小镇发源于浙江，2014年在杭州云栖小镇首次被提及，后2016年住建部等三部委力推，这种在块状经济和县域经济基础上发展而来的创新经济模式。培育特色小镇的主要目的是为了促进有条件的镇更好地发展。由于一些体制机制的限制，不利于一些小镇参与到市场化竞争中，因此挖掘一些有潜力、有特色的小镇，通过一些产业的发展不仅可以带动经济的发展也可以吸纳小镇周边一部分农村劳动力就业。
一、特色小镇现状培育特色小镇，主要是打造特色鲜明的产业形态，和谐宜居的美丽环境，彰显特色的传统文化，提供便捷完善的设施服务，建设充满活力的体制机制。2016年，住建部公布了第一批127个特色小镇名单，2017年第二批公布了300个特色小镇名单。根据规划，到2020年全国将培育1000个特色小镇，而目前计划建设的特色小镇总量已多达五六千个，更值得注意的是，部分地方存在着借特色小镇之名，行房地产开发之实的现象。例如，在珠三角，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产，获得地方政府大量土地资源支持；在长三角，一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”——2平方公里农业区配套1平方公里建筑区，计划承载3万人。笔者认为，此类特色小镇可谓“假小镇，真地产”，出台相关管理文件，严控特色小镇房地产化很及时、很必要。
二、国家对于特色小镇存在的“假小镇，真地产”的《意见》2017年12月4日四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》防范“假小镇真地产”项目，对于房地产化、政府债务风险加剧以及用地方面的问题，意见要求：严控房地产化倾向。各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例，并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。适度提高产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业。科学论证企业创建特色小镇规划，对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关，防范“假小镇真地产”项目。严格节约集约用地。各地区要落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，划定特色小镇和小城镇发展边界，避免另起炉灶、大拆大建。
三、特色小镇与旅游地产关系分析1、小镇中存在“房地产”倾向应该说，在建设特色小镇的过程中，完全拒绝房地产不太现实。因为无论是小镇居民，还是外来游客，都有居住需求。但如果过度房地产化，特色小镇不仅会失去“特色”，变成“地产小镇”，而且很容易推升地价，影响其他产业发展。因此，唯有严控房地产开发，才能确保特色小镇特色化。
2、房地产脱离泡沫期，急需转型中国房地产业发展的高峰已经过去，其面临的挑战逐渐增加，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加，以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高，房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎，行业正从增量时代向存量时代转变。以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去，未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。
3、地产公司转型投资公司，让人防不胜防在国内地产政策收紧的大形势下，不少地产公司纷纷转型，准备搭上“特色小镇”这般列车，不少地产公司转型投资公司，引入旅游规划部门或公司，参与特色小镇的规划，并承接相关工作。但究其内涵，仍未脱离地产公司的经营思路，以买卖房产为核心收益，未考虑到整个区域的经济转型升级，并配合区域经济发展。
四、浅谈“去地产化”的特色小镇
1、补齐发展短板特色小镇在建设过程中，将会面临运营、生态、以及人才短板各种问题。大部分小镇是文旅小镇，会受旅游淡旺季的影响，就必然出现产业周期、人才培养与流失等情况。同时，大部分小镇是在乡镇生态环境基础上建立起来的，必须保障当地的生态环保，注重对当地特色小镇风貌，保护生态环境、资源环境、文化遗产等的保护，且空气质量达标天数、生活污水收集率和处理率、生活垃圾分类和无害化处置情况、绿化覆盖率、特色风貌保护等指标提出要求。
2、加快基础设施与公共服务建设特色小镇为我国小城镇发展迎来新机遇，同时也存在承载能力不足、基础设施建设滞后等问题，部分小城镇基于求成盲目跟风，“面子”好看，但基础设施配套、服务配套等“里子”不足，有的地方特色小镇融资模式单一，“坐、等、要”现象普遍。小城镇只有加快基础设施建设，大力做好社会居民公共服务，形成良好的民生社区和风气，才能推进特色小镇的培育和建设。
3、鼓励地产旅游融合投资近日，绿城小镇集团与浙江中青旅举行了战略合作签约仪式。绿城小镇集团成立一年来，在小镇产业研究、产业资源落地、生活服务建设等方面开展了实践和探索，已开发和签约了以文旅为特色的海南蓝湾小镇、以教育为投资的舟山长峙岛、以康养为基础的安吉桃花源等24个项目。以地产的带动优势拉动特色小镇人流量及入住率，以旅游企业拉动流动人口及旅游人口，并增加其宣传力度，发挥二者优势，实在资源共享。在转型时代的地产企业，只有通过实实在在的让渡权益并吸引旅游企业，发挥其策划、市场、集团优势，才能实现特色小镇的稳定的流量。
4、要赚钱，也要有情怀特色小镇可以作为艺术品，也能够成为一个商品，如果不能
成为一个大规模复制的商品，很难具备盈利的商业基础。只有特色小镇运营正常，才能保障商业地产的顺利运营，两者并不矛盾。所以究其根本，是要做内涵。不但要有“颜值”，争取特色小镇本身起步就是个3A景区，甚至5A景区。还要有“深度”，让游客了留恋往返，增加重游率。这才是根本。只有二者相得益彰，才能保障体系的稳定。
参考文献：
[1]魏小安.特色小镇≠旅游地产[J]，中国房地产,2017.9.
[2]柒石.特色小镇为旅游地产披上“新装”[J]，中国房地产，2017.8.
[3]施冰冰,刘宝.特色小镇“地产化”待破局[N]，中国经济导报，2017-06-23.