中铁十四局集团房地产开发有限公司山东济南250014
摘要：随着城市化建设的加快和人们生活水平不断提高，人们对于城市住宅的需求量逐渐增长。小区物业管理问题越来越受到人们重视，当前，大量城市小区投入到使用中，物业管理行业因此得到了迅速发展。由于各种原因，目前小区物业管理过程中仍然存在一些问题，物业服务水平有待提高。
关键词：小区物业；管理；相关问题
引言
我国房地产行业的繁荣发展，在很大程度上推动了经济水平的提升，只有对小区物业管理模式进行不断优化，才能满足当下房地产行业发展的要求。随着人们生活物质水平的提升，对于生活居住环境也提出了更高的要求，小区的功能不断丰富和完善。小区物业管理正朝着专业化方向发展，不仅能够为人们的生活提供便利，而且保障了小区居民的生命财产安全。但是，在当前小区物业管理中，依旧存在诸多问题，比如责任落实不到位、安全意识淡薄等等，不仅会对企业形象造成严重损害，也会切实威胁到居民的生活居住安全。为此，应该针对当前管理服务工作中存在的问题，明确安全关键环节与配套管控的要点，逐步优化小区物业管理模式，及时发现其中的安全隐患并加以有效处理。
1小区物业管理相关问题
1.1缴费比例不高
业主对物业公司的单方定价不满，认为物业费价格不合理，导致物业费收缴率低，一些物业公司经营难以为继。为了提高物业费收缴比率，物业公司往往采取停水停电等措施迫使业主缴费，导致二者之间关系紧张，矛盾不断升级。业主缴纳物业管理费的热情不够，物业管理费收缴比率低的原因主要有：一是业主认为物业管理费定价方式和定价价位不合理，超出承受能力。物业公司单方面定价，业主缺乏知情权。二是业主认为收费与服务不对等，交了钱，享受不到该有的服务，还要经常受物业公司的气，因而缴费热情不高。三是住房空置率较高。一些业主买房买铺后，多年未装修入住，物业公司联系不到业主，物业管理费无从收取。
1.2小区物业服务水平较低
部分小区物业人员配置不合理，具体表现为：管理人员往往缺乏专业知识和专业技能，并且年龄偏大，没有足够的精力进行学习，不能对小区日常物业管理工作进行细化。部分物业管理企业没有按照物业合同提供物业服务，私自减少物业服务项目的内容；服务费收取方面，没有对拒绝缴费或者延期缴费的业主采取有力的约束措施；在基础设施方面，小区物业基础设施往往比较匮乏，缺少针对不同年龄的小区业主所需的基础设施，导致居民生活所需设备匮乏。很多老小区物业维修资金紧张，小区公共设施一旦损坏，不能够及时保质保量地展开维修工作；安全保障方面，小区安全防范设施不符合规定的标准，存在一定消防安全隐患，无法为业主提供安全居住环境。
2小区物业管理相关问题的解决措施
2.1健全价格机制
物管费价格是否合理，关系到物管费的收缴比例，因而也就关系到物管企业的生死存亡。因此，小区物业管理改革首先必须以提高物业管理费收缴比率为目标，形成物业公司和业主双方都能接受的价格形成机制。①价格形成原则。对于物管费价格，物管企业希望越高越好，业主却希望越低越好。物管费价格的确定就是要努力寻找到物管企业与业主之间的平衡点，形成双方都乐于接受的价格。一是要遵循公平公正原则。既要考虑业主的经济承受能力，又要考虑物业公司的正常运营和合理利润。二是要遵循稳中有增原则。随着人力和其他成本的上涨，物管费上涨是市场经济规律作用下的必然产物。物管费不能随着成本增加而增加，这对物管企业和业主双方都是不利的。必须构建稳中有增的物管费价格增长机制，既要防止业主不让涨价，又要防止物管企业随意加价、一年三涨。三是要遵循民主协商原则。物管费价格的形成，必须通过物管企业与业主之间的民主协商，以提高业主的知情度、认可度和上缴率。②价格形成办法。各地住宅小区的类型多样，有单位住宅小区、农村征地拆迁集中安置小区、豪华商业住宅小区和一般商业住宅小区等。不同类型的小区，其业主对物业服务质量的期盼和物业费价格的承受能力是不同的。因此，必须针对不同类型的小区，确定差别化物业管理价格。具体做法可实行“政府指导，物业要价、业主还价”的价格形成机制。该价格形成方式，有如下好处：政府指导出台最高价和最低价及物管企业的综合利润率，能有效防止物管企业与开发商、业委会之间联合侵害业主权益。
2.2维护硬件设施
在小区物业管理中，小区硬件设施也是关键环节，比如燃气供应管道等。在安装燃气供应管道时存在一定的复杂性，不同家庭的使用情况也有所差异，导致其投入运行后存在较多的安全隐患。小区物业管理人员应该对其进行定期检查，及时维修和更换老化线路，帮助居民掌握正确的使用方法，防止由于使用不当引发的安全事故。与此同时，应该加强对特种设备的管理，特别是居民较为关注的二次供水水箱、消防、监控设备、供暖管道和电梯等等。明确特种设备的维护周期与使用年限，当发现问题时应该做好记录并由专业人员进行维护检修。为了增强小区物业的管理水平，还应该对相关人员进行专业培训，使其掌握先进的管理理念与技能，满足特种设备的运行管理要求。
2.3提升管理人员素质，树立良好的服务意识
对于物业管理来说，需要摒弃老思想，建立新型人才管理理念，积极主动地引入具有高素质的专业化人才，为物业管理队伍建立一支高水平的管理队伍，更好地执行物业管理中的事项。首先，在引入专业化人才时，应该从当前的物业管理中遇到的问题以及今后的发展方向出发，为物业环保管理奠定人才基础。另外，建立服务意识，为物业从业人员落实环保管理理念奠定基础。从住宅用户的需求出发，如小区内部的绿化建设，以及相应的噪声管理等，都需要从用户的实际需求出发，不仅仅是为用户提供方便，还应该为用户创设良好的生活环境，为住户的生活创设价值。
2.4加强小区设计管理规划，进行针对性管理
对住宅小区物业环保管理来说，其中很重要的组成部分就是来自小区绿化的管理，其不仅仅能够创设良好的生活环境，同时还可以净化空气、降低噪声污染等。而小区中绿化的管理是一个长期的过程，需要根据季节以及景观的配置，不断进行调整，充分发挥绿化在小区环保建设中的作用。首先，在开发商引入前期物业时，物业公司就应积极参与项目开发建设中，提出建议，为小区的后期维护——从人力、维护成本等方面出发，为今后的环保管理奠定基础。其次，从客户需求的角度出发，通过合理的选种和配置，即达到追求长期艺术效果的目的，在发挥绿色环保作用的同时，又要避免过敏源，为小区居民营造一个良好的居住环境。
结语
随着社会的不断发展，人们对于生活环境的要求不断提升，物业小区环境是现在城市环境中一个重要的组成部分，但是在建设以及管理中存在着许多的问题亟待解决。住宅小区的物业环保管理是在时代发展中提出的新课题，也是小区对环境质量要求提升的具体表现。在当前的环境背景下，住宅小区的物业管理应该紧紧抓住这一契机，主动进行改革创新，引入环保管理理念，始终坚持“以人为本”，从住户的需求出发构建物业服务体系，为小区居民提供舒适的居住环境，不断提升物业管理的质量。
参考文献
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