长沙市敏鸿地产开发有限公司湖南省长沙市410000
摘要：近年来，我国的房地产行业有了很大进展，房地产资金管理工作也越来越受到重视。房地产具有投资规模大，回收期较长等特点，这就给房地产企业的资金链管理提出了非常高的要求，资金链也就成为了众多房地产企业的关键命脉，以资金链安全为核心的资金管理工作也就成为了房地产企业内部管理的关键。我们将基于当下房地产企业面临的资金管理问题和不足，从风险管理的角度出发，有针对性的提出措施建议，以期能够促进房地产企业资金管理的优化。
关键词：风险管理；房地产；资金管理
引言
资金是关乎企业生存的重要资源，作为资金密集型的房地产企业更是如此，近年来我国房地产企业发展迅速，但这也为房地产的资金管理带来了压力。房地产企业极易受到外界环境的影响，如国家宏观调控以及金融危机带来的经济波动等等。加强房地产企业的资金管理，有利于房地产企业降低资金链风险，维持企业良好运营，保证房地产项目的顺利进行。
1房地产形势概述
我国当下的房地产形势，可以说“明确”，也可以说“不明确”。“明确”的是在政策层面“房住不炒”的调控理念和目标已经达成高度的一致，基于此共识各地也陆续出台了众多的调控方针和政策，同时，房地产行业的改革也逐步推进，比如房产税的征收正在有序研究推进之中等等。“不明确”的是国家对于房地产调控矛盾点的把控方面，至今没有较为明显的趋势性发展方向，例如在去杠杆的大背景下，如何把控鼓励居民自住购房、刚需购房与金融杠杆收紧的矛盾等等，这是后期值得关注的重点。同时，对于三四线城市房地产市场的火热，国家是否会进行适当的控制，以期能够避免走上一二线城市的发展老路等等。在资金方面，我们预计未来的房地产资金调控仍然会属于偏紧的方向，这是国家推进金融去杠杆改革、房产税立法的重要基础，因此可以说坚决不动摇。另外，随着多家银行收紧对于房地产的信贷，并且上调房贷利率，预计未来房地产行业整体的资金会较为偏紧。面对这样的房地产行业资金面环境，房地产企业做好自身的资金管理及其风险控制就显得尤为重要，管理过程充满着挑战。
2房地产企业资金管理面临的问题和不足
2.1资金筹集阶段的问题和不足
房地产企业的资金筹集是一切业务的基础和前提。房地产业务具有投资数额较大的特点，任何的房地产企业都不可能完全由自有资金来进行相应的投资活动，这不仅仅是对自身资金实力是巨大的考验，同时也是相对风险较高的一种方式。因此，通过相关金融渠道进行资金筹集工作是房地产企业的常态。当时随着我国经济步入下行通道，再加上国家去杠杆的坚决意图，使得房地产企业的资金筹集面临着成本较高和结构单一的双重考验。
2.2现金流管理能力不足
房地产企业的现金流管理是对其整个的经营过程中的现金流进行管理的工作，是房地产企业的资金管理及其风险控制的核心。但是经过我们的走访调查，我们发现当下的房地产企业虽然对于现金流管理的重视程度相当高，几乎每一家房地产企业都会为了缓解自身的资金链压力而采取各项措施，但是在技术层面讲，部分房地产企业的现金流管理技术能力还是稍显不足，管理的方式较为传统和单一，已经不能适应当下综合复杂的现金流状态，总体的现金流管理效果并不理想。
2.3资金回笼阶段的问题和不足
房地产企业的资金回笼是其保持资金链连续和安全的重要措施，其资金回笼的速度和周期长短直接受到相应的营销策划设计和执行等方面的影响，房地产项目整体营销的好坏是关键要素。当时随着我国房地产市场进入存量房时代，众多的房地产企业并没有很好的适应这一变化，传统的营销方式的效果已经逐步下降，也就给其资金回笼造成压力，同时相应的管理工作也稍显不足。
3房地产企业基于风险管理强化资金管理的对策建议
3.1拓展融资渠道
目前我国房地产企业的融资渠道比较单一，大部分企业主要还是依靠银行贷款方式进行融资，只有很少一部分的大型企业可以通过股票发行和债券得到融资。随着市场经济的日趋成熟，也逐渐开始尝试新的融资方式，但在目前阶段规模普遍较小，还有很大的提升空间。融资渠道的拓展可以极大的减轻房地产的融资压力和来自银行等金融企业的政策影响，对于房地产企业的正常资金流转从根源上增添助力。
3.2加强财政支撑，优化住房保障机制
现阶段我国内部的房地产市场突出的问题便是结构冲突，和国民经济的和谐协调性战略目标进行对比，固有资产投资数量以及住房建设数量逐步增加，运行的速度较为迅速，然而能够满足家庭收入支出标准的中小类型户型数量不够充足，展现出住房保障的相关问题。所以相关人员要科学控制住房建设的数量，采取财政杠杆的手段，依据投资乘数产生效应，大力开发低收入家庭住房的建设，号召居民结合自身的经济现状，以多种途径处理居住的实际问题。
3.3创新营销方案，加速资金回笼
在当下新的房地产市场环境下，各个房地产企业的营销方案需要寻求更加切合市场的创新点和落脚点，而不再是卖方市场的“简单营销”。在整个营销方案中，最为关键也是最为敏感的就是定价，客户最关心的是价格，房地产投资最关注的是利润，实质上也是价格。房地产企业通过极具艺术性的定价往往能够实现资金回笼的速度与量的良好平衡，这也是创新营销方案的主要着力点。在国家密集出台“限购”、“限价”等房市政策的当下，价格已经不仅仅是市场化的价格，而是掺杂了诸多非市场因素以及各方博弈的集中体现，房地产企业需要慎之又慎，规避盲目定价带来的资金回笼风险。
3.4加强企业内部控制
房地产企业应加强内部控制，建立财务信息管理系统，使部门与部门之间的资金流通透明化，同时加强财务监督，形成对房地产企业的资金流实时监控，减少企业资金滞留时间，提高资金的使用效率，从而缓解企业资金链紧张问题。
3.5大胆创新，健全外资投资房地产法律机制
在宏观调控方案的执行背景下，越来越多的外资企业在合作投资房地产资金基础上转变方式，打造多个途径广泛参与的房地产投资方式，而针对外资以收购或者并购手段参与房地产行业建设的行为，会在一定程度上影响到我国房地产市场规模的建设进程，所以国家需要进一步健全外资投资房地产法律机制，促使房地产行业持续化发展。
3.6加强企业内部控制
房地产企业应加强内部控制，建立财务信息管理系统，使部门与部门之间的资金流通透明化，同时加强财务监督，形成对房地产企业的资金流实时监控，减少企业资金滞留时间，提高资金的使用效率，从而缓解企业资金链紧张问题。
结束语
综上所述，资金风险是房地产企业的主要风险之一，特别是在经济形势错综复杂的当下，众多的房地产企业也真切的感受到了资金的压力以及资金管理的乏力。对于我们建议房地产企业应该重新从风险管理的角度来看资金管理，而不仅仅是财务角度，结合我们提到的资金筹集、资金使用和资金回笼等阶段的措施，切实的加强自身的资金管理能力，优化提升具体的管理效果，为房地产企业在当下环境的综合竞争力的保持奠定坚实的基础，实现可持续发展。
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