大竹县房地产管理局四川大竹635100
摘要：我国经济的飞速发展加快了城乡建设步伐，房地产行业也迎来了全新的发展机遇。当前房地产业逐渐成为我国经济发展的重要产业，为了促进房地产行业更快更好发展，进一步加快我国经济的发展速度，需要重视房地产的管理工作。本文主要分析了房地产开发项目工程管理工作中存在的问题，并探讨了加强房地产开发项目工程管理的主要措施，以期促进我国房地产行业健康可持续发展。
关键词：房地产；开发项目；工程管理
工程管理是房地产开发项目中重要的环节之一，因此工程管理的实施情况对房地产开发项目有重要的影响。科学的工程管理既能保证房产开发项目的质量安全，又能给房地产企业带来更大的经济效益。所以，利用有效的措施加强房地产开发项目的工程管理是至关重要的。通过分析实际的工程管理工作中存在的问题，提出有针对性房地产开发项目工程管理对策，帮助房地产企业获得更多的经济收益，促进房地产行业健康可持续发展，从而推进我国经济发展速度。
一、目前房地产开发项目工程管理工作中存在的问题分析
（一）前期的准备与调研工作不充分
前期准备工作是项目工程管理工作的基础。目前地产开发项目的前期准备工作存在决策盲目性的问题。相关单位缺乏对前期准备工作的重视，导致市场调研及开发项目的规划布局不全面；市场调研不充分，必然拖延总体规划的完成时间。这种市场调研对各种因素考虑不全面，也会导致后期工作效率低下。因此，调研和准备工作不充分是房地产开发项目工程管理工作面临的首要问题。
（二）管理体系不完善
项目建设从项目策划、设计、施工到项目竣工交付使用是一个复杂的工作，为了确保房地产开发项目各项工作的有序进行，制定出合理的解决方案以确保出现问题时能及时妥善处理，需要一个科学完善的管理制度。但是从现阶段来看，房地产开发项目工程管理体系并不完善，开发项目和其他国家投资的建设项目不一样，随着国家银行资金收缩政策，房地产开发资金很容易会出现危机，尤其是社会非法融资的开发项目极其危险；而且设计、施工、监理等受开发商干预较多，同时一些分包工程的范围划分不明确，这些实际中就表现出混乱的“三角债”及拖欠民工工资现象，甚至出现违法乱纪的行为，给当地建设行政主管部门的工作带来极大的压力。比如大竹县原水电开关厂“云洲花园”开发项目、大竹县北门转盘“桓源.尚城”开发项目都因为开发商资金链断裂而出现一房多卖的违法行为，最终导致房地产开发项目工程的烂尾，损失由政府买单，影响了社会的稳定，遗留问题至今仍在妥善处理中，这两个案例造成重大经济损失和极其恶劣的社会影响。
（三）质量管理、进度管理和成本管理工作相互配合不密切
国家提倡生态环保建设，对设计要求明显提高，使用环保低碳建筑材料节能降耗是大势所趋，加大建筑施工扬尘治理及建筑垃圾污染控制力度。在房地产开发项目实际施工过程中，往往是追求经济效益，生态环保投入不足，并且高素质管理人才储备不足，成本控制不力，经常会出现分工不明确，为了抓进度而出现施工工序不规范、场地分区混乱、施工围护设施不到位的现象，产生这些问题的主要原因是开发商、设计、施工与监理等单位没有充分领悟国家关于生态环保建设的决心，特别是设计、施工与监理相互协调配合程度不够，导致在施工过程中出现一些列设计问题。监理单位也没有完全做到“四控、两管、一协调”：房地产开发项目的招投标模式导致施工单位通常是低价中标，挂靠建筑资质情形普遍存在，造成施工单位技术力量往往不强，施工质量及施工安全得不到有效保障。
二、房地产开发项目的工程管理策略探讨
（一）重视开发前期的设计和决策管理
