连云港市凤祥铭居房地产开发有限公司
摘要：房地产工程造价成本的管理，对降工程造价成本，提高经济效益起到了重要的作用，同时是房地产开发设计者所考虑的重要内容。为了保持房地产行业的生命力，就必须要提升房地产工程造价管理水平，优化造价管理的方法，不断发挥其在房地产行业中关键作用。文章从房地产工程造价的含义以及我国房地产企业工程造价管理中存在的问题和加强工程管理造价的措施展开探讨，希望对提高造价管理水平有一定的借鉴意义。
关键词：房地产；工程造价；成本管理
引言
随着我国房地产行业的快速发展，内部竞争越来越激烈，如何加强工程造价成本控制和管理，提升自身的竞争力，房地产商面临的重要课题之一。这就要求房地产单位要整合优化各方面资源，从而合理有效的控制和管理房地产工程造价成本。本文从具体从房地产在投资阶段、设计阶段和施工阶段分析工程造价的成本。
1．工程造价管理的含义
所谓工程造价管理，一是指建设工程投资费用管理：二是指建设工程价格管理。
（1）建设工程投资费用管理：建设工程投资费用管理是指为了实现投资的预期目标，在拟定的规划、设计方案的条件下，预测、确定和监控工程造价及其变动的系统活动。建设工程投资费用管理属于投资管理范畴，它既涵盖了微观层次的项目投资费用管理，又涵盖了宏观层次的投资费用管理。
（2）建设工程价格管理：建设工程价格管理属于价格管理范畴。在社会主义市场经济条件下，价格管理分两个层次。在微观层次上，是指生产企业在掌握市场价格信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价和竞价的系统活动。在宏观层次止，是指政府根据社会经济发展的要求，利用法律、经济和行政的手段对价格进行管理和调控，以及通过市场管理规范市场主体价格行为的系统活动。
2.我国房地产企业工程造价管理中存在的问题
（1）轻视项目前期阶段的造价管理工作。长期以来，我们只重视施工阶段的工程造价管理工作，造价人员的主要精力放在如何确定工程合同价格，如何确定工程变更价格，以及做好工程决算工作等。在项目决策阶段，有些业主为了使项目的立项得到批准，故意少估投资，搞“钓鱼工程”。在设计阶段，设计人员缺少造价指标约束，设计思想保守。因此，许多新、扩建项目出现的工期拖延长、投资效益差、超“三算”严重、工程款拖欠严重等现象，在很大程度上都与前期工作有关。
（2）工程造价管理方式人情式、低专业水平。一方面，由于合同条款的笼统和不严密，合同双方在实施过程中因意见不一致而纠纷不断，影响工程的顺利进行。另一方面，由于目前建筑市场还不完全规范，发育也不健全，行政干预时有发生。目前我国的造价咨询服务档次不高，绝大多数情况下停留在依据定额进行工程结算。其他方面的开展也非常不理想。其中一个比较重要的原因是：目前的从业工程造价的人员水平不高，仅仅只是能看得懂图纸、编制工程概预算。这样的低专业水平远远不适应“能计算工程造价，并能有效地控制造价”的现代工程造价管理的要求。
（3）轻视或忽略工程造价的风险防范问题。造价咨询单位的风险主要表现为经济处罚的风险和荣誉（信誉）损失的风险。自然风险如自然灾害、战争、叛乱等，这些外界因素一旦发生，难免会给造价单位带来经济损失，甚至还会引起人员伤亡。
3、房地产企业加强工程造价管理对策
（1）加强合同管理。在施工管理的过程中，合同管理属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中，对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定，另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上，明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。施工阶段的合同管理是造价控制的重点，施工单位要抓好合同管理的攻与守。
