南宁市房屋产权交易中心广西南宁530023
摘要：随着我国房地产市场的飞速发展,房价的不断攀升，房屋面积的认定在市场环境中愈显其重要性，而房产测绘则是确定房屋面积的唯一手段。商品房面积的大小直接决定了房屋的总价，广大购房者对此面积非常关注，因此确保商品房面积测绘成果的准确性就显得尤为重要，它对于保证购房者的合法权益、维护商品房开发市场的正常秩序起到了有力的保障作用。
关键词：商品房测绘；误差；降低；措施
引言
房产测绘是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘，其所获得的与永久性标志相联系的房地产权属界址、房屋面积等都具有法律效力,从而载入房屋权属证书,是发放房屋权属证书的重要数据来源依据。而商品房在整个房地产市场中所占比重最大，因此，做好商品房测绘工作、确保商品房测绘面积成果的准确性对保障房屋所有者的合法权益、维护房地产市场健康有序发展、加强社会主义法制管理起到了不可缺少的作用。笔者根据自己多年的工作经验，对如何降低商品房测绘误差、提高准确性进行了探讨，希望能够抛砖引玉，共同进步。
1.商品房测绘误差分析
通常情况下，商品房的预测面积与实测面积之间会有差异，合理理解预测与实测，对整个商品房测绘起着非常重要的实际意义。产生差异的原因归纳为以下三点：
1.1数据采集和图纸变更
商品房面积预测主要是依据设计施工图纸等纸质资料进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊方法确认等都是以这些资料作为依据；而实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来，实测数据会存在误差，不规范的实测方法都会造成实测数据的失误。另外，房地产开发企业在建筑施工过程中，由于各种原因，可能会对建筑设计进行多次的修改，这是造成预测面积与实测面积差异的主要原因。
1.2技术性原因
由于不少房产测绘企业技术水平、管理水平有限，从业人员专业知识不足、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据错误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。若预测和实测由两家不同的测绘机构来完成，因技术水平差异原因导致前后测绘结果的不同的可能性则更大。
1.3执行细则的改变
房产管理部门在房产测绘市场的管理中，为了规范市场管理，根据房地产市场发展的变化而不定期对本地房产面积测算细则进行修正更新，细则的更新极有可能涉及面积计算方法及分摊方法方面的改变，而商品房的实测与预测的之间有一定的时间间隔，这就极有可能引起因适用细则的改变而导致预测实测前后测绘结果的变化。这属于不可抵抗和预知的客观因素，但根据以往经验，由此原因而产生的面积差异并不大。
2.降低商品房测绘误差的几点措施
要降低实测、预测及两者之间的误差，必须从操作方法上加以规范和控制，只有建立严密的操作规程，才能把误差降至最低，也只有降低了预测、实测的误差，才能减少实测与预测之间因误差而引起的差异。
2.1加强预测中图纸资料的检查力度
（1）、检查资料是否正规、完整。设计图纸是房屋面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到房屋面积预测的准确性，在预售面积测绘阶段，要检查施工图纸是否盖规划管理部门的规划审批章，若无，则为非正式图纸，需要委托方重新提供。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台、飘窗详图等。
（2）、检查建筑名词的标注是否规范。随着市场的发展，房屋的设计的不断更新，特别某些开发企业出于利益需要，在设计图纸上引入一些不规范的名词概念，如：空中平台、入户花园、内庭院，空中花园，连通阳台等等，这些名词都是不规范的，与规范细则不相符，因此，如何定性，则涉及到如何计算面积的问题，必须要有一个明确的说明。遇到这种情况，必须致函委托方，说明此部位的名词标注不符合规范要求，要求设计单位对此部位进行具体详细的说明，说明此部位设计的特征及用途，或者重新命名，以符合测量规范和计算面积的相关要求。
（3）、检查图纸数据是否清晰、正确。检查建筑平面图上户型、尺寸标注、文字标注是否清楚，层与层之间的数据是否统一，图纸与图纸之间是否存在数据上的矛盾，存在以上其中某一个问题，都很可能造成面积计算图无法绘制。
（4）、检查公用配套设施的服务范围说明是否清楚、完整。检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、空调机房、风机房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施的服务范围说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊或如何分摊。同时还要检查是否有漏说明的配套设施部位，以便告知设计单位及时补充完整。
2.2确保预测中图纸尺寸数据采集的准确性
（1）、观察要细致、仔细。在许多设计图上，设计的尺寸有柱体中心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些尺寸并非是我们计算面积所需的墙体中心尺寸、墙外边沿尺寸，不能直接用这些尺寸进行绘制计算图，需要经过换算才能使用，所以，在作业时，观察要细致、仔细，要看清图上标注的是什么部位的尺寸。
（2）、要看清楼层高度关系。要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等关系。设计为坡面屋顶的房屋，层高大于或等于2.20米部位才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20米高度的准确位置。
