农村房屋买卖合同效力的司法判决研究

论文摘要

通过研究法院审理农村房屋买卖合同纠纷的275份终审判决书,归纳、分析法院认定的有效类型、无效的理由以及无效后的房屋处理模式与赔偿损失的范围,发现认定无效合同存在无效的法律依据不当、责任承担与损失认定的不一致、与赔偿请求权诉讼时效适用的不一致和与无效判决存在明显冲突等问题。在此基础上建议,重新审视农村房屋买卖合同无效的法律依据,延伸有效合同的类型,调整责任划分与损失认定,构建有效合同的非同一集体成员取得房屋及宅基地使用权制度。

论文目录

• 一、农村房屋买卖合同效力认定概述与分析
•   （一）认定农村房屋买卖合同有效的基本类型
•     1．农村房屋买卖合同订立以后，买受人将户籍调入房屋所在地集体经济组织
•     2．房屋买卖合同订立在《中华人民共和国土地管理法》
•     3．房屋经过“连环买卖”后，最终流转到本集体经济组织成员手中
•     4．买受人的家庭成员系房屋所在地集体经济组织成员
•     5．房屋买卖合同签订后，土地性质发生变更，集体土地已转为国有土地
•     6．出卖人为村委会，买受人为非本集体经济组织成员
•     7．出卖人起诉时已为非本集体经济组织成员
•     8．农民将房屋出让给本集体经济组织成员
•   （二）认定农村房屋买卖合同无效的理由及法律依据
•     1．根据“房地一体”原则，转让房屋的行为损害了村集体的利益
•     2．农民将房屋转让给非本集体经济组织成员，违反了《土地管理法》等法律的规定
•     3．买卖合同虽经过相应机关同意或缴纳税费，但合同无效的性质不因集体经济组织、乡镇主管部门的认可而改变
•     4．买受人应当符合申请宅基地建房用地的初始条件
•     5．现行政策对宅基地使用权的流转作出限制性规定
•     6．农村房屋买卖合同系要式合同，其效力经政府批准许可后生效
• 二、无效农村房屋买卖合同中房屋及其款项的处理和赔偿损失的范围
•   （一）农村房屋与房款的处理
•     1．合同无效，买卖双方相互返还
•     2．合同无效，不相互返还
•     3．仅判定合同无效
•   （二）赔偿损失的范围
•     1．购房款利息
•     2．房屋增值利益及装饰装修等费用
•     3．信赖利益损失
• 三、认定农村房屋买卖合同无效的不足与有效判决冲突
•   （一）认定农村房屋买卖合同无效的法律依据不当
•   （二）责任承担与损失认定的不一致
•   （三）合同无效赔偿请求权诉讼时效的适用不一致
•   （四）无效判决与有效判决之间存在冲突
•     1．案情相似，法院却做出相反的判决结果
•     2．法院判决合同有效与无效的理由相互冲突
•     3．缺乏据以裁判的依据
• 四、完善认定农村房屋买卖合同效力的建议
•   （一）重新审视认定农村房屋买卖合同无效的法律依据
•   （二）有效判决类型的延伸
•   （三）责任划分与损失认定的调整
•   （四）构建有效合同中非同一集体成员取得房屋及宅基地使用权的制度
•     1．将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权或者国有土地使用权
•     2．建立宅基地使用权登记、退出、使用年限及使用费制度
•     3．在宅基地“三权分置”改革背景下，未来农村房屋买卖合同不宜再认定无效
•     4．建立宅基地使用权“优先购买权”制度
• 五、结语

文章来源

类型: 期刊论文

作者: 李涛,郑远民

关键词: 农村房屋买卖,合同效力,非本集体组织成员,宅基地使用权,有效类型

来源: 常州大学学报(社会科学版) 2019年06期

年度: 2019

分类: 社会科学Ⅱ辑,社会科学Ⅰ辑

专业: 民商法

单位: 湖南师范大学法学院

基金: 湖南省研究生科研创新项目“人工智能时代个人信息权保护研究”（CX2018B244）

分类号: D923.6

页码: 33-44

总页数: 12

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