摘 要:商品房预售制度首创于中国香港,随着我国房地产开发行业的迅速发展以及住房制度改革的深化,商品房预售逐渐成为我国商品房销售的主要方式.商品房预售制度对我国房地产行业的发展起到了促进作用,但同时也为买受人的权益保护提出了严峻的挑战.因为标的不确定、法律关系复杂、当事人地位不平等的特点,买受人的期待权、知情权等权力极易受到格式条款、虚假广告、无证销售等因素的侵犯,还可能出现逾期交房、商品房质量不合格等违约事由.笔者立足于上述的现实情况背景,分析该制度存在的问题,并主要针对虚假广告、开发企业信息披露、预售款管理进行思考,并提出自己的建议.
关键词:商品房预售制度;买受人权益保护;期待权;预售款监管
1 商品房预售制度概述
1.1 商品房预售制度的概念
我国目前存在的商品房销售方式包括两种,一种是现房销售,即销售标的是在房屋买卖合同订立之时已经竣工的商品房,当开发企业与买受人订立合同履行完毕各自的义务后,买受人即可通过房屋所有权转移登记的方式,获得该商品房的所有权.第二种是期房销售,相较于现房销售而言,最大的区别在于该合同标的在签订预售合同时,还未完全落成.买受人一般是交全款，如是按揭贷款形式在房屋未完成时买受人已开始交纳银行利息.买受人通过房屋预售合同所获得的是一种被动的期待权,具有非现实性.因为从预售合同的签订,到房屋所有权转移登记的发生,这之间要经过相当长的一段时间.根据《城市商品房预售管理办法》规定,上述的商品房销售方式,即是商品房预售制度[1].
1.2 商品房预售制度的特点
1.2.1 预售合同标的不确定性
在商品房预售的过程中,预售的对象:商品房本身,尚未完全建成,标的物尚未构成客观现实存在，导致买受人在支付价款后,仅能获得对于标的物的期待权.然而从期待权到所有权的转变,需要经过漫长的时间,在此期间出现的各种情况,都有可能导致期待权难以实现,例如:(1)房市的波动导致房价的大起大落.房价下降时,买受人在当下无法获得房屋所有权、使用权的同时,还要承担经济利益上的损失;房价上涨时,买受人看似可以因投资精准而获益,但仍存在极大的风险,因为开发企业极有可能为了控制成本而降低房屋的质量标准,甚至为了追求更高的经济利益而毁约.(2)房地产开发企业资金运转出现问题或因权利瑕疵导致的无法完成建设工程.(3)因现实情况的约束，导致标的物在得房率、房屋质量、房屋位置等出现与约定不符的情况.
贯彻落实开孔施工的时候，应规避冲击振动所引发的邻孔塌陷问题[2]。通常情况下，要在完成邻孔混凝土浇筑工作一天以后进行钻进作业。若孔口要采用人工填土的方式，应当在开钻之前，将适量黏土与粒径不超过15cm的片石填入到孔内，将顶部抛平，保证泥浆比重控制在1.6以内。当钻进的深度达到1m以后就要回填黏土。综合考虑具体的状况，选择使用低冲程冲砸的方式反复操作以上流程。当冲砸在钻头顶部护筒之下1m的情况下，即可选择高冲程钻进的方式，最终完成开孔作业。
1.2.2 法律关系的复杂性
三组产妇在麻醉前、麻醉平面达T8时及胎儿娩出后的SPO2相比，无明显变化，无一例发生呼吸抑制，差异无统计学意义（P＞0.05）。见表2。
1.2.3 预售合同双方当事人地位的不平等性
预售合同的双方当事人，一方是开发企业，另一方是买受人.开发企业在本行业的业务范围内，无论从信息获得的渠道还是对法律法规的熟悉度方面，都较买受人有相当大的优势.在信息不对称的情况下，买受人很难实时了解到合同标的物的情况，并且也难以对建设工程进行监督，而且在很多专业领域例如环保、建材等等方面，都难以有专业的判断能力，基本处于被动接受的地位.然而当发现问题时，因举证困难、程序复杂、成本高昂等原因，维权之路也多为坎坷.
