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摘要：在社会经济快速发展的今天，城镇化的建设和商品房经济的发展给房地产行业带来了新的机遇也带来了更为残酷的市场竞争的环境。在房地产开发项目进行的过程中，对于项目的成本控制工作是提升房地产开发商企业的核心竞争力的关键性因素，利润的不断地增加是其长期发展的内在的动力。针对房地产开发项目前期成本控制的要点，提出了加强投资决策、设计、招投标这三个重点环节成本控制的有效策略。为房地产开发项目全生命周期成本控制水平的提升打下坚实基础。
关键词：房地产项目；建设前期；成本管控
中图分类号：TU723文献标识码：A
1引言
近年来，中央及地方政府部门为了抑制房价的快速上涨，先后从整治市场、规范经营、防范风险等多个角度综合考虑，出台了如限购等一系列措施进行干预。房地产行业的市场状态对房地产开发企业的生产和发展产生了很大的影响。房地产企业应做好开发项目的财务管理工作，加强成本控制，才能不断增强自身的竞争力，实现持续健康发展。
2房地产开发项目成本控制的概述
一般而言，房地产开发项目的成本控制指的是以房地产开发项目决策立项为起点，以房地产开发项目销售为终点的整个过程成本影响因素的管理与控制。通过对影响房地产开发项目的土地成本、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、前期工程费、报建税费、销售费用等各种成本因素采取有效措施，确保各项费用的支出被控制在一个合理的范围内，以保障成本计划得以顺利实现。具体可以将房地产开发项目的成本控制过程划分为决策阶段、计划阶段、施工阶段、销售阶段等多个不同的环节，作为房地产开发项目成本控制的前期环节，决策阶段与计划阶段的费用在总费用中的占比虽然比较低，但是其对于整个过程的成本控制的影响程度确实极其高的，前期成本控制的影响程度超过了80%。由此可见，前期成本控制的整个房地产开发项目的成本控制当中的重要性。前期成本控制是全生命周期成本控制的一个关键环节，该环节的成本控制效果不仅会影响当前环节的费用支出，而且对于其他后续环节的成本管理也有着至关重要的影响，直接影响到房地产开发项目全生命周期成本控制的成败。在房地产开发项目的前期成本控制当中，必须注意投资决策、设计、招投标三个控制要点。
3房地产项目前期开发工作中的成本控制
3.1投资阶段
（1）在设计项目进度确定的过程中，需要在实际工程的具体情况的基础上进行合理的分析的工作，在工作中需要专业人员通过研讨会的形式对其进行工程的确定工作。在设计阶段进行全过程的建筑工程的成本控制工作，可以使成本控制的有效性提高。因为成本控制受到外界的影响因素大，例如环境条件、施工材料、施工技术、施工点附近人文环境等，所以在设计的过程中要充分的进行相关信息的整合和处理。在实际的工作中，一方面可以通过招标的方式使得各个设计单位的资质、成本、方案等进行充分的比较，确定最佳的方案。另一方面可以通过限额处理是根据投资量来设计的，使其得到综合性的考虑工作。（2）通过保险公司等第三方机构的参与工作的方式减少在工作中遇到的风险性。在房地产工作的决策的阶段，实际上是一种风险投资的过程，在面临着巨大的风险和市场变动的过程中，需要通过风险的转移和分担的工作使其企业的抵御风险的能力增强。向保险公司投保是其中一种正确的方式，其不能做到风险的完全可控和消除，但是在工作中风险性降低，并且可以通过向经验丰富的承包商外包的方式，进行更进一步的成本控制工作。（3）通过目标成本控制方案来实施投资决策。房地产企业在开发某一房地产项目之前，研究项目的可行性是非常有必要的，倘若盲目进行投资决策，很可能就导致企业成本升高，从而利润不能达到预期，甚至发生亏损及严重到企业倒闭的地步。所以，通过目标成本控制方案，经过系统全面的测算，来实施投资决策就非常有必要了，能够在一定程度上确保投资决策的可行性和科学性，避免因为盲目开发而导致企业产生不必要的开发成本。
3.2设计的成本控制策略
针对设计环节的成本控制，必须加强各个成本因素的分析，明确带来房产开发项目成本提高的各个成本因素，并结合项目的具体情况确定建筑结构设计方案、建筑设计方案。尤其要重点关注建筑结构设计的成本控制，通过选择合适的建筑结构设计方案，在最大限度上削减后期建设施工中项目的土建成本，以达到成本计划所要求的目标。具体应该采取以下几个方面的措施：①采取限额设计，设计出来的方案应该在项目总费用的指导下进行，方案的实现不能超过所要求的费用，以达到成本控制的效果；②开展设计监理工作，通过专业人员与监理单位对于设计方案进行监督与评价，只有确保设计的方案满足成本控制目标的要求才能够获得批准通过，以把控好成本；③强化设计变更的管理。频繁的设计变更会带来大量额外的成本开支，对于成本控制的效果影响重大。因此，必须加强设计方案的会审，及时发现设计方案存在的问题并进行纠正，以降低后续出现设计变更的可能性。同时，也必须规范后期设计变更的流程，以免设计变更的混乱导致成本的进一步增加。
3.3招投标阶段
项目成本的控制在预算与价格上的要求较高，需要招标方能够根据项目特征与市场环境确定拦标价，这样才能够更好的根据预算控制价格。招投标体系中针对预算控价需要进一步完善，以预算控价的精确度达到项目成本的有效控制是必要的，其也直接影响了招投标双方合作是否成功。为了能够在预算与控价上得到更好的效果，企业在确定拦标价时需要就成本相关内容展开关于人力、材料与设施的相关调查，并根据调查所得信息进行分析与对比从而更好的达到控制成本的目的。招投标体系应用于项目成本控制需要对评价方法与评价体系进行完善，对于一些中标价格较低的，可能存在一定的招投标风险，难以以市场情况考虑项目成本，后续或可能引发高价索赔问题。在这种情况下，市场规律并没有遵守公平竞争的要求，因此需要进一步控制，以评价体系与评标方法合理控制项目成本。一方面，企业制定招标文件时需要对实质性内容进行有效的评价，使得招标文件具备较强的执行力。另一方面，投标人需要在计价标准上达成一致，避免多种计价标准形成的计价混乱，招标方根据标价进行科学评价，并从中选择合适的投标方，这样能够达到提高招标效率与质量的目的，更好的在标价中进行项目成本的控制。
4结束语
随着社会各行各业的发展速度加快，房地产行业的市场风险大、变化多，房地产开发企业也将面临更多的机遇和挑战，生存环境严峻。成本控制是一项关乎房地产开发项目经济效益的重要工作，在现在的房地产开发项目管理中必须引起足够的重视。作为其中一个重要环节的前期成本控制，必须从投资决策、设计、招投标等前期工作入手，加强成本控制的力度，采取有效的措施提高控制的效果。
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