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摘要：国家的福利制度构建和福利水平高低直接决定了老年人居住政策导向的方向选择，本文在政策导向与建设实践间建立应有联系，并根据政府与市场的不同角色，将世界主要国家及地区的老年人居住政策导向加以系统归类。
关键词：国内外老年住宅；政策法规
20世纪末，我国进入了老龄社会。老年住宅问题，已逐步列入各级政府的议事日程。而适时地构建起一个符合我国国情的老年住宅政策体系，将是促其健康发展的重要保证。
一、基本原则
根据世界各国的经验以及我国的实际，我国的绝大多数老人将采取居家养老的方式安度晚年。因此，对我国解决老年住宅问题的基本原则提出以下5条建议：
1.以老有所养、老有所居，让老年人住得方便、舒适、温馨为总目标。
2.以居家养老住宅为主，以专门的老年住宅为辅。
3.老年住宅政策体系是我国住宅政策体系的一个重要组成部分。
4.老年住宅政策体系是一个以住宅商品化为主、以适度住宅社会保障为辅的体系。
5.在统一政策指导下，由各城市因地制宜地推进。
二、国际老年人居住政策比较分析
政府和市场间的博弈是住房市场的永恒主题，政府是否和多大程度上干预住房供给是每一个国家制定政策时都要面临的首要问题。按照政府和市场在建设实践中的不同角色，可分为政府主导和市场主导两种主要类型。在政府（公共部门）主导模式下，政府对老年住宅的供应与配置负有高度的责任；在市场（私人部门）主导模式下，政府通过较低的干预和投入，以市场作为主要手段解决老年人住房问题。
1.政府（公共部门）主导模式。在政府（公共部门）主导模式下，根据住房
的配给形式和福利水平，可以划分为香港、新加坡为代表的公共住房模式和瑞典、丹麦为代表的国民福利模式。（1）公共住房模式。“公共住房模式”的主要特征是政府持有的公共住房在地区整体居住人口比例中占比突出，得以通过掌握的大量公共资源，将公共住宅作为一项基本的社会福利，制定老年人专属的“公屋
计划”（香港）和“居者有其屋”计划（新加坡），以远低于市场的优惠价格向本地区的老年居民提供住房。香港房屋委员会针对老年人先后推出了“共享颐年”优先配屋计划、“高龄单身人士”优先配屋计划、“天伦乐”优先配屋计划，通过对申请人设定一定的年龄、地区居民资格、月收入及现时总资产净值等条件限制，为符合资格的申请人提供租住公共房屋，并制定公屋轮候制度，老年人在轮候及选择地点时享有优先权。香港超过60岁以上的老年人口中共有53.6%的老年人享受香港政府的公屋计划，其中42.63万人居住于公屋计划的租住单位，占全港老年人口比例为37.7%，17.92万人居住于公屋计划的资助出售单位，比例为15.9％，同时共有约1.7万名老年人加入轮候队伍，轮候时间为32个月。为应对被排斥在公屋计划以外、数量不断增加的老年中产阶级的住房改善需求，香港房屋协会推出了“长者安居乐住屋计划”，将经济收入作为重要审核指标，以自费租赁的方式面向香港中上收入阶层的老年人，并考虑到今后的医疗护理问题。（2）国民福利模式。“国民福利模式”基本特征是在高福利、高税收的基础上，国家负责制定和更新老年人居住保障立法和相关规定，由地方自治体层次的市乡镇直接负责具体建设，强调高水平、平等标准的服务和给付。在“人民福利”理念下，瑞典提出了“尽可能排除机构化的居住环境，让老龄者终生在自己的住宅中生活是社会住宅政策最终目标。”经过近百年的发展变迁，中央政府不断修订并完善与在老年人居住相关的福利、经济、医疗、住房等政策法规，《社会服务法》将年金者住宅、服务住宅等多种老年人专用住宅合并为“高龄者服务住宅”，制定了统一的建筑和服务标准。同时通过“住宅改善十年计划”等政策不断提升普通住宅的无障碍水平和居住品质，让身体有残障的老年人也能在自宅中过普通生活。