1.3 我国商品房预售制度的现状
在司法实践上，根据统计，2008至2018年的十年间，我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量逐年都在上升，近五年内的上升幅度最为明显，涉诉案件数量呈成倍增长的趋势.从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件.案由主要集中于预售商品房屋质量、开发企业违约责任、预售合同效力等方面[2].根据该统计，可以了解到我国各地区的商品房预售合同纠纷数量正在加速增长，我国的商品房预售制度正在面临严峻的挑战.
秦淮河是南京的母亲河，南京城的发展同秦淮河息息相关，相存相依。改善秦淮河水质环境，进行水环境综合治理不仅是南京经济发展需要，更是民生建设的一项重要内容，意义十分重大。
2 商品房预售制度下的买受人权利
2.1 买受人享有取得预售商品房所有权的期待权
在商品房预售合同签订之时，合同标的尚未现实存在，所以买受人对于商品房的质量也只是一种期待，对于合同上约定的房屋质量细节，买受人难以具体在房屋建设的环节中予以监督，当建设完成之后，可能会发现完工的商品房并不符合自己的期待以及合同的约定.
根据《城市商品房预售管理办法》规定，预售合同合法有效受法律保护，并且该法还为开发企业设定了就商品房预售合同在签约之日起30日内，向有关部门登记备案手续的义务，可见从承认权利到设置权利保障形式，买受人通过商品房预售合同取得的对于商品房的期待权，都受法律保护.而且基于预售合同的根本目的，期待权的取得，也是后续一系列权利的基础保障.
2.2 买受人享有对预售的商品房的抵押权
商品房预售的标的是正在建造的建筑物，不是具有客观实在性的独立物，所以无法成为物权的客体，不能买卖，更不能进行抵押[3].但是在社会主义市场经济的条件下，我国房地产行业成长迅速，房价持高不下，导致买受人往往难以一次性足额支付房款.所以鉴于现实情况的客观要求，对此法律法规做出了特别规定.根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的规定，买受人可以在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保.同时，《物权法》第一百八十条第一款第五项也规定，正在建造的建筑物可以设定抵押权.根据上述规定，买受人即便尚未取得商品房的所有权，但仍可以基于通过预售合同取得的期待权，拥有抵押权.通过这种方式，可以使难以支付全部房款的买受人购买商品房，也可以帮助开发企业尽快回笼资金，而银行的业务也能得到拓宽.
2.3 买受人享有对预售的商品房的知情权
有关商品房的重要信息，可能会影响到购房人对商品房预售合同整体风险的评估，所以享有知情权，是预防侵权的重要保障.知情权可以包括以下三个部分：
第一部分，预售合同签订之前的知情权.确定预售广告的内容信息是否真实、有效，是否存在夸大现象，在合同中明确要约和要约邀请，避免产生对合同内容的歧义理解.同时对确定预售合同有效的前提，开发企业《商品房预售许可证》的批准文件，买受人也有权进行查验.
第二部分，对预售合同具体内容的知情权.根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，商品房面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任都应当在合同中予以载明.
第三部分，商品房建造过程中的知情权.商品房质量是否达到国家要求，采用的材料是否环保，在实际建设过程中房屋面积是否较约定产生的变动，等等一切关乎商品房所有权、使用权能否得到实现的信息，都属于买受人知情权的范畴.
2.4 买受人享有对商品房主张不存在质量瑕疵和权利瑕疵的权利
在商品房的质量方面，买受人有权根据我国《合同法》第一百五十三条规定，要求开发企业交付符合约定质量的标的.在收房时，买受人有权要求开发企业交付房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、建设工程质量认定证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件，并且要求告知房屋面积测绘报告、公摊面积的具体计算结果等信息.
在商品房的权利方面，买受人有权根据《合同法》第一百五十条规定，要求出卖人保证不会有第三人向买受人主张任何权利.在实践中最典型的，就是买受人有权确认自己是该商品房的唯一所有人，不存在一房二卖甚至多卖的现象.
