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摘要：非生产性房产全寿命周期，指的是建设项目的寿命开始直至寿命结束时间，主要构成部分就是房产从构思直至拆除掉的全寿命周期过程，具体能够分成决策阶段、建设阶段（设计以及施工环节）、使用维护阶段、报废拆除环节。非生产性房产全寿命周期管理主要的任务是针对建设项日施行成本的有效控制，使综合效益最大化。
关键词：非生产性房产；全寿命周期；过程管理
1、非生产性房产
非生产性房产指的是用于满足群众物质和文化以及福利需求的建设以及非物质资料生产部门的项目。
主要包含：
（1）办公用房，包含国家各级的社会团体、党政机关以及企业管理机关工作用房。（2）居住建筑，包含别墅、公寓以及住宅等。（3）公共建筑，包含保险、金融、宗教、公共事业、社会福利、体育、卫生、电视广播、艺术文化、教育科学等项目。
2、全寿命周期管理过程概念
全寿命周期管理就是把决策环节的开发管理、施行阶段的工程管理以及使用阶段实施组织成完整的一个工程管理系统，针对其施行全过程的统一化管理，使之功能上符合需求标准，在经济上可行，满足业主以及投资人的投资效益。非生产性房产全寿命周期管理是包含管理的思想、目标、组织、方法以及手段的有机化集成，其是管理信息系统、管理规则以及管理语言的统一集成。全寿命周期管理过程阶段包含决策环节、设计环节、施工环节、报废回收环节。管理内容包含过程管理以及界面管理。过程界面管理指的是所有过程的界面管理，属于所有过程的分界同样属于它们的连接，独立过程管理不可以发现掌握的问题，都能够依靠界面管理来找到适合的处理方案。
3、决策阶段管理
3.1明确项目资金的来源
现今，我国项目资金的来源有非常种渠道，通常从国内资金以及国外资金的大渠道进行筹集。而国内资金的来源通常包含国内贷款，国内证券市场的筹集，国内的外汇资金以及其余投资。国外的资金来源通常包含国外的直接投资，国外的贷款，融资性贸易以及国外的证券市场筹集。不同资金的来源资金筹集成本便不同，需要依照建设项目实际状况以及所处环境来选用适宜的资金来源。
3.2资金筹集方法的选择
从全社会看，资金筹资方法主要有财政预算的投资、自筹资投资、银行贷款投资、债券以及股票的资金筹集方法。所有筹资方法筹资成本各不相同，其对于建设项目的工程造价都会有影响，需要选用适宜的几种筹资方式来组合，使建设顶目资金筹集不但可行，并且经济。
4、设计环节管理
4.1制定科学的工作计划，设定合理的工作目标
设计环节管理包含进程、质量以及投资计划目标管理。要制定设计环节工作计划以及目标，依照建设部门年度的工作计划以及工程建设的总计划，从粗到细来分段制定，施行当中还需不断进行整合。投资控制目标是估算批复，质量目标符合法规，而进程目标在工程建设总目标的允许范围之内。这三大目标当中最难进行确定的便是进程控制目标，由于设计进程的影响因素很多，不能准确进行预测。也没有时间上的约束，常常导致设计环节拖工期，而施工环节赶工期，对项目实体质量造成影响。设计进程计划能够依照项目总工期的规定与以往的建设经验，且参考设计的周期定额，要估算出办理城市规划的审批手续需要时间、设计前的准备时间以及不可预见因素的影响，要合理制定目标值，不能由于时间仓促对设计质量造成影响，也不能由于时间太长而使得设计延长总工期。业主的时间进程计划不合理，随意性非常大，不依照设计定额工期所设置的出图节点日期，没有较强的可操作性，一边施工一边设计或者扩初、方案问题没处理好，施工图纸多次进行返工。所以可行时间目标属于进程管理的根据。
4.2优选设计部门以及设计方案
