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摘要：近年来中央和地方相关建设管理部分相继出台多项政策法规引导开发商开发精装房，逐步实践绿色环保、减少浪费的目标。住宅精装修对降低资源消耗和环境污染具有重要意义。精装修中的设计管理与落地管控已在房地产业起举足轻重的作用，设计与落地效果的好坏也将直接影响整个房地产的销售业绩，也直接影响着房地产的品牌。有效的、精细化的精装修设计管理与落地管控将对整体的住宅品质起到决定性的作用。
关键词：房地产住宅；精装修；管理
现今房地产住宅项目精装修已是房地产发展的新趋势，单从房地产开发商的角度看，住宅精装修除了能够最大可能的提升房屋住宅档次外，还能够从开发源头提高整个产品的经济价值。在房地产行业中，住宅精装交付是商品房开发的一个趋势，在绿色化、住宅产业化的推动下，“毛坯房”将很快成为过去式；人们的生活节奏越来越快，时间也成了生命中最宝贵的东西，精装交付就为广大业主解决了后期自主装修上面的各种难题。
一、精装修设计管理与落地管控的定义
根据房地产公司的战略发展与楼盘定位方向，结合购房者的需求，有针对性、有计划性、有组织性、有依据性的进行设计研究与开发的管理活动。并有效推动设计方案的全案落地，解决方案在具体落地过程的难题，配合完成与监督整个项目的施工进度与落地质量。
二、房地产住宅精装的优缺点
同小业主自行装修的毛坯房项目相比，批量精装修住宅项目的特点主要有：
优点：自主装修费神费力，精装房能有效避免了小业主自行装修的烦恼，给购房者带来很大方便；毛坯房由于各家装修时间不一致，小业主要长期忍受别家装修带来的干扰，精装房能有效保证入住初期的居住质量；批量精装修由于具备集中采购条件，可以降低装修材料成本，减少材料浪费，避免二次装修带来的污染，健康环保；装修费用含在购房总价内，可以办理按揭贷款，缓解了业主装修资金压力。
缺点：精装修涉及到施工内容、施工环节较多，管理复杂，容易产生质量问题，小业主投诉率较高，开发商交房难度增大；精装房缺乏自主权，难以满足购房者个性化装修的需求。
三、房地产住宅批量精装修的设计管理
1、精装修项目设计管理。具体方案设计前，应做好各项有关精装修住宅项目的准备工作，确保精装修方案设计顺利进行。结合已有经验，开发商需要结合自家产品定位、精装修的特性及类似成功案例选择最佳的设计单位合作，在不影响其他施工操作的情况下，还应加强同设计师的沟通与联系，以便提升设计方案的质量和创新度。另外，户内精装修设计应提前完成并确定图纸，施工单位、监理、甲方工程师需提前审图减少后期修改，总包按审后的精装图纸尺寸及技术要求进行砌体及管线预埋施工，避免精装修阶段改动敲打。
2、精装修项目招标及合同管理。相较于其他专业来讲，精装修住宅项目涉及到的标段划分工作更为复杂与灵活，存在着很多不可控因素。因此，在精装修住宅项目招标阶段，应结合已有经验务必按照精装修设计图纸上的内容和自身项目特性及项目整体，对施工单位报价进行明确。此外，在签订合同时，应对合作方的各项资质进行检查，按照国家要求签订合同。
3、施工进度管理。完整的一个房地产精装修住宅项目，涉及的内容较多，可从以下几方面把控：1）甲方工程部根据计划要求，对设计和成本部门提出技术和分项招标需求，加强各部门间的沟通。2）在精装修分包商确定后，要求各栋号的精装修分包商，按自身的情况编制每栋楼的精装修详细计划，要求精装修单位必须明确各分项供应商及大宗材料的进场时间节点，工程部提前监控和协调。3）提前布置垂直运输，在具备安装条件的情况下，首先保证每单元抓紧完成一部户内电梯的安装，并报质量技术监督局验收，为精装修和室外工程的施工争取时间，合理衔接户内电梯与施工电梯的使用。为保证室内电梯正常运行，电梯公司应派专门维护人员常驻工地进行电梯维护工作。4）各供应商单位利用室内电梯载货的时间，由各栋号精装修单位统一负责安排，精装修单位必须对装修工程进度负责。
4、施工过程质量管理。房地产精装修住宅项目涉及到大量的人员、材料设备与工序，管理起来难度较大。结合已有经验，除了做好基本的设计管理、招投标与合同等管理工作外，还需要结合项目工程实际情况和开发商自身企业质量标准要求，采取相应措施管理施工过程的质量，主要从以下几方面进行控制：1）在主体阶段，对总包提出提高结构施工尺寸精度控制的要求，对室内按精装修标准要求进行控制，重点关注对开间、进深、净高、房间方正、门窗洞口方正、垂直度、开关插座位置等指标，在移交精装修单位前，三方全面测量，不足的要求总包单位及时整改。2）严格控制总包主体施工质量，精装修单位接收毛坯时，严格执行工序签字移交手续，防止扯皮现象，保证与装修单位的工作面移交进展顺利。3）在主体施工阶段，要求电梯层门口采用素混凝土浇筑或砖砌围挡，装修阶段电梯层门门坎提高一定的标高，高于楼梯口，并做成缓坡。电梯门安装完毕后，其与结构之间的缝隙，必须在井道内用镀锌铁皮包裹封口。
5、精装修样板房评审确认。对于大批量精装修楼盘来说，精装修样板房是对精装设计的实体体现及检验，能反映出精装设计的缺陷，保证在大批量精装修前能进行修正和优化，避免大面积返工，同时也是对装修设计效果、装修成本控制、材料运用效果的检验，以便能及时作出优化。精装修样板房的确认程序一般为：项目建筑师及设备工程师以指令的形式通知项目部进行施工样板制作，项并及时了解实施样板进展，通过项目部发出调整要求。精装修样板施工完成后，由项目部组织设计部、合约部、客服部等公司部门及主管领导共同进行样板验收，并形成会签确认的说明验收报告及会签意见，作为大批量精装修的参考依据。
6、大批量精装修施工的设计监督配合。施工阶段的设计配合工作除参加图纸会审和交底外，项目建筑师在项目施工中，主要负责检查设计图纸的实施情况，及时纠正施工偏差；对地产公司提出的其他修改意见和现场与设计不符的情况，需及时调整设计方案并与设计单位联系，商讨修改方案，以指令的形式向项目部交底。在项目施工过程中，项目建筑师、结构、设备工程师、项目发展部根据现场问题，施工图纸问题及预期完成效果可提出设计修改，并知会设计单位，取得认可。
7、交房后维修管理。维修前应准备好各种维修材料，安排相应维修人员；严格按照维修工作及时性、有效性的原则开展维修操作。维修应一次性从根本上解决问题，防止二次或反复维修给业主居住带来不便并引发投诉，棘手问题可由公司客管部、工程部和物业共同商议对策解决；由物业中心全权负责维修管理工作，无论是开展维修操作，还是与业主联系等应当有物业人员在场；及时处理业主反馈的信息，确保沟通有效性，维修完后还需定期回访，保持与业主的良好关系。
结语
总之，设计管理与落地管控必须体现在每个环节当中，小细节决定大成败，设计细节的管理，也是衡量整个项目落地的精细化程度的根本依据。精细化设计管理与落地系统，在未来住宅精装交付行业中，也必将会成为设计研究中的一个重大课题。
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