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摘要：随着我国经济的发展和人口数量的增加，我国房地产项目也在如火如荼地进行着，一个接一个的高楼大厦平地而起。我们常常看到的是一幢幢的楼宇，却没有注视过在这些楼宇背后，是无数劳动人民的结晶，是一单单的工程房地产工程项目。房地产项目施工质量的好坏很大程度上取决于工程项目施工的过程，即现场施工管理的方式方法，工程项目本身是一个较完整的体系，每一个工程的流程都是一环和一环相互联系，从工程项目开始确立，就需要经过详细的规划和部署，对所设计的图纸要进行仔细地审核验收，再进行现场具体的施工操作，其中，现场的施工管理是施工过程中较为重要的环节，它不仅要保证施工现场的安全性和施工是否严格遵循图纸的设计，还要通过现场施工管理保证施工质量的可靠性。该文根据多年建筑施工工程实践管理经验，对房地产建筑工程项目施工管理进行了分析和研究。
关键词：房地产；建筑；项目；组织管理
1.施工管理的主要内容和含义
在我国，房地产的施工建设一般采用承包或者发包的方式来完成，要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，一般采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取FastTrack（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“costplus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
2.建筑项目施工组织与管理要做到几项控制
首先是成本控制。利润率是衡量项目成功与否的关键指标，收入对于施工单位来说，在竞标后是固定的，而成本在施工过程中具有很多的可变因素，同时成本也是利润的减项，成本过大就会使利润减小，因此，成本控制是项目管理过程中的关键因素，对成本控制是有原则的，可以从下面几个原则进行分析：
成本最低化的原则。施工单位在施工之前要对施工所用的材料按照市场的价格进行定额计算。成本控制是一项全过程、全人员全企业的控制。项目的全面控制具有实质性的内容，各部门各人员要具有核算的实质内容，成本控制人人有责。动态控制原则，项目的施工是一次性的工作，但是成本控制是存在于整个项目过程。在施工之前应确定出一个成本控制的目标，在施工过程中及时的进行控制，出现偏差时要及时的进行纠正，项目结束之后要对成本进行整体的核算；目标管理原则。项目施工开始之前要对项目施工成本确立一个目标，目标并不是随意的进行确定，要注意其合理性，目标过高就会造成一些不必要的浪费，太低的目标对施工项目的施工质量不利。责任、权利和目标相结合的原则，将成本目标在各个部门进行划分，各个项目的经理要对成本控制的责任负责，也享有相应的成本控制权利。同时项目负责人也要对项目成本的控制进行检查和考核，使用奖惩的制度落实各部门的工作。
其次是进度控制。在施工之前要编制进度计划表，当然进度的编制并不是随意的，它是根据工程量和工序的复杂基础之后要对工期作出一个计划，虽然在招标时，标底已经表明了工期，但是施工单位为了节约成本在此基础上结合本单位的资源情况尽量的对工期进行缩短。最后，有序跟踪。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即对施工过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。
再次是质量控制。质量控制首先进性的是人的控制，在项目中，管理的最基本的项目就是对人的管理。在人的控制方面是要选择对的人、合适的人，在不同的时间地点也应该进行不同的选择。任何单位在选人的同时都会有一个基点，虽然每个人是不同的，但是选择是要围绕这个基点进行的。之所以有基点这个概念，是因为不同的工作对人的要求是不同的，也可以说基点是一项标准，为了工作顺利的进行，为其选择合适的人。此外，不仅仅是为了选人去工作，在进行决策时也要进行人员的适合配置，合理的配置能够调动人的能动性，在这样的条件下选择的人才可以尽最大的努力去完成工作。将人的能动性调动起来了，也就相当于选择了能够主动的去发现问题、解决问题的人员，对工作效率的提高具有很大的帮助；再次，质量控制也要注重材料方面的控制。材料在控制过程中可以说是一项全面性的控制，对材料的控制包括材料的采购、运输、储备和使用。材料控制的目的就是保证在施工过程中所使用的材料在质量上尽量的合理。在运输的过程中尽量减少损失。材料采购过程中要按照施工合同的标准，采购来经济合理的材料，在价格上不仅要做到最低，质量也要有保障；质量控制还包括对机械使用的控制。对机械的充分利用可以提高工作的效率，而且机械的程序化特点也有助于人员的节约。在各行业中，建筑施工可以说是一项劳动力密集的行业，为了适应社会的发展，建筑行业也要进行机械化。工程上对机械设备的使用有利于提高工程的施工进度，降低安全事故的发生，为工程节约成本。
结语
综上所述，房地产的现场施工管理过程是一个综合性的过程，工程监管人和设计者必须要在熟悉各部门的工作职能的基础上合理安排部门间的合作，并合理安排工期长短和工作进度来进一步确保施工现场的质量问题，把对施工工期的安排、施工质量的规划以及投资金额的控制都落实到实处，使三者配合起来将预计的房屋建造效果变为现实，使广大市民都能住在放心、舒心的环境里。
参考文献：
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