云南省是一个多民族省份，昆明作为云南的政治、经济、文化中心，是云南省唯一的特大城市，发展首位度、经济集中度、产业支撑度、社会集聚度在全国省会城市中更为突出。全省优质教育资源、医疗资源、就业和劳务资源几乎都集中在昆明，财富集中、致富机会多。因此。吸引了大量少数民族流动人口涌入务工和经商。
2.5 买受人享有赔偿请求权
例如在(2015)黔高民终字第66号判决中，双方约定的交房日期本是2012年12月30日，然而2016年1月20日二审终结，该商品房仍未交付.买受人虽然通过诉讼争取到了适额的违约金，但同时也经历了漫长的一审、二审程序，还要承担受理费和诉讼财产保全费共计31397元，可见逾期交房对于买受人权益保障影响之大.
3、无证预售的情况下无法办理预售登记和网上签约，容易出现一房多卖的情况，使买受人陷入极其被动的地位，维权确权程序繁琐，甚至丧失投资时机带来经济损失.
在商品房预售制度项下,存在着诸多复杂的法律关系,涉及到买受人、开发企业、银行、政府等多方法律主体.从预售合同本身出发，存在预购人和预售人两方主体，系合同关系；从承购人向银行贷款的角度出发，存在借款人和贷款人两方主体，系借贷关系；从开发企业为买受人向银行作担保的角度出发，存在担保人、债权人、债务人三方主体，系担保关系；还有开发企业和房地产管理部门之间的行政管理关系等.在法律关系错综复杂相互交织的背景下，买受人对于标的商品房所有权的期待，只要受到其中任意一环的影响，都可能出现难以实现的情况.
3 商品房预售制度下侵害买受人权益的主要情形
3.1 虚假的广告宣传
在房地产市场竞争日益激烈的形势下，广告成了宣传商品房促进销售的必要途径.在预售合同签订的过程中，合同的标的物商品房并未实际落成，买受人无法通过直观的方式检验商品并了解到该商品的各个方面，买受人对商品房的判断基本完全基于开发企业的描述.
参照贵州省第2次土壤普查分级标准，对pH、有机质、全氮、有效磷、速效钾等进行分级，每个养分指标均为6级水平，分别为1级(极丰富)、2级(丰富)、3级(最适宜)、4级(适宜)、5级(缺乏)、6级(极缺乏)，并简单分为上等、中等、下等3级[14]，各种养分含量分级指标见表1。
为了增加吸引力，开发企业经常针对地理位置、配套设施、装修标准、配套服务等消费者最为关注的信息，利用广告宣传时进行夸张放大，含糊表述，以迷惑和诱导的方式，吸引消费者上钩.在(2018)粤13民终3088号案件中，被告开发企业将海上婚礼台、游艇码头、2公里私家海滩等对房屋价值有重大影响的配套作为噱头进行虚假宣传，在(2016)浙02民终3337号案件中，被告开发企业声称该商品房系海曙区外国语学校学区房，后未能兑现.众多案件中都是因为销售广告的虚假宣传，导致商品房价值被高估，严重影响买受人的判断.还有许多虚假宣传，开发企业是采取口头承诺的方式，导致消费者难以举证，无法进行维权.总而言之，虚假广告会严重影响买受人的判断，损害买受人权益，还有可能浪费买受人的投资机会.
3.2 无证预售
“无证预售”是指开发企业在尚不符合要求的情况下，对没有达到预售条件的商品房进行预售的行为.根据《城市商品房预售管理办法》第五条和第六条的规定，开发企业只有在取得商品房预售许可证的情况下，才可以进行商品房预售[4].预售证的获取有严格的条件限制，不仅包括土地使用权证书、建设工程规划许可证书、施工许可证等证明，相关部门还需要对资金投入情况和施工进展进行核查.不仅如此各个地区还对预售证的颁发制定了更加严格的限定条件.