（3）、从多方面寻找有用数据。对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图而得到此尺寸，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的飘窗等，在施工平面图上的尺寸往往不全面或不准确，我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大样图为准。
2.3规范实测数据的采集方法
在商品房销售测绘中，实测数据的采集全部通过现场实地测量得到，实测时必须保证所采集数据的准确性、真实性及有效性，规范的测量方法是保证实测数据准确的有力保障。
（1）、每次实地测量前，都必须检查测量仪器的使用性能，主要检查仪器有无损坏，数据显示是否清晰无误，仪器的各项功能设置是否符合实测要求。
（2）、现场实测时，必须认真对比实际房屋的总层数、房屋外观、户型形状是否与施工图纸一致，若有不一致，则必须在实测图纸上准确、清楚的记录
（3）、数据采集要全面，要认真观察房屋形状，通过检查实测图纸上已采集的数据，发现必须采集而未采集的数据。
（4）、同一组界址点间的距离要进行至少两次以上的测量，确定多次测量得出的数据无误后再进行记录。
（5）、每测量得出一个实测数据时都要与图纸尺寸数据进行对比，若发现某处的实测尺寸与图纸尺寸相差较大时，要把该处多次测量的几个数据全部记录，以保证该处实测数据的真实性与肯定性。
（6）、在记录数据时，要注意观察实测界址点的位置，要确保所记数据在图纸上的界址点与实测界址点的位置相一致。
2.4规范实测数据的处理
（1）、房屋面积测量主要采用实地量距法和坐标解析法测量边长、房角点等房屋要素以解算房屋面积，因此其误差主要取决于实地测量的误差以及数据计算处理的误差。实测数据与图纸尺寸之间一般会存在误差，销售测绘中计算面积的尺寸数据首先以实测数据为依据，再结合图纸尺寸进行取舍，当实测尺寸与图纸尺寸相差较小（一般为0.03米以内）时，则认定此误差为合理误差，计算尺寸参照图纸尺寸，按图纸尺寸计算面积；当相差超过0.03米时，则认为是实际现状的改变，不属于测量上误差，此时以实测数据为准，按实测尺寸计算面积。
（2）、实测中，会经常遇到某配套设施的功能改变或该设施被取消的情况，比如配电房改为风机房、风机房改为空调机房、或配电房被取消等，功能的改变极有可能引起服务范围的改变，比如由原来的为地下室服务的风机房改为为商场服务的空调机房，服务范围改变也就是分摊范围的改变，最终的面积结果也会因此而改变。这种情况的处理方法有二：一是严格按现场的改变来修改分摊方案，但前提是必须由委托方补充提供经规划部门审批的设计修改图，并由设计单位对改变后的设施的服务范围进行重新说明；二是在委托方无法提供相关变更手续的情况下，若能对所改变的部位按原设计图纸恢复原样，则可按照原来的分摊方案进行分摊计算。
2.5建立行之有效的技术反馈机制
不管是预测还是实测，都要把实际操作中发现的技术问题一一记录下来。比如在预测中，遇到图纸尺寸标注不清、数据错误、数据不齐全、名词不规范、使用功能不明确、资料不齐全等情况，在实测中，遇到房屋现状与图纸不符、变更手续不齐、不具备实测条件等情况。对存在的这些问题作记录汇总，对于一些难以把握的疑难问题，要召开技术讨论会进行分析讨论，得出解决方案后再进行下一步的工作。对于一些需要委托方协助解决的问题，汇总后要及时的反馈给对方，并告知委托方具体的处理方案。
2.6规范成果资料的质检制度
商品房测绘成果资料经过整理，编写书面测绘成果报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料。质检分自我检查和小组检查。
（1）、测量员在整理出书面成果报告后，必须先经过全面细致的检查。检查时要端正态度，不能过分自信，要以专业质检人员的心态去检查各项内容，关键要做到全面、细致、细心，自检通过以后再上交小组检查；自检主要检查内容有：房产调查及野外测绘内容是否正确、齐全；图形绘制及符号表示有无错误、遗漏；分摊方法计算结果的合理性、正确性：成果内容的完整性、准确性等。
（2）、小组检查应严格实行三审制度，校对、校核、审定三重审查；校对、校核主要检查内容除野外记录、图形绘制、分摊计算等正常检查外，还需对照该项目的委托书、建设工程规划许可证、土地证等内容进行必要的相关性检查。发现差错，及时督促作业员进行改正，对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后，重新进行质量检查，并做好质量检查记录；质检员将检查合格的资料提交技术负责人进行审定。审定主要检查内容有：资料是否齐全，作业方法是否合理，成果格式是否符合房屋登记要求及一些相关性检查等。
（3）、不管是自我检查、还是小组检查，都要对容易出现错误的内容进行重点检查，应重点检查内容如下：分户界线，面积计算图的尺寸、房屋使用性质，与共有面积相关的建筑部位是否与图纸上（或实测数据）一致；房屋边长数据的采集是否有误；计算尺寸的取舍是否合理；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。
结语
房产测绘是一项与民众利益息息相关的工作，它关系着千家万户的切身利益，当然它也接受广大人民群众的监督，而面积成果的准确与否则成为监督的主要对象。要解决误差问题首先要从测绘工作本身下工夫，先进、规范的操作方法及和严格的企业管理制度是减少和降低误差的关键，测绘企业要不断提高从业人员的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房产测绘从业人员的综合素质，与时俱进，适应市场的变化，培养技术过硬的专业技术人才，从技术上加以保障。
参考文献
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[2]胡淑香，郑建英，傅秀美.房地产测绘走向市场化的思考[J].科技情报开发与经济，2004(09).