杨善源
临清市房地产管理处252600
【摘要】物业管理作为一个朝阳产业，是经济发展和体制改革的必然产物，有巨大的发展前景，但在现实中却遇到了多方面的问题。本文通过对当前我国物业管理中存的的问题从管理体制、管理制度、市场自身、人员素职等方面进行了进行了剖析，并从政府职能、企业管理、社会认知度三个方面提出了相应的解决方案。
【关键词】物业管理管理现状发展路径
物业管理自从81年在深圳的新建小区中开始成功实施以来，为我国的城镇化的进程，营造了一个充满生机和活力的现代化的住房管理模式。在我国经济迅速发展的20年里，物业管理在经济快速发展的背景下也迎来快速发展的新机遇。然而，随着物业管理经营规模的不断扩大，物业管理中存在的问题也逐渐显现，特别是管理体制，法律制度、市场经营等方面的问题，这大大影响了业主与物业管理之间的关系，让业主对物业管理有了抵触情绪，进而影响了社会的和谐[1]。
一、我国物业管理的现状
1，管理体制混乱
体制混乱是当前物业管理的突出问题。在现存的物业管理体制中70％以上是由房地产开发商开发运营的物业公司的管理体制，它这种“谁开发，谁管理”的体制模式在新建小区中较常见。20%属于房屋管理或后勤单位的重组，这种体制都有专人采用行政手段进行管理，只有10％是物业管理的自主管理，这种管理体制就是业主自己成立管理委员会，然后由业主委员会通过招标的形式寻找合适的物业公司来管理。以深圳为例，深圳18家物业管理公司中，12家由房地产开发商运营，4家由当地房屋管理部门重组而成，其中只有2家是上市的民营股份公司。这些不同类型的物业管理体制、发展水平参差不齐，必然导致物业管理过程中的各类问题的出现。
2，法律制度不完善
物业管理是在我国近20年经济快速发展的基础上发展起来的，是一个新生事物。他的发展主要依赖于政府部门对制度转型采取的调控措施，物业管理虽然经过了20多年的发展，但是仍然落后于社会经济的发展速度，对政府调控有过多的依赖性。《物业管理实施办法》的实施虽然在一定程度上给物业管理体制的法制化建设指明了方向，但是这只是一个框架，在很多细节上还不够系统化，可操作性较差，甚至还与某些当地法规相互矛盾。这种法制的不健全必然会使得物业管理混乱[2]。
3，市场化程度不高
目前物业管理项目的获得大多都是自己开发自己管理的垄断管理模式，即使有一小部分是通过招标形式，也是暗度陈仓形式操作的，物业管理尚未形成一个统一的有利于竞争的市场[3]。以北京为例，北京市场就存在很多不符合以北京发展导向的物业管理公司。有些物业管理公司根本就不懂专业的物业管理，但是因为它是开发公司下属企业，根本不用担心经营项目丢失。他们对经营的好坏更与服务质量从不过问，他们的各种政策和管理都存在较多漏洞。
其次，在物业管理的价格管理体制中也可体现出市场化的程度的高低，现在物业管理的价格基本都是政府制定指导价格，建设单位再进行有效补贴，这使得物业管理费用报价统一化，物业公司之间缺乏竞争力，从而制约了物业公司的发展。
4，员工素质良莠不齐
由于物业管理仍处於刚起步阶段，尚未建立完善的员工行为准则和规范，物业从业人员混合。虽然一些物业管理公司也意识到自身员工队伍素质的建设，也经常开展职业道德教育和专业技术培训，但不是在所有层面都进行培训。有些物业管理人员对物业管理内容及服务定位认识不清，管理方式缺乏人性化，甚至摆不正服务与被服务的关系。为业主服务的意识十分淡薄，导致了工作简单粗暴，服务质量低下，甚至纠纷不断[4]。
二，物业管理的发展路径
通过对我国物业现况的分析，我认为应该从政府，企业、社会三个方面采取措施才能为我国物业管理找到更好的发展路径。
1，发挥政府的规范、引导职能
