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摘要：近年来，房地产市场越来越热，并呈现出强劲的发展趋势。随着房地产开发、招投标和建设体系的不断完善，采用更先进的管理理念，完善和实施开发管理体系，提高房地产开发水平，已成为房地产开发商迫切需要研究和解决的关键问题。本文主要对房地产开发管理中潜在的问题进行了详细的分析，并对问题提出了可行的建议和对策。
关键词：房地产；开发管理；问题；解决途径
前言：现如今，随着中国社会主义市场经济的快速发展，我国房地产业已成为经济发展的主要方向，发展速度非常快，但同时也使我国房地产业迎来了巨大的挑战，也面临着许多问题和缺陷。过去几年最受欢迎的“房地产泡沫”就是其中之一。目前，各类房地产开发商在房地产开发管理中出现了各种问题，对这些问题如何进行解决，才能提升房地产开发管理的质量和效率，已成为房地产开发商的一大难题。本文将对房地产开发管理中存在的问题进行具体分析，并探讨解决这些问题的途径。
1分析房地产开发管理的含义
房地产开发管理主要指的是保障房地产开发高效顺利进行、以及保障房地产开发可以优质地完成目标，而必须对房地产开发进行的管理。目前房地产开发管理主要采取的基本制度是经理负责制，在房地产开发及其管理的基本规律的前提下，项目经理及其团队通过自身管理能力，进行科学组织、全面监控、合理规划，以及统筹协调整个房地产项目从地块投标到交付验收的各个环节，进而实现并完成房地产开发的高质量高效率目的，实现经济效益最大化。
现如今，房地产开发管理环节主要有三个：首先，在投标和选择地块阶段，对于市场调查以及初步的开发计划，房地产企业应将其做好，在长期稳定发展的基础上，对企业自身的优势进行充分发挥，在保障质量的前提下获取更高的经济效益。其次，在施工初期阶段，应实时管控开发设计，同时还要做好施工团队以及建筑材料的监管工作，还应及时改正不合理之处。最后，在施工后期阶段及验收阶段，要对房地产开发的各个环节进行全面检查，保障可以及时发现不足之处，并对其进行采取补救措施，与相关部门的检查进行积极配合。
2分析房地产开发管理中出现的问题
2.1相关的成本管理问题
企业盈利在房地产企业运营中的保障作用至关重要，在企业发展中，资金的运作也占据关键的核心地位。但是，在工程项目施工现场成本管理中，我国房地产开发企业的成本管理体系仍然不完善，出现的问题也比较多。总而言之，在我国房地产开发管理中，主要的成本管理问题有以下几点：首先，成本管理体系不健全，在签订和谈判合同环节，导致房地产开发企业严重缺乏相关制度的支持、房地产开发企业的成本管理环节漏洞百出，同时，增加了工程变更，以及后期项目索赔执行工作的难度，最终形成盲目扩大房地产开发项目工程成本的局面，进而给房地产开发市场的良好发展带来不利影响。其次，成本管理体制不健全，对成本核算的保障而言，严重缺乏系统化的监督制度，这样严重降低了房地产开发企业对成本管理的可控性，同时降低了资金的有效利用，严重浪费资金。
2.2前期调研工作不够,可行性研究严重缺乏
在中国房地产开发中，盲目决策是最为普遍，以及危害极大的问题。在项目工程建设实施前期，房地产企业并没有全面调查项目的市场情况，项目建设可获得的经济效益、以及项目工程运转对公司资金的消耗。大多数情况下，开发商在拿到土地后，对工程进行直接建设，并没有对工程管理进行落实，这样就会在后期施工中出现各种各样的问题。对资金的消耗，工程建设会造成开发单位的资金链断裂，促使企业的运转很难有序进行，还会降低中国土地资源的利用率，土地资源应有的价值也没有得到充分发挥。
2.3相关的设计管理问题
今后中国房地产开发项目工程随着房地产开发项目的日益增多，将向集成化、系统化以及规模化方向发展。但是，在转变过程中，项目设计将会遇到全新的挑战，设计任务会将变得更加集中和复杂。根据相关调查发现，在过去通常出现开发企业设计赶工、以及受到房地产整个项目建设周期的硬性要求的现象。主要的原因在于相关房地产开发项目设计人员的现场一线资料严重缺乏，同时相关设计人员不能在进行勘察工作时，深入到施工现场，进而所提交的设计方案，明显与现场实际情况不符，最终不能进行有效保障项目建设周期与质量的可控性。
3研究解决房地产开发管理中问题的有效途径
3.1对成本管理进行高度重视
对整个过程成本管理高度进行重视，以提升成本管理水平，因为在房地产开发项目现场管理中，成本管理水平的提升是其重要的保证。为此，对于一支高素质、高技能的成本管理人员队伍，相关房地产开发企业有必要进行组建，同时对责任和激励机制进行认真执行，严格检查事前、事中、事后三个方面，提升工程项目现场成本管理水平，保障工程成本核算工作可以进行规范化开展，为企业最终实现经济效益和社会效益提供了可能性。另外，应将成本管理渗透到施工过程的各个阶段，对一套与企业发展相适应的成本管理体系进行逐步制定，以完善的成本控制体系为主要依据，基于对房地产开发项目质量的保障，对成本管理的灵活性和有效性进行保障，合理控制总成本支出，对房地产开发企业资本利用率进行有效提升。
3.2对项目前期规划管理进行加强
在项目建设的早期阶段，项目管理不应放松，应得到有效实施。项目前期管理主要包括以下几个方面：一是项目决策，二是项目设计。房地产开发企业应对市场情况进行充分了解，对公司内部状况进行掌控，使项目决策科学合理，最大限度地降低公司风险。
在对项目进行设计的过程中，应以现有建筑水平和设计标准为基准，以符合市场需求为主要目的，对建筑的综合性能进行考虑，在项目设计中融入节能环保的绿色建筑理念。房地产开发企业根据工程项目对环境和区域经济的影响，应进行综合考虑，依据现实情况对工程项目与环境和区域经济之间的关系进行有效协调，防止工程变更。工程建设时，应严格根据图纸方案进行，对工程实际施工不偏离预期假设进行有效保障。同时，要注意与施工单位的进行交流和沟通，实现项目的动态管理模式，充分考虑项目建设的各个方面，确保不漏项，将项目建设的一切风险控制在可控范围内。
3.3对设计管理进行不断强化
在整个项目现场管理中，可以说设计管理的方案与图纸设计是其重要的前提，对项目现场管理而言，其意义至关重要。一般情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过比较不同的项目，进行可行性分析而采用的。因此，与设计相关的工作并不是由设计单位独自完成的，这就要求房地产开发企业必须依据项目的实际情况和项目要求，充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。另外，在设计单位之间，房地产开发企业还应建立较好的沟通体系，对设计工作的内在联系进行有效保障，对在项目建设的总体项目设计中各个设计单位进行协调，保障项目的有效实施，以及保障设计方案的提交时间。除此之外，还应调查分析项目施工现场的实际情况，确保内部审核和图纸质量的有效性，以保障设计管理总体质量的稳定性。
结束语：
总而言之，中国人口基数相当的大，城市化进程的脚步也日益加快，最近几年，放热现象越来越强烈。文章重点分析和研究了房地产开发管理中出现的问题，并针对问题，提出了有效的解决途径，希望为我国房地管理人员制定发展策略提供有利的参考依据，有效解决房地产开发管理中出现的问题，提升企业的市场竞争力。
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