但是，尽管国家法律法规和各地区的地方性法规都对准许商品房预售做出了严格的规定，但仍存在开发企业为了回笼资金、抢占市场，而进行的无证预售的行为.
无证预售对买受人权益保障的危害主要有以下几个方面：
商品房预售制度是商品房销售的主要方式，这一制度的存在有许多优点，但同时也存在着诸多缺点，虽然关于该制度的存废问题争论许久，但在近期不会取消该制度的背景下，研究如何做到对商品房预售制度进行“扬长避短”，找到商品房预售制度中买受人法律风险产生的根源，并对“症结”所在进行分析，以提出解决方案，对保护买受人的合法权益具有重大意义.
2、开发企业未取得土地使用权证书，导致买受人很可能无法办法土地使用权证书.
应用专用计算软件对发电电动机突然短路电流进行计算，同时考虑参数饱和的影响。额定容量对应短路电流各分量在不同时刻的计算值见表6及图3。
PLL电路是一个相位负反馈环路，由鉴相器、环路滤波器和压控振荡器(VCO)组成，它将输入信号与VCO输出信号的相位进行比较，控制两个信号使其保持同相位。若在PLL输入信号中加上由晶振等产生稳定的频率信号，在VCO输出与鉴相器输入之间接入分频器，通过切换分频器的频率，便得到VCO的输出与输入频率同样精度的分频信号[7]。这就是PLL合成频率源的工作原理，如图1所示。
3.3 格式条款
根据《合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款，是指一方当事人为了反复使用而预先制定的，在订立合同时未与对方协商的条款”.格式条款的应用大大提高了交易活动的效率，缩短了磋商的时间、精力和费用，但是格式条款也存在许多缺陷.
在商品房预售中，开发企业往往在各个方面处于优势地位，无论是对于商业风险和司法风险的预估，还是对工程实际进度和规划的掌控.所以买受人在信息不对称且地位不平等的情况下，面对合同中苛刻的条款，只有选择接受和拒绝的权利，基本没有修改、变更或补充的话语权，无法进行实质性的磋商.买受人很难通过协商的方式，为自身权利寻求到落实于书面上的实质性维护，但却要接受对开发企业有利的条款，例如在格式合同规定中模糊开发企业的违约责任，解释权归开发企业所有，增收各种不合理费用和限制买受人权利的条款等等.这种情形不利于平等的约束买卖双方，更不利于维护买受人的合法权益.
3.4 逾期交房
逾期交房，是指开发企业没有按照双方约定的时间交付预售的商品房的行为.造成逾期交房的原因除当事人不能预见、不能避免、不能克服等的不可抗力属于合法的免责事由外，还有诸如“恶劣天气”“政府行为”“异常事件”“重大技术问题”等开发企业为了逃避违约责任，在预售合同中罗列的所谓的“不可抗力”事由.
出得门来，我打着饱嗝，慢慢悠悠地往地铁站走去。过了安检，正准备刷票进站的当口，突然想起早餐好像没有付款。于是连忙跟同行的朋友打电话，电话那头说：“我没有付呀，以为你结了呢……”
受开发企业延期交房的影响，很多买受人需要承担额外的租房费用，并且还会有买受人需要面临承租房屋已经到期，购买的房屋无法入住所导致的“无家可归”情况.针对逾期交房造成的损失，买受人很难得到足额的补偿，因为开发企业在预售合同中一般会对延期交房的违约金进行对自身的有利约定，即便买受人可以通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以约定的违约金低于实际造成的损失为由请求增加，但对于买受人来说，仍然需要承担许多无形的损失，难以得到有效弥补.
若因为开发企业的原因导致预售合同无法按照约定进行履行，买受人享有请求赔偿的权利.赔偿请求权包括两类，一类是损失赔偿权，即买受人有权请求开发企业承担因其违约而给自身带来的损失，赔偿的数额一般以损失的实际数额为限.第二类是惩罚性赔偿权，即在赔偿实际损失之外，还可以提出惩罚性的赔偿要求.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，当开发企业在预售过程中存在欺诈行为或在合同履行过程中存在恶意违约时，买受人有权要求作为恶意加害人的开发企业承担惩罚性的赔偿.
