基于移动最小二乘法的小区均价预测模型研究

论文摘要

房地产产业对中国经济发展而言是基石和推动力,随着房地产交易行为日益活跃,对房地产估价的需求也随之增大。近年来主流的估价方法为特征价格法,该方法以价格由商品的特征决定作为基础原理,结合数理模型,对价格进行综合评估。有大量研究使用特征价格法对住宅进行评估,建模时选用的特征较多,需要人工实地考察采集住宅特征,在实际应用中成本较高。有研究者提出以小区作为房价评估的切入点,小区是一定区域内住宅的集合,特征相较住宅更少且更宏观,易于采集。对小区进行总体的均价判断有助于全面地了解区域内的房价水平和发展趋势,并从侧面反映出小区内住宅个体的价格水平。目前有关小区均价的研究较少,主要使用特征价格法中常用的多元线性回归的方式进行数据的建模与分析,这种方式依赖于数据线性假定与固定的拟合函数设置,容易造成较大误差。通过总结前人工作,引入移动最小二乘法对小区特征数据的内在规律进行挖掘分析,主要进行了以下几方面工作:(1)小区特征数据集构建。在特征价格法的理论框架内,在住宅常用特征中对小区可用特征进行了筛选提炼,提出使用经纬度数据替代传统的区位特征,减少特征维度。选取北京市东城区与西城区作为实证研究区域,以网络为媒介,使用自动化采集特征数据的方式收集研究区域内2018年全年的小区特征与均价数据,通过数据整合、清洗、归一化等数据预处理流程,共得到908个小区的10486例7维数据样本作为用于建模分析的数据集。(2)小区均价预测模型研究。首次在特征价格法中引入具有较高拟合精度的移动最小二乘法以替代多元线性回归,对算法所使用的基函数、权函数进行了讨论和选择,并在原始算法的基础上提出了动态影响半径设置方法,以解决小区均价预测场景下数据分布不均造成的预测异常等问题。与多元线性回归所构建的模型进行对比研究,结果表明使用移动最小二乘法所构建模型的预测结果有着较高的稳定性和准确度,同时模型易于解释有效性,值得推广应用。(3)设计实现可视化原型系统。根据完成的数据集与模型,围绕功能需求研究提出原型系统架构、数据流转逻辑、底层数据库设计、界面实现方法等,实现小区查找、筛选、均价预测、数据呈现等功能,并对系统功能进行了测试,从软件工程的角度为模型应用提供直观参考。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
•   1.1 课题研究背景
•   1.2 研究目的及意义
•     1.2.1 研究目的
•     1.2.2 理论意义
•     1.2.3 实践意义
•   1.3 国内外研究发展现状
•     1.3.1 特征价格法
•     1.3.2 机器学习估价
•     1.3.3 移动最小二乘法
•   1.4 论文框架及技术路线图
•     1.4.1 论文框架及内容
•     1.4.2 技术路线图
•   1.5 本文主要创新点
• 第2章 相关理论和技术
•   2.1 特征价格理论简述
•     2.1.1 特征价格理论原理
•     2.1.2 住宅估价中的特征价格法
•     2.1.3 特征价格法函数形式
•   2.2 移动最小二乘法
•     2.2.1 移动最小二乘法原理
•     2.2.2 权函数
•     2.2.3 移动最小二乘法优点
•   2.3 模型评估方法
•   2.4 本章小结
• 第3章 基于北京市小区的特征数据集研究
•   3.1 研究地区的确定
•     3.1.1 二手房市场发展情况
•     3.1.2 研究地区选择
•   3.2 基于特征价格法的小区特征分析
•     3.2.1 特征价格法中的小区可用特征
•     3.2.2 模型特征选择
•   3.3 数据集构建
•     3.3.2 样本采集
•     3.3.3 数据整合与清洗
•     3.3.4 数据量化与归一化
•     3.3.5 数据描述
•     3.3.6 数据集划分
•   3.4 本章小结
• 第4章 小区均价预测模型研究
•   4.1 小区均价预测模型构建
•     4.1.1 拟合函数
•     4.1.2 动态影响半径
•     4.1.3 置信区间生成
•   4.2 模型实现
•     4.2.1 编程语言及主要开发工具包
•     4.2.2 流程实现
•   4.3 模型评估与系数分析
•     4.3.1 与传统方法的对比评估
•     4.3.2 模型系数分析
•   4.4 本章小结
• 第5章 小区均价预测原型系统
•   5.1 需求分析及设计
•     5.1.1 需求分析
•     5.1.2 系统结构设计
•     5.1.3 系统功能设计
•   5.2 系统实现
•     5.2.1 开发环境
•     5.2.2 数据库开发
•     5.2.3 功能流程
•   5.3 系统界面展示
•   5.4 本章小结
• 结论
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果
• 致谢

文章来源

类型: 硕士论文

作者: 夏思彬

导师: 林绍福

关键词: 房地产估价,小区均价预测,特征价格法,移动最小二乘法

来源: 北京工业大学

年度: 2019

分类: 基础科学,经济与管理科学

专业: 数学,宏观经济管理与可持续发展

单位: 北京工业大学

分类号: F299.23;O212.1

DOI: 10.26935/d.cnki.gbjgu.2019.000337

总页数: 64

文件大小: 1458K

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