路亚鹏
中国金融认证中心北京100031
摘要：2019年4月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议做出决定，对《中华人民共和国电子签名法》作出修改，取消了对涉及土地、房屋等不动产权益转让不适用“电子签名、数据电文”的相关限制，这对我国电子签名发展提供了新的领域，也为不动产交易提供了更便捷的方式，不动产交易的电子签名文书和电子政务平台的对接将改变生活的很多方面，电子认证服务行业应抓紧立法变化的契机，开展不动产交易电子签名合同的推广。
关键字：电子认证电子签名法修改不动产交易电子政务
一、电子签名法修改内容：
本次修改后，电子签名法第三条变更如下：民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。
前款规定不适用下列文书：
（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；
（二）涉及停止供水、供热、供气等公用事业服务的；
（三）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。
二、电子签名法修改的背景：
1、电子认证技术和实用逐渐成熟，司法审判形成了经验，对于重大财产的安全性保护顾虑已经取消。经过十多年的发展，电子认证技术发展迅速，电子认证行业逐渐形成，社会生活各个方面，包括金融交易、电子合同、电子政务等使用电子签名的场景越来越多，数量越来越大，各地法院均有使用电子签名法审判案例，原有立法对于重大人身关系、重大财产关系、重要公共关系进行了保守性考虑，所以在立法中持禁止和观望的态度，经过丰富的社会实践和经验总结，放开不动产转让方面适用电子签名的限制是顺应社会发展需要的必然选择。
2、不动产信息互联互通的选择。随着互联网的发展，建设互联互通的大数据库成为必然，为了深入落实“互联网+政务服务”，加快建设地方和部门政务服务平台，让人民群众“只进一扇门”、“最多跑一次”、“不见面审批”，“数据多跑路，人民少跑路”，信息一体化已经成为提升政务服务水平的重要支撑，根据国务院文件《全国一体化在线政务服务平台建设组织推进和任务分工方案》要求，到2020年底前，全国一体化在线政务服务平台基本建成。不动产转让使用电子签名，实现不动产与公民身份的对接，解决信息孤岛，尤其是三四线城市不动产信息不统一，信息不完善的问题将得到改善。
三、国外电子签名法关于不动产转让的适用
2000年美国通过的《全球电子商务签名法案》中明确适用于商业交易的一切范围，不动产交易自然包括其中，该法案的不适用排除情况仅包括“法庭命令及与法庭程序相关的法律文件；关于遗嘱、遗嘱修改书或遗产信托的制定法、条例或其他法律规则；关于收养、离婚或家庭法等事项的州法、条例或其他法律规范；公共服务（供水、供电、供热等）的取消和终止。”
在电子签名技术应用最为广泛的美国，电子签名技术已经深入到社会生活的方方面面，但是适用最为广泛的三个行业是金融、保险和房地产，2018年4月，美国电子签名巨头DocuSign在纳斯达克成功上市，目前的市值为90亿美金，该公司重视在地产领域的应用，凭借对领先的房地产交易协作服务提供商Cartavi的战略收购，DocuSign进一步巩固了其作为房地产行业标准的地位。
我国电子签名法中关于不动产交易限制的内容源于新加坡1998年发布的《电子交易法》第二部分，以下情况不适合：订立执行遗嘱；商业票据；信托声明和代理授权；买卖及处分不动产的契约；产权证书。但是新加坡与我国国情不同，我国国土面积大，人口多，电子签名解决在线身份认证和在线合同签署的问题，更具有便捷性的特点。新加坡的法律限制可能并不适合我国情况。
四、本修正案对于电子认证服务行业业务发展提供机遇
1、市场迫切需要：在不能使用电子签名的情况下，签署一份合同需要来回打印、来回邮寄，还需要相关人员走内部盖章流程，有时候还需等待几天的时间，因此，签署一份传统纸质合同往往需要直接成本在20元以上，对于大型企业集团来说，年合同签署量都达到50万份以上，还需要设置专人处理合同管理、签章事宜，合同管理成本花费超千万元。电子合同在线签署的方式，1分钟即可完成，缩短签约周期，解决异地签署的难题，省下合同各种费用，如果发生纠纷，电子合同能够直接进行起诉，审判机关能够对合同文件做到及时裁决。
2、行政管理的迫切需要：从电子签名法第三条可以看出，电子文书包括电子合同、单证和其它文件，不动产转让方面限制的放开，不仅包含商业领域的不动产交易合同，而且包括了行政管理领域的电子文书，包括电子房产证等文书，可以想象，以电子合同和电子房产证的实施为基础，涉及房地产的管理的链条将打通，国发〔2018〕27号文件指出，“依托国家政务服务平台电子证照共享服务系统，实现电子证照跨地区、跨部门共享。电子证照采用标准版式文档格式，通过电子印章用章系统加盖电子印章或加签数字签名，实现全国互信互认，切实解决企业和群众办事提交材料、证明多等问题。”这将为以房产为基础证照办理的行政事项办理更加便捷。
3、市场前景广阔：2018年全国商品住宅销售14.6亿平米，其中新房总成交额达到12万亿。在中国的城市化进程中，不动产交易将长期增长，不动产交易带来的配套设施的增长也会越来越大。
4、行业利润高：报告称，在过去12个月中国家庭财富的增长中超过75%来自非金融资产，而房产净值在中国家庭财富中的占比又高达65.99%。因此不动产作为家庭和社会的最重要资产，而行政服务事项很多都是基于房产为前提办理，比如个人落户、子女就学、社会治安、医保社保、房地产税等等事项，所以不动产交易办理的数字化将带来整个行业的变化，普通个人也将从中获取更大的益处，个人和家庭愿意付出更多的代价换取资产的安全和生活的便利，以及行政服务的统一化、标准化，从科技发展中享受改革的红利。
五、不动产交易使用电子签名合同推广中可能的不利因素
1、客户较为分散。全国房地产开发企业有10万余家，相比较其它行业，房地产企业有明显的地域性特点，没有形成集中的资源区，除全国大型的开发商外，不同地区都有本地的开发企业，且本地开发企业占据行业绝大部分，因此开发企业、房地产中介等等用户比较分散。
2、专门的应用场景比较少。因为不动产交易涉及金额比较大，风险级别比较高，所以当事人交易异常慎重，一般经过当面验看、交流等过程，房地产开发、中介销售等公司都仍乐于采用当面书面签约的方式。
六、不动产权益转让电子签名的推广建议
1、与政府管理相结合
各级政府在改善营商环境、优化办事效率方面，出台多种举措，尤其是一些地区已经开始使用电子房产证，比如自2018年9月17日起，南宁市将在全国率先推出全业务不动产登记电子证照，成为全国首个实行不动产登记证明和证书电子化的城市。二手房买卖及房屋抵押业务将不再保留人工受理窗口，全部由申请人进行网上自助办理。2018年8月20日起，嘉兴市本级范围内试行启用电子版不动产权证书（证明）。权利人可通过网页登录嘉兴市国土资源局门户网站验证，也可以通过关注“嘉兴国土”微信公众号扫描电子证书（证明）二维码校验证书真伪。由此可见有些地区已经探索电子证照的使用，但是还没有加入电子签名的技术应用，这些地区的推广可能更加方便。
2、进一步深化房地产客户应用场景
房地产领域企业在电子认证服务应用方面已有成功案例，但是目前这些企业采用的产品或者服务范围有限，比如在用工合同、工程管理、材料采购等方面，不动产交易采用电子签名的推广，将为这些企业带来更全面的便利设施。
作者简介：路亚鹏，男，（1982-9）；河北衡水人汉；博士；工程师；研究方向：商品数字技术