3.5 商品房质量问题
商品房预售合同的标的，是正在建设的商品房，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产以登记为要件，买受人只有在办理不动产产权登记之后，才享有该商品房的所有权.在商品房建成过程中买受人无法取得所有权，而在建成之后买受人也要借助开发企业的协助才能获得.所以在严格的登记要件要求之下，买受人能够通过商品房预售合同取得的并非所有权，只是对于未来获得商品房所有权的一种期待权，基于合同的目的，这是一种合理的期待.
在我国跨境电商物流的发展过程中，基础设施的不完善及体系不完整等，物流的成本较高，根据相关资料得出结论，从成本来看，我国跨境电商物流的成本远远高于其他国家甚至是国际标准。跨境电商物流需要考虑的问题多而复杂，涉及国内物流、国内海关、 国际运输、 国外海关、 国外物流众多环节，在实际操作中风险很大，因此，在一定程度上大大增加了我国跨境电商的物流成本。
护理前两组血气分析的相关指标以及焦虑情绪相似，P＞0.05；护理后实验组血气分析的相关指标以及焦虑情绪优于对照组，P＜0.05。如表2。
例如(1)开发企业为了追求利益，对房屋设计做出调整，通过降低标准节约成本；(2)开发企业为了提前或按时交房，将尚不符合交房标准的商品房进行交付；(3)交付的商品房装修标准不符合合同约定；(4)实际得房率较合同约定存在明显误差.
4 商品房预售制度下买受人权益保护措施
1、在工程烂尾时，买受人容易陷入房钱两空的境况.开发企业无证预售的主要原因是工程进度没有达到要求，在这种情况下，工程能否顺利进行，商品房是否如约交付，都具有很大的不确定性.
4.1 严控预售广告宣传
目前在我国调整商品房销售广告法律关系的立法主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《房地产广告发布规定》、《商品房销售管理办法》等.然而在实践中，开发企业发布虚假广告，夸大事实，欺骗买受人的情况仍然存在.
分析导致虚假广告泛滥的原因，即有开发商见利忘义、违背诚信的根本原因，也有法律法规对广告宣传监督把控不严的直接原因.因此相关部门应当根据商品房预售广告的特点，进行针对性的监管和控制，特别是对含有夸张、模糊内容的预售广告予以严格禁止.例如《房地产广告发布规定》第四条规定，商品房广告不得含有升值或者投资回报的承诺，以及对规划建设中的市政条件的误导宣传等内容.同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，对于合同订立和房屋价格有重大影响的具体确定的说明和允诺，即便没有载入合同，亦应当视为合同内容.“该《解释》让销售广告在商品房买卖合同中的地位得到了一次革命性的翻身，对开发商的广告承诺起了一定的规范作用”.[5]
印尼华语教学中断了30余年，实际上已不存在传统的华文教育。印尼华人的后代已被同化，融入印尼的主流社会。因此，我们必需更新对“华语”的认识，这样有利于解决印尼华语教学存在的问题。我们必须清醒地认识到，印尼语是印尼的国家官方语言，而华语或汉语是外语，所以我们应着力解决华语作为第二语言教学的问题。这样才能够使印尼华语教学在政治上确保正确，保证华语教学在实行单一语言政策的印尼可持续发展。
在严格立法后，执法层面上也应当进行严格把控，从预防、管控、处罚三个角度层层把关，只有形成完善的监管体系，才能够管控好混乱的商品房预售广告市场，建立诚信经营的行业作风.
4.2 完善房地产行业信息披露制度
开发企业掌握着关于土地价格、市政规划、房屋建设标准等直接影响房屋品质、价格的核心信息，然而对此买受人一方却无法获知.信息不对称是导致许多买受人权益受损的根本原因，所以建立完善的房地产行业信息披露制度，有利于揭开开发企业所营造的烟雾面纱，帮助买受人获得与开发企业平等的信息地位，进而在排除信息干扰的情况下，充分考虑是否进行缔约.
