苏文昌
北京创业公社投资发展有限公司
摘要:改革开放以来，我国经济迅速增长，房地产行业也随之迅猛发展。然而大好形势之下也存在着不少的问题，飞速发展的背后带来了房价飞速上涨，空置房过多等情况。本文将从经济学的角度，剖析房地产市场的价格机制，研究价格与房地产市场的关系，并结合时代背景，讨论当前形势下房地产的价格走向。旨在为政府市场调控和监管提出新的思路，为房地产行业的发展提出建议。
关键词:房地产市场、经济学角度、价格
经济学将价值规律定义为商品生产的经济规律，通过价格围绕价值上下波动发生作用，从而自发的调节生产和流通。房地产市场同样如此，随经济周期的变化而呈波动性变化，表现为价格的上下波动。只是影响其价格因素不再是简单的供求关系，本文将从这点出发，深入剖析房地产市场和价格的联系。
一、房地产市场的价格机制
1、政策是房地产市场波动的源泉
我们都知道，价格形成存在着两种对立的机制，即计划和市场，表现在经济上为计划经济和市场经济。价格的变化既可以通过政府制定政策，有计划的调控得到；也可以任由市场变化，通过市场竞争和经济规律自由发展。建国以后，我国实行计划经济，将所有个人的土地收归国有，这时候其实是不存在房地产市场的。到了改革开放，国家的经济政策放开，开始实行市场经济，这时候房地产市场才算是真正产生。国家的政策在这一段时间对房地产市场起着至关重要的作用。建国初期国家百废俱兴，迫切需要引进外资，吸引人来建设，因此这段时间的土地政策基本是半卖半送的，这样的政策也使得当时的房价并不如现在那么高[1]。
政府调控对于房地产市场价格的影响主要表现在价格的形成过程中，房价的形成有着多种方面的原因。其一就在于土地价格，按照价格的成本加成来计算，土地价格大概占房地产总价格的百分之四十左右，也就是说土地价格对于房价有着很大一部分的影响。而建国以来，我国将土地收归国有，地方政府是城市土地所有者的代表，自从国家将土地审批政策由批租改为拍卖后，土地的价格便一路飙升。地方政府为了追求GDP的上升和个人的政绩，也会有意放任土地价格的增长，从而导致房价的上升。
政府对房地产市场的调控同样会影响房地产的价格，例如提高土地增值税，这便是国家调控房地产价格的一种工具。如今，我国对于房地产价格调控的方式也多种多样，有着种类繁多的相关税费，土地增值税、房地产开发税费、契税等税负比例占到房地产价格的20%，毫无疑问这些税费都被转嫁到了消费者身上，这也是房价升高的一个因素。地方政府追求税费的提高导致了房地产价格的不断升高，也不利于对房地产市场的宏观调控。
政府的政策是房地产市场价格波动的源泉，它是如今房价居高不低的一个因素。但政府调控对于房地产市场来说又是十分必要的，是我国经济转型不可避免要经历的一道门槛，都说“摸着石头过河”，我国经济要发展，必然会经历这样的阶段。如今政府也意识到了房价的问题，开始有意识的进行调控，这些特征既表现在政府干预上，也表现在有限的开放中[2]。
2、心理预期和羊群效应对房地产价格的影响
行为经济学认为人都是有着有限理性的，会被外界的一些因素所干扰，在超市大减价时会跟风购买，在双十一购物节时因外界影响甚至会购买自己根本不需要的物品。基于这个理论，笔者认为，人的心理对于房价也有着不小的影响。
行为经济学之下衍生的一个理论被称作心理预期，这也是影响房地产价格极大的一个因素。何谓心理预期，即消费者对于房地产价格有着自己的一个认知，但这种认知又是短途的，是易受外界因素干扰和影响的。举个例子，假设房地产的价格一直上涨，人们便会主观认为房价还会一直上涨下去，不会降低，这时候购买房产在未来一定会获得不小的回报。有了这样的认识，人们便会超出自己阶级去消费，比如借贷买房，透支自己未来的购买力，买房的人多了，便会营造出一种虚假繁荣的假象，房价也会随之水涨船高。各方房价的既得利益者通过制造舆论，影响人们对于房价的认知，来达到自己的目的。而羊群效应则放大了这种现象，房价不断攀升，这场房价盛宴的参与者都变的急躁，变得盲目，纷纷跟从购房，进一步造成了房价的溢出。羊群效应即从众心理，表现在房地产市场上：房价上涨，人们便越发肯定买房一定会有不小的回报率，便会参与到买房的行动上来。更多的人买房也会促进周围的人买房，从而造成房价的上升，又会吸引更多的人买房，周而复始，恶心循环。可以说，心理的波动造成了房地产价格的波动，而羊群效应则充当催化剂，放大了这种波动效应的作用。因此决策者不仅要遵循经济规律，更要重视人的心理因素，严厉打击炒房者，引导舆论的导向，从根源上断绝羊群效应，严格执行房地产调控[3]。
二、我国房地产价格的现状和趋势
我国房地产的价格形式产生于特殊的经济体制，夹杂着计划经济影子的市场经济最终诞生了如今的房地产市场。早期我国房地产价格主要受土地因素的影响，据数据显示，土地价格占到了房地产价格的40%以上。我国经济在改革开放中迅速发展，短短几十年，重工业，轻工业等制造业便和西方发达国家齐平，与此同时也带来了土地资源利用的问题，此外我国还是世界人口第一大国，土地资源其实是比较匮乏的，种种因素导致了土地价格的不断上升，进一步影响了房地产的价格。
房地产价格的上涨并非坏事，有时候的上涨是健康的上涨，有利于政府的宏观调控，但一味上涨便会带来房地产市场的经济泡沫，这也是如今我国正在经历的现状。经济泡沫是由于市场失灵和政策调控失灵引起的，它的存在具体表现为人们的购买能力和购买需求远远低于房地产的价格。房地产市场经济泡沫的存在，严重降低了房地产市场的稳定性，阻碍了房地产行业的和谐发展，为建立可持续发展的房地产行业带来了不小的外部阻碍。由上文房地产市场的价格机制分析可以得出，市场经济泡沫是政府，开发商，银行等利益既得者联手所组成的卖方市场垄断造成的，要改善甚至消灭房地产经济泡沫，必须打破这种卖方市场的结构，要改变这种结构，就必须要做到制度重建。
房地产市场繁荣与否在一定程度上是依赖于当地的经济状况的。当地经济聚集程度高，人民的收入高，居民的购买力就会提高，从而带来房地产价格的提升。改革开放以来，我国经济不断攀升，城市化程度不断增高，大量人口往城市聚集，大量外资进入我国城市，因此，展望我国未来房价的趋势，一定是不断下降的。事实上，在我国政府有意的调控下，房地产价格已经有了不断下降的趋势[4]。
三、我国房地产市场的发展建议
1、国家调控，加大经济适用房和廉租房的供应
地方政府的考核指标是GDP，因此在过去地方政府为了自己的政绩往往也参与到哄抬房价的狂欢中来，他们也是放假上升的坚定支持者。这造
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