房地产融资的金融风险控制研究马劭菲

马劭菲

山西财经大学华商学院，北京融创建投房地产集团有限公司

摘要：房地产行业的发展与国家政策及社会环境因素息息相关，房地产企业需要选择与不同政策经济环境相适应的融资策略，开展多元化融资，分散风险。房地产项目的长周期和高价值等特点决定其开发需要大量的资金，高效率的融资有助于房地产企业增强核心竞争力。2019年房地产市场的主旋律是去库存，拉动房地产投融资是主要的任务。探索房地产企业多元化融资途径、研究其融资风险以及加强风险的控制对于房地产企业获得持续的资金支持、保障自身稳定发展具有深远的意义。

关键词：房地产；融资；风险控制

引言：随着我国国民经济的高速发展，住房体制的改革作为其重要组成部分之一，也在不断地深入与改进。这使得房地产业这一具有高度的综合性以及关联性的新兴产业得到了迅速发展。不仅如此，房地产业的发展还带动了建筑原材料等相关产业的进一步发展。因此，在我国经济发展的现阶段，房地产业已成为基础型支柱产业，在国民经济中所占比重逐年走高，成为推进我国国民经济持续不断地增长的一大动力。

1.房地产行业融资特点

（1）融资需求量大。一个房地产项目的价值动辄上亿，其在开发过程中会消耗大量的资金。据国家统计局数据显示，2018年，全国房地产开发投资金额为102581亿元。如此庞大的资金体系，使得房地产行业的融资必须要借助金融资本市场。（2）资金的周转频率低。房地产项目从拿地到开发再到竣工验收，以及房源售罄收回所有的房款，几乎都要占用三到五年的时间，有些大型商业地标项目甚至会耗费十载。而资金从前期第一笔投入开始，到卖出房子收到房款，时间周期跨度大，需考虑货币的时间价值及资金的占用风险。（3）融资来源分散化，去向集中化。资金的筹集要通过多种渠道，而一般会一次性大批量地投入到项目中用于获得土地转让及建材的购买。（4）房地产企业可以将其房屋或土地使用权抵押给金融机构获得贷款融资。一方面使得房地产企业更快获得大额的融资，同时又降低了贷款金融机构的信贷风险。

2.我国房地产行业融资现状

2.1融资渠道单一

我国房地产行业这十多年的蓬勃发展离不开银行信贷融资的支持，然而过多的依靠银行贷款，一旦房地产市场下行，企业资金周转困难，巨额的资金偿还风险就会波及到银行业，对国民经济造成进一步的损失。我国房地产业融资中的银行贷款仍然占较大比例，而“其他资金”中有大部分是预售房款，这其中银行对客户发放的按揭贷款又占大数。我国的金融资本市场还不够发达，创新不足，而银行贷款融资渠道成熟，短期类我国的房地产行业在融资时依旧倾向于银行贷款。

2.2资金结构不合理，长短期资金比例失衡

我国目前的房地产行业融资结构失衡，企业融到的资金多为短期资金，这不能保证资金的持续供应，容易发生财务危机。房地产企业也利用预售房款、施工单位垫资和向银行申请开发贷款的方式来延长融资的期限，但在政策收紧的情况下，房地产企业的这些融资来源都受到限制，使得不少房企出现资金紧张的情况。另一方面，房地产企业利用财务杠杆也较为激进。近几年我国房地产行业的资产负债率平均高达75%。并且我国的金融资本市场先进程度落后于西方国家，房地产行业的融资较易受到宏观政策的限制，因此，当房地产市场不景气，销售房款不能及时流入高财务杠杆的房地产企业资金循环系统时，便会产生资金断裂的风险。

3.我国房地产行业主要融资风险

3.1信用风险

信用风险侧重于房地产事业对外贷款时出现的借款人违约现象，往往是由于借款人自身经济原因而导致的无力偿还，也包括自身意愿导致的拒绝偿还。这种风险是房地产事业中贷款金融机构的过于信任或审査出现缺漏所造成的。而实际生活中，房地产事业的信用风险，包括借款人和房地产开发公司两个方面。一方面是借款人经济状况发生问题，出现意外事故或失业现象而造成的无力偿还；另一方面则是房地产开发公司在销售房产时，出现了资金周转上的问题，最终影响实际生产和经营。

3.2流动风险

房地产金融机构在周转资金时，往往会因为资金的动态变化而引发流动性风险。这种风险主要是指房地产的金融机构在资金投入方面有所欠缺，导致资金的数量和规模无法促成金融机构资产的流动，造成了金融机构债务和客户存款方面的风险。流动性风险的外部原因主要是出于，房地产金融机构通常会用房地产来作为抵押以发放贷款，当借款人出现紧急状况无力偿还时，房地产金融机构却未能及时地将抵押房对外销售，导致了资金的流转存在一定的滞后性，最终诱发流动性风险；其内部原因则是资产的整体结构缺乏合理性，贷款比重过高，当需要提取大份额现金时，无法从其他渠道着手获取足够的资金，导致了流动性相对较弱。

