——新东苑快乐家园
吴玉梅
上海新东苑实业有限公司上海市201100
摘要：随着我国经济社会的不断发展，老龄化社会已经来到，4+2+1家庭结构模式越来越普遍，传统的居家养老方式已经越来越不能满足当前的养老需求。由此造成的社会压力催生了新型养老社区的产生。同时，随着社会的进步，生活水平的提高，大部分长者的养老观念也发生了很大的变化，他们是越来越注重生活质量和生命质量，他们迫切需要发展老年教育、文化、体育、娱乐等活动来丰富他们的生活，体现生命价值和意义，需要社会为他们提供更专业和完善的医疗保健，保障他们的身心健康。
关键词：老龄化社会；长者；新型养老社区；快乐家园；生理特征；心理需求；应对措施；空间营造；健康管理；专业护理；文娱活动
引言
新东苑快乐家园作为上海闵行区首个自持物业并自主经营养老社区，是一种创新型养老地产模式的探索，同时也是利用民营资本解决社会养老问题的一种探索。快乐家园定位为商业性与公益性相结合的、社区养老与机构养老复合型功能的中高端养老项目，旨在倡导一种“退而不休、健康乐活的新型养老生活方式”。
2013年初作为全国较早进入养老行业的设计管理者，在国内还没有完善的养老住宅设计规范前提下，我们到欧美及东南亚等国家的养老社区、护理机构，参观学习，并研读国外的养老设计规范，再结合国内老年人的生理、心理、生活习惯、文化等各方面因素，打造一个更适合中国老年群体室外活动和室内居住与娱乐空间的养老社区，以新型养老社区去改变旧的养老观念，快乐家园不是福利性的敬老院，不是主要为缺乏自理能力或无人照顾的老人所提供的纯服务型托老所，也不是为那些治疗疾病或定期疗养的老人所建造的纯医疗型养老院。而是集养老地产开发、社区运营、医疗护理、全程健康管理、居家养老信息化服务于一体的现代化新型养老社区。
从长者的基本特征与需求出发，设计专为老年人居住活动的空间。长者的基本特征包含：生理、心理、行为、社会特征，针对这些基本特征，我们做了相应的研究，通过设计的手法能够尽量满足老年人的实际需求。
1、长者生理需求
围绕长者的感官、生理对外界的反应、长者的身体机能与外形特征出发，深入研究适合长者居住与活动环境的空间营造。
1.1随着长者感官感知的下降，其视力、听力、触觉、味觉和嗅觉上的不断下降与缺失。我们主要设计对策：使用更容易识别的颜色（鲜亮的颜色以及橙-黄-红色）；注意光线和暗色阴影、前进色和后退色的对比；声音的强度和音调合适（低音调的声音更容易听到）；可触的暗示更容易被老人接受。
1.3长者的肌肉力量、敏捷能力会随着年龄的增长而减弱，活动受限制，骨折的危险不断增加，抵达和掌握的能力也会降低。结合老年人的这些特征，设计时要关注安全和环境的流通性、提供方便无障碍的场地、从建筑内外看的视野、建筑周围兴趣特征空间的处理，提供到附件休息室、卫生间的便利通道等。
1.4长者适应温度改变的能力和对极端天气的敏感性下降。我们做到了宜人的环境状况和对温度控制的细节处理，良好的庇护和遮蔽空间。
2、长者的生理特征以及对应的需求
人到中年，社会角色和经济地位由主导变为辅助，带来生活时间结构和空间结构的一系列变化。从老年心理学的角度分析，其心理方面必然会产生一些不同于往年的特征，他们的失落感，孤独感、急躁、自卑感也随之增加。针对长者的这些心理特征，由此表现出来的心理需求主要有：
2.1安全感：由于长者生理上的变化，对自身安全的维护能力相应地降低，对健康和生存的更加关注和渴望，比过去有更强烈的安全要求，所以他们需要较大程度的安全感，在设计与建造上我们会更加强调无障碍、防火、防盗、报警等设计措施。
2.2归属感：长者希望自己还属于社会某个群体和组织，并参与其间的活动，得到别人的尊重和认同。老年人退休、失业、丧失自理能力都会使其归属感降2.1低，所以我们设计的时候会考虑为老人提供各种完善的保障设施，创造好的生活环境。
无障碍细部设施及无障碍细部尺寸
2.3邻里感：亲密的邻里关系对养老社区的环境有着积极的补充作用，增进长者生活的充实感和安全感，尺度宜人和形象亲切的合院式院落空间，更有利于邻里关系。
2.4舒适感：随着长者的物质与文化生活的不断提高，他们对居住环境舒适性的要求也会不断提高。空气清新、没有污染、安静、丰富多彩的绿化、亲水平台、美丽整洁的街景、适合散步的场所和空间与游乐设施。合理的设计能够使整个养老社区更加宜居。
3、长者的行为特征及相应的需求
长者们主要的活动：社会交往、邻里间互相访问聊天；继续承担力所能及的工作；养花、养鱼、书法、美术或写作等文化生活；娱乐活动方面有打牌、下棋；锻炼身体等健身活动。
3.1社交型活动：长者渴望互相交流，他们需要生活在社会中。一般来讲，长者对居住区的交往空间的布置要求很高，棋牌室、活动室、庭院是老人常去的地方，他们喜欢在热闹、安全、宽敞的空间里进行各种交流与活动。
3.2亲情型活动：尽管长者入住养老社区，我们鼓励周末假日子女和孙辈来探望长辈的同时，也为孙辈们提供可以娱乐空间，可以让长者带小孩们一起散步、游戏。
4、长者的社会特征和需求
