池州宏兴置业有限责任公司安徽池州247000
摘要：结合实际，对当地产开发项目管理的问题进行总结，指出影响房地产开发项目管理的难点有开发前期准备工作不足、不重视施工规定以及完工验收与备案管理不够严格等问题，并且在问题提出的同时，给出了相关的管理措施，希望分析后能够给相关人员提供一点参考。
关键词：房地产；开发项目；工程管理；问题；对策
0前言
房地产施工项目具备周期长、复杂性高、综合性强等因素，并且在每个施工的环节和阶段，其管理的重点是不同的。虽然侧重点有所差异，但是无论在哪个环节，其工程管理都是非常重要的，并且对于工程的质量存在直接的影响。
一、房地产开发项目工程管理中存在的问题
在房地产开发项目工程管理过程中，由于各种因素的影响在工作过程中会遇到各种问题，严重的影响了工程管理的水平，具体问题如下：
1、开发前期准备工作不够
房地产开发公司在前期开发的阶段中，主要关注的是施工地区的地质条件、周边环境以及其他的建筑基础设施等方面。很多建筑施工单位都没有充分的做好前期准备工作，相应的技术资料准备不全面，同时也存在随意的提升施工速度的情况，草率交付施工项目。如果在施工开始前，没有充分了解该地区的地下管线分布情况，就会导致在施工中损坏城市基础设施的问题，从而造成了项目实施无法进行，也会给城市的正常运行产生不良的影响。
2、不够重视施工许可规定
房地产施工项目在开发的过程中，作为企业来说，都想要提升施工速度，进而可以保障自己的经济利益。很多施工单位为了可以尽快的交付施工项目，在没有获取相应部门的审批文件或者相应手续还没有办理完成就开始建设施工，也有一些单位钻政府管理的空隙，在开挖与填坑手续办理完成之后，相应部门没有批准时就开始施工，一旦被管理部门查处，就会直接停工，会面临罚款的风险，也会阻碍后续施工的进行。因此，房地产企业在施工之前必须要办理全部的施工许可文件，从而可以保证项目能够顺利实施，也避免造成恶劣的社会影响。
3、完工验收与备案管理不够严格
当前有很多的房地产项目在施工时，其受到主观意识的的影响，认为只要是竣工就算是整体项目的建设完成，所以会催促竣工验收尽快完成，进而可以降低项目成本。如果房地产项目在管理中对于竣工验收环节的重视度不够，没有按照相应的规定来进行，就会导致验收工作困难重重，验收资料不全面、部分工程存在质量问题等，这样就会导致验收手续办理更加的困难，交房时间会更加延误。假如施工单位是多个单位来组成，应该更加重视验收环节，这是保证整个项目质量的关键环节，不容忽视。
二、房地产开发项目工程管理对策
1、加强项目开发的前期规划管理
随着房地产事业的发展，很多项目都被大力的建设，很多房地产企业为了自身的经济利益，往往忽视前期调研和可行性研究方面的工作。因此，房地产项目在开发之前就需要进行全面的市场调研和决策分析，必须要充分考虑到各种风险因素，将其合理的控制，此外，在设计的过程中也需要考虑到设计方案的准确性与科学性，从市场的需求出入手进行，综合分析性能、生态、经济、安全等方面，从而可以平衡各方的利益，防止在施工中出现大范围的设计变更而导致资源浪费严重。一方面，企业应该根据实际情况，严格执行设计方案，不会出现严重偏离设计理念的情况；另外一方面，房地产项目的各方应该保持良好的沟通，使得管理更加的灵活，不能存在任何的漏洞与问题，将风险控制在合理的范围内，全面实施动态化管理。
2、工程施工阶段
（1）进度控制
房地产项目在管理的过程中，要综合考虑到项目的性质与规模、工期、工程参与人数、机械设备、材料供应等方面，同时也要综合分析地质条件、气候等因素，针对实际情况进行设计方案的哟花设计，最终确定符合各方经济利益的最佳设计方案。施工的过程中，施工单位应该积极的配合监理工程师，加强工程的质量监督管理，并且根据要求定期撰写施工进度报告。组织工程的各方参与到项目总结会议中，全面的掌握施工进度情况，根据实际情况调整施工方案。
（2）质量控制
坚持施工现场管理，全面的掌握工程的施工进度问题，同时还要确保各个施工环节都按照施工工艺来进行，检查确认其是否符合设计方案与合同的要求，对于影响工程质量的材料、设备以及人员进行综合的评估与分析；详细的审查供应商的资质和条件，按照要求进行综合评价，淘汰不合格供应商，从而能够避免出现严重的质量问题。
3、重视项目收尾阶段的管理
项目的收尾阶段也是重要的环节，开发商组织各个工程参与方来进行收尾工作，设置专业的管理机构，各方人员都积极的参与到该环节中，分工协作，按部就班的开始各项工作。此外，开发商还应该从项目实施的初期阶段开始，通过协调处理好各方的关系来保证收尾工作能够准确进行。从工程的实际情况出发，工程的承建单位在施工阶段应该做出合理的施工计划，然后按照计划来开始施工，并且要分阶段评价其施工效果。同时还应该加强与其他单位的沟通，发现自身存在的问题，及时的解决和处理，保证项目的顺利进行，确保在收尾阶段不会出现严重的质量问题。对于收尾阶段发现的问题要及时的解决，确保工程的质量达标。
三、结语
房地产工程管理具备较高的复杂性，工作量也比较大，这是房地产项目的特点所决定的，需要人们充分的认识到其特点。在项目实施的过程中，应该加强工程的管理，全面的控制各个施工环节，同时还要保持各个关联单位之间良好的沟通，协调处理好各方面的关系，最终可以为工程质量的提供贡献出一份力量，最终可以实现促进行业发展的目标。
参考文献：
[1]巩玉凤.浅析房地产开发项目工程管理的问题及对策[J].现代物业(上旬刊).2012(08)
[2]徐进.房地产开发项目工程管理的常见问题及解决措施[J].居舍.2017(22)
[3]黄志君.房地产开发项目工程管理优化研究[J].时代农机.2015(12)