2.市场（私人部门）主导模式根据政府的支持力度和市场化的活跃程度，市场主导模式又可以划分为以美国、澳大利亚等国家为代表的自由市场模式和以英国、日本为代表的政府有限干预模式两种类别。（1）自由市场模式。“自由市场模式”的国家通常国土面积广阔，老龄化程度较低，老年人口绝对数量大。作为该模式的典型代表，美国老年住宅市场也是由私人部门与公共部门组成，但是公共部门仅仅致力于保障穷人、少数民族、弱势群体有限的社会住房。长期以来政府通过医疗保险、医疗救助及老年立法等措施构筑的“安全网络计划”不断提高老年人社会保障水平，被划定为贫困人口的老年人比例由1959年的35%下降至2009年的9.8%（U.S.CensusBureau，2009）。联邦政府通过202条款、公共住房、住房选择租房券和其他私有住房补贴等计划保障这部分低收入老年人的住房权益。社会中绝大部分老年人则根据自身经济条件，通过私营部门主导的市场化途径来改善居住条件。政府通过制定相关优惠政策和严格的监管程序、准入机制，创造成熟的市场环境，并细分出包括老年公寓、独立生活社区、持续照护退休社区、辅助生活社区等多种类型供老年人自由选择，成为老年住宅市场化的代表。
三、适时、适当地建设各类专门为老年人居住的住宅
专门为老年人居住而建设的住宅，以下简称为老年住宅。国外和国内的老年住宅，种类很多。如加以概括，可以归纳为以下4类：
1.老年公寓。即在住宅小区建设中，专门拿出一幢楼来，建设成为专门提供老年人居住的老年公寓，并配套建设老年人活动场所、医疗服务和生活服务等机构。北京的澳洲康都小区，就建设了一幢这种老年公寓。
2.老年社区。即建设一个完整地为老年人居住的住宅社区。由于整个社区都是专门为老年人居住服务的，因而除了建设许多适于老年人居住的住宅外，还设置了许多有利于老年社会交往和文娱体育活动的场所，配备了比较齐全的医护、家务等服务机构。有的还对老年人有一定的优惠。其目的是通过完善的硬件和软件服务，使老年人住得方便、舒适。
3.普通型养老院。在西方国家，有的老人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人照顾，较多地愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。因此，国外住养老院的以单身老人为主，老俩口都住养老院的比重较小。由于这些老人还能料理自己的起居而无须特护，所以称为普通型养老院。西方国家养老院硬件条件比较好，即一个老人住一套一居室，拥有一卧、一橱、一卫、一厅，面积三四十平方米不等。
4.医护型养老院。在西方国家，有些老年人因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。在我国还没有专门的医护型养老院，而有的是在普通养老院中，拿出几间房，对需要进行特护的老人进行特护。
四、建立健全老年住宅的社会保障制度
老年人中的中低收入者，特别是中下和低收入者，如果没有适当的社会保障，很难解决好住宅问题。因此，老年住宅应与普通住宅一样，实行住房商品化和适度的社会保障相结合的原则。含有社会保障的老年住宅，其建设、供应和分配，涉及资金保证、土地供应、税收调节、金融支持等许多内容。就资金保证而言，就包括政府拨款或资助（有的是通过提供平价土地或减收税费来实现）、社会筹集或捐助、建立老年住宅基金等多渠道来源。对于享受住宅社会保障的老人，含低收入老人住养老院的住院补助等，则要明确规定准入标准、保障含量和准入程序。以上，均需通过制定和颁布老人住宅规章，将其纳入法制轨道。
目前我国的老龄化趋势不容忽视，建议有关部门出台相关政策以缓解我国社会的年问题，同时也建议广大房地产商抓住这一契机，努力开发适合中国国情的新型老年住宅，以促进我国经济及房地产业的可持续发展。，相信各项制度改革的不断深入完善和养老保障体系的健全，老年住宅必将为未来房地产业发展带来新的活力。
参考文献：
[1]吴昊.福利国家英国的住房政策.城市问题[J].2014（2）：74
[2]王倩.保障性房中的适老型住宅研究[D].天津：天津大学，2014：55