基于DEA的中小房地产投资效率及影响因素研究

论文摘要

房地产业是我国国民经济的重要力量。随着房地产的飞速发展,行业竞争日益激烈,企业面临着国家宏观调控与市场需求变化的双重压力,有效的投资对于企业的发展极其重要。评价企业的投资效率,分析其内部管理机制,探究投资效率的影响因素,对于企业投资效率的提高有着非常重要的现实意义。本文通过对投资效率及影响因素相关文献的研究,结合相关理论,建立适用于中小房地产企业的评价指标体系,运用DEA方法的模型分别从静态和动态两个角度分析评价其投资效率,并在此基础之上,选取影响投资效率的因素,探究其影响方式和显著程度。结合以上研究,为提高中小房地产企业投资效率提供建议。通过研究,得出主要结论有:(1)从静态角度分析中小板房地产上市公司投资效率,可以看出五年间中小板房地产公司整体的综合效率虽未达到有效状态,但极其接近;纯技术效率总体表现良好,且整体呈现递增趋势;规模效率则相对较差,五年间都处于无效状态。所以,规模效率是制约投资效率的主要因素。五年间各公司规模效益基本都处于规模报酬递增状态,说明规模效益虽暂时不高,但一直处于递增趋势,未来发展趋势较好。各公司之间效率值差距较大,投入产出比例不协调,存在一定程度的投资冗余和产出不足,非有效的公司在总资产、主营业务成本和应付职工薪酬都有一定程度的投资冗余,特别是应付职工薪酬冗余较为严重,而产出不足则主要表现在净利润。从动态角度分析中小板房地产上市公司投资效率,可以看出全要素生产率的下降主要是技术进步的制约。长远来看,提高企业的技术效率和推进技术进步是企业改善投资效率的重中之重,加大投资技术创新和引进的能力,使得房地产企业稳步发展,逐步提高投资效率。(2)对房地产投资效率影响因素研究分析可得,净资产收益率、主营业务收入增长率和公司规模与投资效率在1%的水平上呈显著正相关关系;管理层货币薪酬与投资效率在5%的水平上呈显著正相关关系;两职兼任和内部现金流与投资效率呈正相关关系,但未通过显著性检验。在呈显著正相关关系中,净资产收益率对企业投资效率的影响程度最大。(3)对房地产投资效率影响因素研究分析可得,第一大股东持股比例与投资效率在1%的水平上呈显著负相关关系;股权制衡和公司年龄与投资效率在5%的水平上呈显著负相关关系;资产负债率与投资效率在10%的水平上呈显著负相关关系;管理层持股比例和应收账款周转率与投资效率呈负相关关系,但未通过显著性检验。在呈显著负相关关系中,第一大股东持股比例对企业投资效率的影响程度最大。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
•   1.1 研究背景、目的与意义
•     1.1.1 研究背景
•     1.1.2 研究目的
•     1.1.3 研究意义
•   1.2 国内外研究综述
•     1.2.1 房地产投资效率研究综述
•     1.2.2 房地产投资效率影响因素研究综述
•     1.2.3 研究综述评述
•   1.3 研究方案
•     1.3.1 研究内容
•     1.3.2 研究方法
•     1.3.3 技术路线
• 2 基本概念与相关理论
•   2.1 基本概念
•     2.1.1 投资
•     2.1.2 投资效率
•     2.1.3 中小企业
•   2.2 房地产投资相关理论基础
•     2.2.1 委托代理理论
•     2.2.2 信息不对称理论
•     2.2.3 公司治理理论
•     2.2.4 自由现金流假说
•   2.3 数据包络分析基本原理
•     2.3.1 CCR模型
•     2.3.2 BCC模型
•   2.4 本章小结
• 3 中小房地产上市公司投资效率评价模型介绍
•   3.1 中小房地产上市企业投资效率评价模型
•     3.1.1 静态评价模型
•     3.1.2 动态评价模型
•   3.2 投资效率评价指标体系构建
•     3.2.1 指标体系构建原则
•     3.2.2 指标体系的建立
•   3.3 本章小结
• 4 中小房地产上市公司投资效率综合评价
•   4.1 样本选择与数据处理
•     4.1.1 样本选择
•     4.1.2 指标选取
•     4.1.3 数据处理
•   4.2 中小房地产上市公司投资效率静态评价
•     4.2.1 综合效率值分析
•     4.2.2 纯技术效率值分析
•     4.2.3 规模效率值分析
•     4.2.4 投入冗余与产出不足
•     4.2.5 目标值的反向处理
•   4.3 中小房地产上市公司投资效率动态评价
•     4.3.1 各企业全要素生产率指数
•     4.3.2 各年全要素生产率指数
•   4.4 本章小结
• 5 中小房地产上市公司投资效率影响因素分析
•   5.1 影响因素研究假设
•     5.1.1 公司治理与投资效率
•     5.1.2 资产特征与投资效率
•     5.1.3 外部特征与投资效率
•   5.2 Tobit模型建立
•   5.3 相关性分析
•   5.4 回归结果分析
•   5.5 本章小结
• 6 结论与展望
•   6.1 研究结论
•     6.1.1 投资效率评价分析
•     6.1.2 影响因素评价分析
•   6.2 研究建议
•     6.2.1 提高管理水平和技术创新能力
•     6.2.2 提高企业员工素质,减少冗余程度
•     6.2.3 优化股权结构
•     6.2.4 完善薪酬股权激励机制
•     6.2.5 提高自身经营能力
•     6.2.6 调整债务结构
•   6.3 研究局限
• 致谢
• 参考文献
• 附录

文章来源

类型: 硕士论文

作者: 王聪

导师: 韩群柱,雷友平

关键词: 房地产,投资效率,影响因素

来源: 西安理工大学

年度: 2019

分类: 基础科学,经济与管理科学

专业: 数学,宏观经济管理与可持续发展,宏观经济管理与可持续发展

单位: 西安理工大学

分类号: F224;F299.233.4

总页数: 93

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