项目目标确定之后，选择一家水平较高的设计部门属于项目目标实现的关键途径之一。然而高水平设计部门不一定就合适。第一，一个项目自前期策划、概念设计以及总体规划再到具体设计规划、单体设计以及施工图纸设计，存在非常多阶段，所有环节对于设计要求是不同的，所以，方案能力较强施工图纸不一定做好，策划做得好也不一定说明能够做好总体规划。由于设计的专业分工以及市场不断细化，结合设计各环节的咨询顾问公司、施工图规划企业、建筑规划企业以及方案设计企业等更加专业的企业会更加地适合阶段规划设计需要，并且能够做得更好更专业，因此在相应环节应当邀请该环节的高企业公司来做。
5、施工阶段
5.1施工准备
（1）技术准备工作，包含：了解审查工程的施工图纸、工程建设地点自然条件、编制工程施工的组织设计等。（2）物质准备工作，包含建筑材料的准备、施工设备以及构配件的准备等。（3）组织准备工作，包含：建立工程组织机构，要建立依靠项目经理为核心、工艺技术负责人为主体、专业质量检查人员、施工队伍班组长构成的质量控制管理网络，对现场质量职能合理进行分配，落实完善各项管理机制，形成分工清晰、责任清楚的执行制度；集结施工团队；对施工团队开展进场教育等。（4）施工现场的准备工作，包含：水准点、控制网；生产与生活临时设备等准备工作；材料以及机具进场；制定冬雨季性的施工措施；建立施工现场管理机制等。
5.2竣工验收工作
工程的竣工验收属于建设周期中的一道最后程序，属于项目管理的关键内容以及终结阶段的关键工作，同样属于我国建设工程的一项基础法律制度。施行竣工验收机制，就是全面地检查建设工程是否满足设计文件标准以及工程质量是否达到验收的标准，可不可以交付使用以及投产以及发挥投资效益的关键性环节。
6、使用维护阶段
项目使用后能否符合设计标准，实现功能，重要的便是运营管理工作。该环节主要的工作就是投产使用、投资回收、工程评估等。此阶段投产使用以及投资回收便是投资资金回收以及投资成效的实际检验，工程评估就是在工程投资使用环节，依照实际结果以及各种数据针对投资工程进行综合评估，其应当和工程决策环节的经济评估工作对应开展。运营方属于主要协调人，收集获得决策、计划、施行、完工验收环节的资料，依照实际状况以及工程前几个环节的对比，结合物业维修管理状况进行工程评估，把评估报告提交至系统。此环节管理的目的便是维持工程使用功能，对项目运营费用加以控制，提升工程运行效率。
7、报废回收环节
建筑经过鉴定寿命周期到达终点之后，就会成为建筑废弃物，现今，我国相当一部分的建筑垃圾被作为回填料进行处理，或者运至市郊最后废弃，这样不但浪费了很多建材资源，而且用了非常的土地资源。而建筑废气物完全能够转化成再生资源以及再生产品，比如混泥土块筛分破碎之后能够用做规格不同的骨料，以及用做公路路基等；而筛分下的砂同样属于绝佳材料，能够用作路基的找平层或是城市下水道的管沟回填料。废弃螺帽、螺丝、铁丝以及钢筋头等金属能够回炉再熔炼为再生金属材料。所以对于建筑项目废弃物回收利用不但能够减少资源浪费以及土地占用，而且能够给市场提供物美价廉材料从而获得经济效益。项目报废回收环节目标就是在工程到达寿命的终点之时，把建筑废弃物转化成再生资源以及再生产品，使其对环境以及社会的影响降低。
总结
非生产性房产全寿命周期的发展过程属于系统工程，尽管不同环节管理有着不同的管理目标与方法，然而建设项目的寿命周期管理目标就是实现项目工程的投资效益（包含环境、社会以及经济效益）。所以，只有对项目工程所有环节进行科学系统地管理，才可以实现控制成本目标，最终使生态、社会、经济以及技术各方面的统一协调。
参考文献
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