虽然政府部门在物业管理发展的初期通过制定相应法律制度来支持物业公司的发展，对物业管理的规范化起到了一定的积极作用，但是随着社会的发展，尤其是社会主义市场经济体制建立以后，物业管理要想健康发展政府部门的职能必须转变，由对其的参与与干涉转变为规范和引导。
首先，政府作为管理部门一定要规范物业管理企业的准入资格，从源头上杜绝不合格的物业管理公司从事物业管理经营，规范物业管理公司的权利，加强对其的监督，针对当前法律法规中出现的漏洞应加强立法工作，通过相应法律法规的制定与实施，使物业公司的在管理、经营、服务、收费等各环节做到有法可依。政府还应通过制定相关法律改变我国现在一家独大的管理模式，为其他的中小型物业公司提供公平、公正的竞争机制和发展平台。如取消第二类物业部门的特殊待遇，因为这类物业公司在制度设计上存在缺陷，如果再不改革会对其他类型的物业的物业公司的发展产生障碍。因此，我们要在保证公平、公正的基础上，结合当地具体条件，根据不同性质物业的特点和业主的要求，设计出符合本国国情的管理体制。
2，建立完善的企业管理机制
要建立现代的物业管理公司必须有完善的物业管理制度，完善的物业管理制度应包括投标、选举和运作，服务评价和考核，组织运营，等制度。投标制度规范化可以使物业管理价格公开、公平、公正，增加物业公司的竞争水平；业务委员的选举和运作制度是业主进行自我选举、自我管理的根本体现，只有物业公司有了完善的选举和运作制度，业主的权益才能得以实现，再者对物业公司来说选举运作制度好了，可以增进其业主之间沟通，可以更好的了解业主需求，真正实现为业主构建和谐文明的生活环境。服务评价考核制度是业主对物业公司监督最有效的方式。公司可以通过企业文化建设提升企业形象，通过对员工系统化全方位的培训提高员工素质，从而向业主展示企业提供优质服务的能力，提升业主对社区管理品质的信心，这样不仅可以使公众对企业产生认同，而且将扩大企业的影响，全面促进物业管理与社区管理的协调发展。组织运营制度是保证企业能否在今后发展中取胜的关键，随着社会化分工的精细化，专业化服务将是企业未来的必然趋势，这就要求企业在今后组织运营中对维修、保安、绿化等部门进行公开招标，招聘专业的服务公司负责管理。
3，提高社会认知度
物业管理由于还是新行业，许多公众对这个行业并不了解而且对这个行业的作用还未完全重视。相关媒体或部门应该加强对物业管理的宣传，逐步消除公众对物业管理的片面认识，消除公众对物业管理的抵触心理。使全社会对这个行业有一个全面的认识。让每一位消费者都能体会物业管理行业的艰辛，加深对这个行业的理解与支持。使广大群众都能按有关法律自觉约束自己的行为，积极配合物业公司的管理，对物业管理形成正确的物业管理消费观念。以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为，推动行业整体进步。
【总结】
物业管理作为一个新兴产业具有不可估量的发展前景，然而我国对于刚起步的物业行来说，虽然出现了一系列阻碍其发展的问题。但物业管理向前发展的脚步并不会因此而停下，物业管理升级是社会发展的必然要求。物业管理必须从政府、企业、社会三个层面做规划，积极变革和创新。我相信在物业管理行业的未来将发展的越来越好，必将随之不断创新不断成熟。
【参考文献】
[1]孙峻，李进涛．物业管理、设施管理和资产管理模式的比较分析[J]．中国房地产，2009，06：32-34
[2]刘伟杰．物业管理如何实现向资产管理的跨越和升级[J]．中国物业管理，2009，11：15-17．
[3]谢家瑾．谈物业管理行业开拓资产管理业务[J]．中国物业管理，2009，10：26-27．
[4]林常青．商业房地产是物业资产管理的首选[J]．中国物业管理，2008，09：32-34．
杨善源，男，1976年10月，山东临清人，山东大学本科毕业，房地产经济师中级职称，注册物业管理师，研究方向：关于物业管理服务企业如何提高服务质量的探讨。