%，住房投机盛行进一步加剧了房地产市场供求不平衡，客观上也对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。
（4）地价过快上涨导致房地产开发成本不断攀升
造成地价过快上涨和房地产开发成本不断上升的因素主要有：一是土地供给不足，土地供给市场受政府控制。目前我国城市土地属于国家所有，由土地所在地地方政府负责供给，属于卖方垄断。在土地财政制度安排下，各级地方政府为了获取高额的土地转让收益，常常采取“招，拍，挂”相结合的供给方式，严格控制土地供给规模"造成土地供给短缺和地价上升，最终导致房价因土地成本上升而不断上涨。二是动拆迁补偿机制不健全。动拆迁成本不断上涨，由于目前我国动拆迁法律，法规的滞后性和开发商在动拆迁补偿时标准不一致，导致听从组织安排，服从动拆迁要求的拆迁户通常获得的拆迁补偿标准偏低，少数对抗拆迁的钉子户往往获得较高的拆迁补偿标准，这种动拆迁补偿标准因人而异的做法鼓励了拆迁户抗拒拆迁，不仅人为地造成房地产项目开发周期延长和动拆迁成本迅速攀升，而且间接地对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。
（三）房地产市场低迷，市场销量下降的原因
房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁多杂，究其主要原因有以下六个方面：
（1）高房价与低购买力严重脱节
高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险，并降低生活质量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交易之外，必然引发房产市场的低迷。
（2）较严格的二手房交易政策，降低了房市活性
国家出台了一系列的二手房交易政策，如：增加二手房首付，提高按揭利率，增收契税等政策，其出发点是为了控制房产市场的投资行为，防止房价的过渡提高，规范房产市场。但在有效控制房市的投机行为的同时，也产生了一定的负面影响，就是降低了房市的灵活多变性。二手房作为房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用，地理位置和价格等诸多方面的优势，尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降低了房市的空置率。这对于具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定程度上降低了房市的活性。
（3）房市投资者大量出售房产，供方比重上升
2008年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时，承受着巨大的心理和经济压力。在目前状态下，大多数投资者房租远不够还房贷，手中积压的房产越多其亏损就越大，因此他们急于脱手，以求降低承担的经济风险，这样就促使房市的供应量有所上升，从某种角度来说这对于房市的供需平衡来说是有利的。
（4）大多消费群体对房市持观望态度
房地产泡沫指数偏高早已经脱离了大多数消费者的实际购买水平，随着房产中介的倒闭以及国家的房地产宏观调控政策的陆续出台，更促使众多购房者持观望态度。除了期待宏观调控政策出台之外，消费者对目前的房地产市场也缺乏信心，所以就目前而言，消费者宁可持币观望，亦不愿立即购房承担巨大的资产贬值风险。
二、我国房地产市场发展趋势
（一）当前房地产市场价格的发展趋势判研
对于未来房地产价格的走势，将受到多方面因素的影响，其中最主要的有以下四个：
第一，宏观经济走势。房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。第二，地方政府的态度。房地产与地方经济密切相关，不排除个别地方出于地方利益的保护而出台影响房价的措施。第三，宏观调控政策。当前，呼吁政府适度放松房地产调控政策以及反对的声音均不绝于耳。政策的走向也将是影响未来房价走势的又一重要因素。
（二）房地产企业的未来发展
（1）密切关注政府政策，及时掌握行业动态。未来政府的宏观调控仍将继续，在这种背景下，房地产企业需要顺势而行，密切关注政策变化，将经营与国家宏观环境结合起来。要建立政策预警机制，随时注意政策导向和行业动态，并建立风险补偿机制，有效地应对可能的政策变化。
（2）转变经营战略，开拓新兴市场
首先，经营模式的转变，任何行业要实现长久的发展，规模化、专业化是必由之路。房地产企业现在也处于逐渐规模化的进程中，通过整合业务和资源，兼并小企业，实现全行业的规模经营，将带来巨大的规模效益，同时也增强房地产企业应对外部竞争和系统风险的能力。其次，加大产品开发和创新的力度，房地产企业要在原有产品基础上，对消费者市场进行细分，充分挖掘消费者的潜在需求，开发产品要尽量多元化，以满足不同的消费需求。同时注意创新，在绿色房产、生态房产、信息化房产等方面加大开发力度，重视向二三线城市市场的转移，以开拓新的市场。与政府合作参与城市建设和开发也是房地产企业可以考虑的方式。第三，保证房地产质量的前提下有效地控制成本，产品质量是企业生存的保障，尤其是房产这一类特殊产品，质量尤为重要，可以为企业带来持续的顾客流。性价比高的房产总会受到顾客的青睐，从而提高企业的市场竞争力。成本控制必须在严把质量关的前提下进行。房地产企业面临的成本压力愈来愈大，必须采取科学的成本控制方法，以保证有限的资金条件下经营的平稳进行。
（3）拓宽融资渠道，保证资金供给
房地产企业对资金的需求是巨大的，当前银根紧缩的情况下，企业现金流风险加大，如何保证资金链不被中断，是房地产企业亟待解决的问题。筹资渠道的创新是必要的，寻求多元化的融资途径，比如现在流行的房地产投资信托，就是很好的融资方式，目前在我国开始试点，不过对企业的要求比较高。而小的企业可以通过联合开发来减轻资金压力，或是与大企业合并，通过规模优势实现生存。
参考文献：
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[4]卢兆丰邹、宗森：《我国房地产价格虚高的原因及对策》2017年9月
[5]谢百三：《高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来》2013年7月
作者简介：柴嘉伦，1993.5.3，男，2015年本科毕业于北京工商大学，辽宁朝阳，北京，在职研究生专业：房地产经济与管理。