首先，应当规定开发企业的信息披露义务，第一，可以规定开发企业需要予以披露的信息内容，包括但不限于预售许可证取得的情况、预售项目涉及到的抵押担保情况、项目资金运转的基本情况、工程承办单位的资质、建设用料的具体品牌和档次等.并且对于上述信息，建立公开制度，使得买受人可以在签订商品房预售合同之前充分了解该商品房的建设情况，也可以在合同签订之后随时跟进、监督商品房的建设进度.第二，可以将开发企业的信用状况予以量化，并向社会公众进行公开，使得买受人可以根据信誉值决定是否选择该开发企业.具体可以参考南京市的创新举措，南京市将房地产开发企进行信用等级的划分，共分为AAA(信用等级优秀企业)、AA(用等级良好企业)、A(信用等级合格企业)、B(信用等级预警企业)、C(信用等级失信企业)五个等级，并针对每个等级的企业设定分数，每当发生失信行为便予以扣分处罚，完成既定标准给予加分奖励.所有信息在网站予以公开，每月更新，方便买受人进行实时了解[6].该制度不仅可以帮助买受人选择信誉良好的开发企业，也会成为鞭策开发企业诚信经营的利器.
其次，从政府角度考虑，相关部门也应当不断完善房地产行业信息披露制度，对房地产市场的动态进行全面了解,并强化房地产市场信息透明化和公开化.例如设置严格的信息披露监管制度，不仅对开发企业的手续资质、资金情况、工程进度实施监督，还要严格审批开发企业预售许可证、竣工综合验收合格证等证明的颁发，并且对开发企业的抵押贷款情况、负债情况、融资情况进行监管，将收集到的信息及时公开，方便买受人了解.同时注重鼓励守信的优秀的房开企业健康发展，对投诉多、信誉低的企业进行取缔.
4.3 加强对商品房预售款的监管
在商品房预售制度下，巨额预售款的使用问题是保证工程能够顺利进行的重要因素，所以建立预售资金监管制度至关重要.为了进一步规避商品房预售制度在实施过程中引发的市场风险和道德风险，保护各方参与主体的利益平衡，继续完善商品房预售资金监管制度，应当把具有社会公信力的机构和机关部门作为监管主体，以经济法学的立法宗旨为操作原则，兼顾效率和公平的同时对整个预售资金的使用情况进行全面监管.[7]根据《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》、《城市商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》以及各地区的规定，笔者做出如下阐述：
首先，应当明确资金监管的主体.为避免开发企业寅吃卯粮或拆东补西等各种不当使用，该笔款项应当交由中立的第三方进行保管，当开发企业完成既定阶段的工程任务后，方可支取下一阶段的经费.采取此种管理方法也有利于促进开发企业预先进行详细的资金使用规划，避免临时决策的浪费和因物料筹措不齐而耽误工程进度.济南市的监管主体是城乡建设委员会[8]；石家庄市的监督主体是市住房和城乡建设局[9]；承德市的监督主体是市住房和城乡建设局[10]；以上多种实践均取得了较好的成效，可以考虑在实践的基础上予以制度上的完善.
其次，应当建立完善的监督模式.在确定监管主体之后，开发企业与监督主体之间如何通过相互监督制约的方式，共同管理好、使用好预售款，是设定监督模式的意义所在.各个城市基本采取的方式都是政府、银行、开发企业三方监督的方式，开发企业在政府公开的具有监管商品房预售款资质的银行中自主选择，开立专门的资金账户，将全部预售款存入，只有当监管部门向银行出具划款通知书后，该款项才会被划拨给收款单位.
最后，应当完善责任追究制度.对于开发企业的不守信行为，主管部门依法追究责任并记入不良记录；同时施工监理单位若提供虚假证明，也应当由主管部门追究相应责任；若监管部门工作人员及监管银行工作人员在监管过程中玩忽职守、营私舞弊，也将面临处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任.