3.3通货滞胀风险

资金市场整体的通货膨胀或紧缩，都会引起房地产金融机构的通货膨胀风险。无论是物价上涨还是货币贬值，都会使其实际利率与名义利率之间存在偏差。当名义利率保持固定值时，通货膨胀会导致实际利率的数值有所减少，从而诱发银行乃至房地产金融长期性的通货膨胀风险。浮动利率会随着通货膨胀或紧缩的现象作出适当的浮动，具有一定的灵活性和可调节性，而倘若利率相对固定时，通货膨胀的风险远远高于浮动利率时，将进一步加大房地产金融机构的通货膨胀风险

4.房地产行业融资风险控制建议

4.1政策层面建议

（1）向房地产市场颁布的政策应契合其行业发展阶段

归纳西方发达国家房地产市场的运行周期，多会经历三个阶段：初级阶段主要是项目开发，企业自身承担着投资和建设两个部分，融资模式多选择开发贷；发展阶段的房地产企业逐渐转变为具有多种功能的主体，房地产基金可以顺应其不同的要求进行资产管理；成熟阶段，房地产证券化带动大量的资金注入房地产市场。目前我国的房地产行业正处于初级阶段到发展阶段的过渡期，房地产企业自身已经认识到需要拓展融资渠道，政府也应该相应地提供政策便利，鼓励房地产行业扩张融资来源。

（2）健全房地产市场的金融法律体系

我国的房地产市场化开始较晚，同时在发展过程中有不规范的情况产生，国家有关房地产市场管理的政策还不够完善，进而影响到房地产企业融资方面的法规也不成熟。像在西方发达国家被广泛应用的房地产投资基金融资模式，我国还未正式发展，更是没有相关的法律政策。完善我国房地产市场的金融法律体系，首先可以把房地产融资相关的规定放入《公司法》之类的经济法规中；其次，发布特定的房地产融资相关的法规，如房地产项目融资管理条例等，以约束和监督其资金的来源和去向；最后可制定专门的房地产企业融资渠道使用章程，为房地产信托、资产证券化、永续债等融资方法提供具体的法律参考。

（3）鼓励房地产融资模式的创新

房地产企业创新多元化的融资模式，可以将更多的社会闲散资金注入到房地产市场中来，实现共赢。例如在西方发达国家发展成熟的REITS（房地产投资信托基金），通过基金公司或信托公司发起，由拥有多个领域丰富经验的专业人士组成的机构为房地产项目制定REITS融资计划，把投资者闲散的资金投资到房地产市场中，产生的收益会按照基金持有的份额分配给投资者。新加坡和韩国都成功引进了REITS融资模式，我国也可以引进并试运行该种融资模式。同时，房地产销售期权、典当融资等新型融资产品都具备很多优势，可以发展来服务我国的房地产金融市场。

4.2企业层面建议

（1）降低资产负债率，取得融资成本优惠

我国当前的房地产行业资产负债率居高不下，平均高达75%，在带来融资风险的同时，也直接关系到企业再次融资的能力，增加了融资成本。对于中小型房地产企业而言，利用自有资金乏力，为了成功融得资金而不得已接受高额的融资成本。对于综合实力较强的房地产企业而言，虽然资产负债率略低于中小型房企，然而对比其他行业也在金融资本市场上失去了融资的竞争力。新加坡的大型跨国房地产企业凯德集团就是长期坚持稳健的财务结构，这样即使在不景气的市场经济环境下，依旧能够获得低成本的融资。

（2）拓宽融资渠道，增加资金来源

资金来源的多样化对于房地产企业融资至关重要，由于房地产企业受国家宏观调控政策影响很大，融资渠道的多元化能够有效地降低政策调控风险。如我国当前房地产行业融资来源中银行借款占很大部分，当央行信贷政策收紧时，依赖银行开发贷款融资的房地产企业就会受到很大影响。因此，只有拓宽融资渠道，增加资金来源，加强融资模式的创新，才能在风云变幻的房地产市场保持立足之地，获得持续的融资供应。

（3）建立预警系统，预控融资风险

企业建立一套适合自身的有效率的融资风险预警系统，使融资流程更加科学规范，风险控制更加有效。房地产企业首先要明确风险控制的目标，同时确定好融资风险所处的环境，并且分析融资风险的成因，做好风险防范的应对策略，最好能够数字化衡量风险。然后，根据计划建立合理的融资风险预警系统，在问题即将出现时，便能高效及时地进行预警，防止事态扩大，达到事前控制的意义。

5.结束语

融资的风险是客观存在的，在房地产企业开展融资时，需要重视融资风险，及时识别可能引起风险的因素，选择低风险的融资途径。对应不同的融资渠道，房地产企业所要分担的本金利息偿还都有所不同，为了控制风险，企业可以选择把不同的融资模式进行配置，制定出最优的融资风险防范方案，并且能让企业的融资在不同的模式间灵活变换。

参考文献：

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[2]邱晖,杜忠连.供应链金融预付账款融资模式下商业银行信用风险控制研究[J].商业经济,2017(3):167-168.

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定专门的房地产企业融资渠道使用章程，为房地产信托、资产证券化、永续债等融资方法提供具体的法律参考。