青岛市国土资源和房屋管理局城阳国土资源分局266109
摘要：物业工程管理是物业项目管理的核心，是贯穿工程设计、施工、竣工至交付使用全过程的系统工程，必须从项目前期规划设计开始对后期物业工程管理可能出现的问题予以考虑并采取预防措施，不断提高物业工程管理的专业化、规范化水平，才能提升业主满意度，将物业项目管理工作整体落实到位。
关键词：物业工程管理设施设备维修满意度
一、物业工程管理的主要内容
（一）工程项目前期介入阶段
从项目前期规划设计开始，物业企业就应从项目后期物业管理角度出发提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期物业工程管理中的保养和维修工作。如各电气设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材的配备；对各个电气设备的分布、线路走向、预埋点进行了解；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向及阀门分布进行了解；对公共用水、用电，在规划设计时提出集中使用一块计量表；关注小区垃圾桶及垃圾房的位置是否合理；小区地上地下人流车流出入口设计是否合理；小区门禁、监控等智能安全防护系统的配备等。在施工阶段介入组织工程技术人员进入施工现场，对施工中的项目进行巡查、记录，提前做好物业后期使用管理准备工作。
（二）物业承接查验阶段
物业承接查验时应站在业主的角度，从维护业主利益的目的出发开展承接查验工作，把好房屋质量及配套设施设备质量验收关，为进入物业管理服务期奠定良好基础，同时界定施工建设和物业管理之间的责任。组织专业技术人员按照建筑质量标准对房屋及配套设施设备进行严格检查验收，将发现的问题分类汇总并及时要求开发商安排施工方进行整改维修，在维修过程中要做到跟进检查，维修后要组织工程人员验收，合格后签字确认。只有把好物业承接查验关，才能保质保量的把物业顺利移交业主使用，同时也是做好小区物业管理工作的前提条件。
（三）物业工程交付使用阶段
物业工程交付给小区业主使用后，物业公司需建立巡查制度，按时巡查小区内供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯运行系统、安防监控系统、智能化通信系统等各类设施设备的完好性及运行状况，发现问题及时整改，不断提高各类设施设备的利用率和完好率；定期对电梯等特种设施设备进行维保；及时整改维修业主报修的各类房屋及相关配套设施设备出现的工程质量问题。对于部分技术含量低、投入小的维修，可由物业公司工程部直接实施完成；对于工作量比较大且在质保期内的维修，物业公司需积极协调开发商落实施工单位处理；对于已经过了质保期的房屋共用部位及共用设施设备的维修和更新、改造，可制定维修和更新、改造方案，并征求相关业主意见后使用房屋专项维修资金进行维修，且必须选择有资质的施工单位进行维修。物业工程部工作人员要及时跟进各类问题的维修进展情况，督促相关单位保质保量地完成整改维修任务。
二、物业工程管理的重要性
物业工程管理主要是对小区房屋及配套设施设备的质量及出现的问题进行各类维修及保养，是物业管理的重中之重，其重要性体现在以下几个方面：
（一）提升业主满意度的基本条件
业主满意度是物业工程管理的终极目标。物业工程管理过程中的一切制度、手段、标准都必须围绕这个目标展开。
无论清洁、安保、客服等小区物业日常管理工作做得如何到位，一但小区设施设备管理维修方面做得不到位，例如小区内经常出现停电、停水、电梯停运等影响业主正常生活的问题，这些问题未能及时解决就会给业主带来很大的不便。物业工程管理部门要做好各类突发事件的应急处理预案，第一时间处理解决各类影响业主正常生活的问题，争取将各类问题消灭在萌芽状态，让广大业主住的舒心、安心，业主的满意度自然会提升。
（二）物业保值增值的有力保障
如果说购房是一次数额巨大的商品买卖，那么物业工程管理无疑是一份长期的售后服务保障。房屋作为一种特殊商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视。好的物业管理，不仅能让小区越发整洁、舒适，提升业主的居住环境，而且能个让小区物业在市场上更具竞争力。反之，如果物业工程管理不到位，小区房屋及配套设施设备日渐老旧损坏，势必影响业主生活质量，这类小区房屋销售一般不受欢迎，即使价格不高，也很少会有人问津。
所以，物业的好坏至关重要。好的物业通过日常工程管理对房屋及配套设施设备维护保养得当，即使使用好多年，但因为保养有方，看上去依然光洁如新，房屋及配套设施设备长期处于完好的运行状态，在一定程度上延长了物业的“青春期”，提高了物业的档次和适应性，从而使物业得到保值增值。
（三）物业生存的根本保证
收费率是物业行业生存的根本保证。物业企业必须加强物业工程管理，不断提高专业化、规范化管理水平，本着为业主服务的理念，及时处理解决业主报修的各类问题，避免因房屋及配套设施设备维修不及时等物业工程管理不到位问题产生的业主拖延、拒交物业费现象，从而影响物业收费率，造成业主欠费——企业亏损——管理不善——服务下降——业主长期不缴费——物业公司无法生存的恶性循环。
三、物业工程管理的目标
（一）确保物业设施设备处于良好运行状态
管好、用好、修好、改造好物业设施设备，使物业设施设备处于良好运行状态，不断提高设施设备的利用率和完好率，是物业工程管理的根本目标。物业工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证小区内各项设施设备运行良好，无安全隐患。良好的物业设施设备管理可以为业主创造优美舒适的居住环境，提升业主的满意度。
（二）降低物业管理成本
物业设施设备管理是物业运作的技术基础，加强维护保养，可有效延长设施设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用，减少停工损失。在保证工程管理品质不下降的前提下，节约能源，减少不必要的损耗，可有效降低物业管理成本。例如：在保证照明的前提下，小区公共照明尽量采用节能灯具，减少用电量；对楼道照明采用声控开关控制，对路灯采用时控开关控制，避免无人情况下浪费电能；小区供水系统选用高效节能的电动机，淘汰传统电动机，对恒压供水系统采用适水量逐节加减泵的方式来代替大功率水泵变频技术。
（三）确保技术安全
物业设施设备的管理要建立日巡查制度，按时按点巡查，及时识别安全隐患。发现问题后及时处理，采取有效的防范措施，妥善安排维修保养并做好详细的记录备案，确保相关设施设备使用功能正常，保护业主及相关人员的安全。如果设备的可靠性低，管理不善，则可能在运行中发生意外。有些问题如果及时处理，损失可能很小，但如果错过解决时机可能造成不可挽回的后果。这样不仅破坏了物业企业的生产经营秩序，而且也会给家庭带来不幸。因此要确保物业设施设备的技术安全。
（四）加强环境保护
如果物业设施设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，危害社会发展。因此，保证安全生产、消除环境污染、有效的预防设备和人身事故及社会危害，是物业工程设施设备管理的目标之一。
四、结束语
物业工程管理是物业项目管理的核心，是贯穿工程设计、施工、竣工至交付使用全过程的系统工程，是一个前后联系的有机整体，必须从项目前期规划设计开始对后期物业工程管理可能出现的问题予以考虑并采取预防措施，不断提高物业工程管理的专业化、规范化水平，才能提升业主满意度，将物业项目管理工作整体落实到位。
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[2][1]程保峰.浅谈物业工程管理[J].企业科技与发展,2016,(08):85-88.
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