研究开发前期各项因素对开发项目的影响作用，对于房地产工程的经济效益有重要的影响。所以房地产开发单位必须重视开发前期的设计与决策工作，明确开发前期的市场定位。首先，结合国家的相关法律法规及党的十九大提出的自然生态建设理念，国家当前银行资金收缩、房价调控政策和今后的政策走向。其次进行充分的市场调研，建立专门的决策结构和规划团队，对开发项目周边情况做出深入细致的调查了解，并且根据开发项目周围的实际情况，形成科学合理市场调查报告。最后，根据调研报告，结合自身的经济实力，合理竞标开发地块，对于不正常的房价暴涨现象要建立有效的风险防范机制，以提高决策的效率和决策准确性，为后期工程的顺利施工打下良好的基础，提高房地产企业的经济效益。
（二）建立完善的管理制度体系
在充分把握国家关于房地产开发相关法律法规与政策的基础上，建立并完善适合本公司开发项目实际的工程管理体系。首先，优化配置房地产开发项目的各个管理部门与管理人员，做到各司其职，人尽其才，提高管理工作效率；同时明确工程管理全过程的工作细节，规范人员行为准则，对可能出现的情况和问题做出具体的要求，将管理制度贯穿于开发项目工程的前期策划到竣工的整个阶段；最后是狠抓落实，制度订立不是为了应付检查，而是确保项目工程的质量安全，因此必须强化奖惩措施，实行质量安全责任倒查制。
（三）加强项目工程的质量管理、进度管理和成本管理
首先，质量管理是保障项目工程质量的重要工作。在大数据时代背景下，房地产业的竞争日趋激烈，为了提高房地产企业的市场竞争实力，就必须加强质量管理。施工前期、施工过程中以及竣工验收等各个阶段的质量管理：在施工前期对建筑材料、施工合同、施工工艺等严格要求。在施工过程中提高施工管理人员的素质及施工人员的技能，提高整个施工团队的质量意识。在施工后期严格进行质量检查工作，只有在施工整体质量都符合要求标准以后，才能宣告施工的完成。
其次，因房地产业迅猛发展，开发项目越来越多，房地产商普遍存在盲目抓工期调整施工进度的情况，这将会影响工程质量和安全。因此，加强进度管理是开发项目工程管理的基本要求。编制科学合理的施工计划，然后有效协调施工进度与施工计划之间的关系。制定详细的施工进度时间表，严格按照进度表的要求进行施工建设，尽量保持施工进度与施工质量安全之间的平衡。当然在确保质量安全的前提下可以采用新工艺、新技术、新材料提高施工效率加快施工进度。
最后，加强成本管理可以提高房地产企业的市场竞争力，所以成本管理也是开发项目工程管理的重要内容。加强成本管理工作要求落实成本管理的责任制度，将成本管理工作与企业的经营发展战略规划结合起来，合理制定开发方向及目标，强化人力资源成本、材料成本、建筑安装成本控制等，协调成本与质量之间的关系，提高房地产企业的经济效益，增强市场竞争力。
结束语：
综上所述，房地产开发项目的工程管理很大程度上影响房地产项目的质量安全与经济效益，因此，加强房地产开发项目的工程管理，是提升房地产企业综合实力的重要手段。笔者结合工作实际，分析了目前房地产开放项目工程管理中存在的一些问题，提出了加强房地产开放项目工程管理的相应措施，以确保开发项目质量和安全，提高房地产开发项目的经济效益，促进我国房地产业的健康可持续发展，对建设富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国意义重大
参考文献：
[1]肖鹏.浅析房地产项目开发工程管理优化措施[J].农家参谋,2018(15):286.
[2]焦瑞鹏.房地产开发项目工程管理及其风险[J].江西建材,2017(18):258+262.
[3]兰启轩.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].河南建材,2016(04):266-267.
[4]续刚.初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施[J].企业科技与发展,2016(04):132-134+138.
[5]于超.房地产开发项目工程管理探讨[J].科技经济导刊,2016(08):189+93.