（2）健全设计变更审批制度在工程建设过程中，如有必要变更设计方案，应尽量避免其发生在施工阶段，以减少成本浪费；发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程，因此应提早进行设计变更，变更时间越是延后，造成的成本浪费就越严重；工程人员应该注意，在充分分析工程量及造价情况，并征得原设计部门同意后再实施设计变更；实施变更以后，若造价超出工程预算，应该及时将现状上报至管理部门，切实防止通过变更设计增加设计内容，提高设计标准，提高工程造价的事情发生。
（3）工程项目决策阶段的造价控制与管理。这个阶段是工程项目全过程造价控制的开始。在这个阶段中，主要进行的工作就是提交工程项目建议书，并且进行立项可行性研究，再进行投资预算的编制，最后制定详细完整的设计任务书。在项目的决策阶段进行的任何一项的投资决策，对于整个工程项目的造价控制以及完工交付使用后的效益都起着至关重要的作用。对于工程项目全过程的造价管理是一个决定性的阶段。所以要在这个阶段做好工程的造价控制就必须首先将项目法人制度落实到位。在整个工程项目的建设过程中，都要在各项资金的运作，以及在债务偿还等方面进行严格的责任追究制度，将具体的责任落实到人。还要建立与之对应的配套措施，最好由政府主管部门和监理方共同设立监察组，对项目进行严格的造价管控。在进行市场分析的时候，要坚持实事求是的原则，尽量防止项目投资决策上的盲目性和风险性，尽量考虑可以增加市场竞争力的工程项目。
（4）工程项目施工阶段的造价控制与管理。在进行项目施工的阶段，造价管理必须伴随每一个施工的环节。这个阶段，是直接关系着工程项目的最后形成的重要部分，当然，对于工程造价管理来说也是最复杂、最困难和影响因素最多的一个阶段。除了其它的建设相关的费用外，大部分的资金都被用于施工的过程中。进行有效的造价管理对于参与施工的各个相关单位来说都是极为重要和有益的。不仅使得业主方降低了成本，也使得施工企业的施工行为得到了有效的规范，提高了工程项目的投资收益。在施工阶段的造价控制管理方面，主要的内容有以下几点：一是在进行施工的组织规划方面要尽量使其达到最优化组合，从经济和技术等角度选择最合理的施工方案。二是如果在施工中间，出现了任何的变故，比如说施工材料的变更或者地质条件的变化、设计变更等等，造价工程师要根据实际的情况，充分了解变化的具体原因，以及对施工造成的影响，及时掌握第一手的资料，对变化造成的费用增加进行严格的控制管理，对整体的造价目标也要进行一定的调整，还要出具相关的分析报告给业主方。三是对于施工材料而言，要严格对其规格和质量进行控制，并且随时跟进其使用量和价格的情况。四是资金的使用计划要合理。不能让施工的过程中发生资金不足的问题以免导致施工的进度受到影响，必须保证资金的充足，而且也要尽量降低利息，尽量少占用资金，使得资金的筹措上不至于出现大的问题。五是月报资料的复核问题，施工企业要将月报资料为业主方整理好。
（5）竣工决算阶段对造价的管理。加强工程量的复核工作。工程量是工程造价计算的基础，审价人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则，还应对整个工程的设计和施工过程有系统的认识，精通施工技术。加强对变更费用的审查。特别是变更单价，主要审查其有无错套、高套，是否符合工程实际。
（6）招投标阶段的工程造价控制：①房地产企业想求得发展，必须建立有效的招标机制，从业人员必须具备足够的知识储备和行业经验、过硬的业务素质和较高的技术水准。②多渠道、多途径的搜集招标信息，结合自身实际斟酌筛选，编制标书。标书的编制，要本着认真严谨的工作态度，先编制工程造价计算书，准确计算每一个细部环节，避免错算、漏算或冒算的情况发生。投标人员应根据招标要求及评标标准，结合本单位实际情况来确定一个合理可行的造价，提高中标概率。
4.结语
建设工程的造价管理工作的优劣，对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制，从而降低工程造价，提高企业的经济效益。
参考文献
[1]徐大图．工程建设投资控制［M］．北京：北京中国建筑工业出版社，2005
[2]徐蓉，王旭峰.工程造价管理［M］．上海：同济大学出版社，2005