城市老年人是由众多不同职业、生活习惯和文化层次的老年人构成的社会群体。老年人的文化结构、职业结构和个人习俗等的不同都会直接影响到老年人对居住环境的认知和要求。城市老年人可按照社会层次分为四种类型：知识型、管理型、劳动型、闲居型。
这几类不同类型的长者由于文化程度的差异使他们在选择各自喜好的活动方式时，体现出明显的不同。在我们抽样调查与实际运营的两年多的时间里，知识型老人的爱好多集中在电视广播、读书看报上；管理型老人则更侧重于种花养鸟、书法绘画、体育锻炼等；劳动型和闲居型老人多把闲暇时间用在戏曲影视、棋类、扑克、闲谈、聊天等消遣性活动。当然长者的爱好与居住环境、服务设施等条件是分不开的。
这些长者中的一部分有一些事业上的追求和需求，而他们的事业追求使得他们不断学习、不断跟上时代，这些老年人的知识、经验对人生的理解是极其宝贵的社会财富。尤其是现代社会，老年人更希望为社会作出贡献甚至适当创业，为社会发展余热，因此快乐家园的综合服务楼配备了老年体验式商业街和老年智慧工作室等，让老人老有所乐，与时代同步。
5、创新型快乐家园的养老应对措施
衰老是一个漫长的过程，快乐家园营造的是一个从健康活力长者到半护理，再到全护理，最终走到临终关怀的全过程综合社区。全方面贴心的管家服务、营养科学的膳食管理、适老化的文娱活动、日常的专业医疗护理、体检及全过程健康管理。
5.1运营管理
与法国埃顿运营管理公司合作，凭借埃顿多年的高品质社区管理服务经验，为长者提供保安、保洁、综合设施设备管理、餐饮等星级社区管理服务，同时确保每一位服务人员都具备专业的急救技能。
5.2文娱活动
新东苑快乐学堂作为上海老年大学第21所分校，为养老社区长者提供文化娱乐等可以交流与学习的场所，将第三年龄教育与高品质养老相结合，积极探索新型“养教结合”模式，开设茶艺、国学、合唱、沪剧、舞蹈、时装走秀、书画等深受长者欢迎的课程。旨在让长者能够真正享受“老有所依、老有所医、老有所学、老有所乐”的晚年生活。
在社区内与综合服务楼设有智慧工作室及老年体验式商业街，为长者提供退而不休的场所，让他们能够继续发挥余热，体现自我价值，能够更加充实自己的晚年生活。同时考虑到老年人喜欢带小孩，在室外也规划一个儿童游乐区，让老年人享受到天伦之乐。
在综合楼三楼还设有一座可以容纳300位观众的适老化剧院，剧院配置专业灯光音响设备和舞蹈机械设备，同时还配有16：9高清天幕大屏与高清投影机，让养老社区的戏曲爱好者不出门都可以享受到各类戏曲名家的精彩演出。
5.3健康管理
与爱康集团着眼未来高端养老健康产业，共同成立的新型医疗健康管理机构。致力于高端健康管理，建立以高端养老配套服务与生态养生度假相结合的健康管理医疗综合体，提供健康体检、心血管病预防及康复、齿科服务、移动医疗、医疗美容、职场医疗、抗衰老等综合性健康管理服务。
5.4居家养老信息化服务
快乐家园社区为闵行区智慧养老示范基地，充分利用现代科学技术，专设“快乐云”O2O移动互联网服务平台，建立一套传感网络系统与信息化平台，在此基础上为长者提供生活起居、安全保障、医疗保健、健身娱乐等的服务，提升老人的生活品质和幸福指数。
同时，社区内的工作人员能利用互联网和物联网技术更准确及时地为老人提供更高效和完善的智能化服务。而老人的子女们也能通过“快乐云”APP及社区信息平台实时地掌握长辈的每日生活与健康医护状态，帮助子女们实现对自家老人的全天候高效率关怀与照料。
5.5专业护理院
快乐家园护理院是由曙光医院托管的医疗机构。建筑面积为9822㎡，楼内设有内科、中医科、康复医学科、老年病等各科门诊，并开设专科、专病、特需门诊，以及预检、挂号、收费等，最多可容纳200余位半失能、全失能、认知症等类型的患者入住，部分诊疗费用将被纳入医保统筹范围。
住院病区包含各层亲情公共区域，配置齐全的半失能、全失能、认知症、单人VIP等照护房间。集健康养生、预防康复、治疗康复以及恢复康复为一体，开展针灸、拔罐、推拿等，增强患者身体抵抗力的同时，将康复和日常保健相结合。
护理院配备了技术优良、服务周到、结构合理的专业队伍，包括医疗团队、生活照护团队、健康保健团队、管家服务团队、药剂医技团队等；24小时悉心呵护患者的身心健康，在充分了解患者的需求情况下，提供个性化的照护服务。
结束语
随着土地供给侧的改革，政府正在引导房地产市场走向多元化发展。这几年许多房地产企业依托其开发专业经验和城市运营商的综合能力都在向养老、旅游、健康、文化等产业布局。地产盈利模式的转型与创新，对企业对我们个人也提出了新的要求，需要创新思维。从过去以开发为主，到进入现在的运营，轻资产、重服务的趋势下，满足消费者的需求要做到：极致的产品设计、极高的性价比、极好的体验度。以新型养老社区引导老年产业的发展：提供交通、家政、餐饮、代办、保健、医疗、理财、看护等服务内容，引领社区化便捷化的退休生活。提倡体育、旅游、休闲、娱乐、学习、自我管理等生活方式，引领相互交流、退而不休、健康乐活的老年生活。用养老社区去搭建老年产业基地的雏形，可以充分挖掘并引导老年人在购房、保健、医疗、娱乐、旅游、再教育等方面的巨大消费潜力，为中国的老龄事业和养老体系全面协调可持续发展尽微薄之力。