传统的纸质文档从收集、归档、检索都需要借助人力来完成，同时在使用和保存的过程中容易损坏。而电子文档的出现，对一些不易保存的档案资源提供了便利，将电子资源直接归档，节省了将电子文档转换成纸质档案的过程，也对一些声像、视频档案提供了原始保存的方法，减少了立卷归档和手工检索的过程。通过计算机系统检索可以提高检索效率，降低获取信息的时间成本，也节约了人力物力。
5 结 语
商品房预售是目前我国商品房市场的主要交易方式，在我国的商品房预售制度运行过程中，既为房开企业提供了一条便捷的融资途径，也为资金不足但仍希望掌握房市机遇的买受人提供了机会.然而该制度在运行过程中存在着非常多的问题，也为买受人的权益保护提出了风险挑战.从理论角度分析，并结合实践思考，如何在事前预防风险，在事发过程中面对风险解决风险，如何在事后进行总结积累经验，都为关心市场和经济的当代法律人提供了课题.笔者相信，在不远的将来，目前所存在的一系列买受人权益保障难题都会找到满意的答案，买受人所面临的诸多困境，也会逐渐得以解决，使商品房预售制度依法合规地健康运行，从而促进中国房地产市场平稳有序的发展.
参 考 文 献
[1]参考建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第二条(建设部令第40号)
[2]盈科法律微观.2018年度商品房预售合同纠纷司法裁判大数据报告[EB/OL],2019https://www.sohu.com/a/300027509_120056555?sec=wd&spm=smpc.author.fd-d.101.1557535713825c9BIFt.
[3]王利明,杨立新,王轶,程啸.民法学[M].北京：法律出版社,2017
[4]《城市商品房预售管理办法》第五条：商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期.第六条：商品房预售实行许可制度.开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》
[5]雷兰.商品房买卖纠纷及案例评析[M].北京：科学出版社,2005
[6]参见南京市住房和城市建设委员会关于印发《南京市房地产开发经营企业信用体系建设管理暂行办法》《南京市房地产开发企业信用体系评价规则(试行)》的通知(宁建房字[2015]155号)
[7]张薇.浅谈商品房预售资金监管[J].世界家苑,2011(8)
[8]参考济南市城市建设委员会关于印发《济南市商品房预售资金监督管理办法》的通知(济建发[2016]2号)
[9]参考石家庄市住房和城乡建设局关于印发《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》的通知(石住建办[2016]284号)房和城乡建设局关于印发
[10]承德市人民政府关于印发《承德市商品房预售资金监管办法》的通知(承市政规[2018]1号)
ProtectionofBuyer’sRightsandInterestsundertheSystemofPre-saleofCommercialHousing
WANGMan
(Faculty of Law,Anhui University,Hefei,Anhui 230601)
Abstract：The pre-sale system of commercial housing was first established in Hong Kong,China.With the rapid development of real estate industry and the deepening of housing system reform,the pre-sale of commercial housing has gradually become the main mode of commercial housing sales in China.The pre-sale system of commercial housing promotes the development of the real estate industry in China,but at the same time it also poses severe challenges for the protection of the rights and interests of buyers.Because of the uncertain subject matter,complex legal relationship and unequal status of the parties,the buyer’s right to expect and know is vulnerable to infringement by format clauses,false advertisements,undocumented sales and other factors,as well as defaults such as overdue delivery and substandard quality of commercial housing.Based on the above realistic background,the author analyses the existing problems of the system,mainly considering the false advertisement,the development of enterprise information disclosure,and the management of advance sales,and puts forward his own suggestions.
Keywords：pre-sale system of commercial housing;protection of buyer’s rights and interests;right of expectation;supervision of pre-sale funds
收稿日期：2019-02-20
作者简介：王曼(1997-)女，从事合同法相关的研究.
doi：10.3969/j.issn.1008-4185.2019.02.022
中图分类号:C 93，DF
文献标识码：A
标签：买受人论文; 商品房论文; 商品房预售论文; 企业论文; 制度论文; 社会科学总论论文; 管理学论文; 《河北建筑工程学院学报》2019年第2期论文; 安徽大学法学院论文;