琼海市城市投资建设有限公司海南琼海571400
摘要：业主方要组建选派专业、高效的管理团队，在项目开工前期、具体施工阶段、竣工验收后期阶段均要全身心地介入，从投资管理、合同管理、质量管理、进度管理、安全管理、资料管理、信息化管理等多方面对项目实施全过程进行有效地管理，做到从宏观层面的控制到微观的抽查监督多管齐下，从而确保项目管理稳扎稳打、消除隐患问题、实现预期各项目标任务，圆满交付使用。
关键词：房屋建筑，业主方，管理
前言：房屋建筑工程项目管理业主方的角度出发，对投资管理、合同管理、质量管理、进度管理、安全管理、资料管理、信息化管理等项目全过程管理进行了分析，提出了各环节的管理意见，以促进业主方对项目的有效管控。
一、当前建筑工程项目业主方项目管理存在的问题
建筑工程项目业主方项目管理推行较晚，在很多方面发挥了重要作用，但是业主方建筑工程项目管理仍然存在一些问题，如业主方对于建筑工程项目的验收不规范、项目招标流于形式、决策规划阶段论证不全面盲目进行施工建设，并且一些建筑工程项目由非专业人员或者非稳定法人参与管理，经常出现以命令方式而不是科学管理方式为准的现象，给建筑工程项目造成巨大损失，造成大量资源和能源的浪费，不利于建筑工程项目的快速发展。
二、房地产工程建设中业主方项目管理
1.加强业主组织管理工作。从工程项目管理角度来分析，业主方必须要具备一支会管理、能负责、懂业务的综合型管理队伍，这也是开展工程项目建设工作的基础，管理人员必须要熟悉业务管理方式，与经济管理和合同管理为基础，能够负起应有的责任，具备扎实的工作协调能力和专业技术能力。
2.合同管理---实现合法权益
业主方在项目管理过程中，涉及的合同文件很多，有勘察设计合同、监理合同、施工合同以及各种补充协议等等，合同协议的签订过程必须本着严谨负责的态度，进行认真仔细地反复推敲，重大合同要邀请有关专家、律师、工程技术人员进行集中评审，以明确甲乙双方各自的责任、权利、义务，切实约定好各方不能圆满完成受委托事项时的具体惩罚条款，正确估计各种风险因素并采取适当措施加以规避和转移。合同执行过程中，要在确保己方义务、责任如约完成的前提下，要求对方尽职尽责、保质保量按时完成所约定的事项，力求减少项目实施过程中各种索赔与反索赔事项的发生，遇到对方不予或延期按照合同履行任务时，要做到有理、有利、有证，并在必要时能够勇于通过协商、谈判以至拿起法律武器来保障业主方的各项正当利益不受侵害。
3.质量管理---铸就精品工程
业主方质量管理首先要保证地质勘察工作的质量、设计图纸的质量，要求勘察单位提供科学准确的勘探资料，设计单位出具的图纸达到符合现行规范、标准要求，这些前期工作能够达到高标准、高起点，为具体施工操作奠定良好基础。监理单位、监理工程师的监督质量也是不容忽视的，有的监理单位人员敷衍塞责、素质不高，收取了业主方的佣金负责监督，但在经济利益驱动下为施工单位大开方便之门，这就要求我们业主方在选择阶段、实施阶段加以鉴别和严控。对于施工单位的实体工程质量，业主方更要牵头加强管理，“百年大计，质量第一”，质量关系到广大入住人群的生命财产安全，作为业主方，在施工过程中要对各项质量管理制度与措施进行必要的审查，经常进行各类突击检查、观摩、总结评比活动，以增强各个施工队伍的创优意识，推广一些先进的管理经验办法，要善于利用PDCA循环（计划、执行、检查处理）、ABC分析法、因果分析法、控制图法等较为先进、适用的质量管理方法找出问题加以及时处理解决，从而提高工程的整体质量管理水平，创建出真正的百姓放心工程、精品工程。
4.投资管理--维护经济利益
业主方投资管理就是要在各阶段采取必要的管理手段，将工程投资控制在业主方预先设定并经过上级主管部门批准的限额内。在工程的招投标阶段，业主方要采用先进科学的工程量清单计价模式，切实保证能够实现让项目“合理低价中标”，从而使项目的建设成本控制在预设的标底价之内；在施工过程阶段，遇到设计变更、技术洽商等情况时，业主方要综合考虑成本因素，比如材料的代换、施工技术的变化等要本着同等价位的原则，合理进行必要的变更，并建立材料的市场询价体系，对工程造价要进行各工序的全面跟踪控制，以确保不被过程中各种人为因素抬高工程造价；在竣工结算过程中，业主方更是要严格按照工程设计图纸精确算量，对各种设计变更、签证文件要逐一认真审核，对项目单价、取费程序等进行严格把关，以避免施工单位弄虚作假、高估冒算、高套多计等情况的发生，最大幅度地控制好工程最终结算造价，切实维护好投资方的经济利益。
5.进度控制
业主方进度控制的任务是控制整个项目实施阶段的进度，包括控制设计准备阶段的工作进度、设计工作进度、施工进度、物资采购进度，以及项目动用前准备阶段的进度。进度控制必须是一个动态编制和调整计划的管理过程，即经过科学的分析论证，不断地把不能实现的目标进行调整；并跟踪检查，若有偏差，采取纠偏措施。建设工程项目进度计划的编制和调整方法主要有横道图进度计划和网络图进度计划。对于小型项目我们常用简单、方便的横道图进度计划；而对于一些大型的复杂项目我们借助于计算机进行编制网络计划，利用网络图表达计划任务的进度安排及其中各项工作或工序之间的相互关系，并在此基础上进行网络分析、计算网络时间参数、确定关键工作和关键工作线路、利用时差不断地改善网络计划，最后求得工期、资源与成本的优化方案。在计划执行过程中，通过信息反馈进行监督和控制，充分掌握和科学地运用进度控制的管理措施、经济措施和技术措施以保证达到预定的计划目标。我们在管理工程实践中总结出一条最珍贵的经验，就是必须树立和坚持一个最基本的工程管理原则，就是在确保工程质量的前提下控制工程的进度。
6安全管理。做好业主方的工程安全管理是做好质量、投资、进度等其他管理的前提和必要条件。首先，业主单位应按照建设工程的法律、法规和强制性标准的要求办理各种有关安全和环境保护的各种手续。其次，监督勘察设计单位、监理单位和施工单位认真履行各单位工作职责。再次，要落实好工程安全的专项资金，确保安全管理工作落实到位。业主方要做好以下安全管理工作：将工程发包给具有相应资质的承包商；不准将工程肢解后发包；做到不要求建筑设计单位或建筑施工企业降低设计、施工标准；做到清正廉洁、不腐败、不受贿、不允许承包商采用不合格的建筑材料和构配件，确保工程质量，不发生工程质量安全事故；由业主方提供满足安全功能和要求的全部设计文件（包括安全生产设计）并审核施工单位的涉及安全的专项施工方案；要求承包商按照安全管理的规定和生产规律施工，不准强迫施工单位压缩合理施工工期，进行赶工施工或做献礼工程；投保办理工程一切险保险.
7.信息化管理---助力提高效率，信息化管理是由信息技术驱动而来的一次建筑行业的管理革命，在住建部制定的《2011—2015年全国建筑业信息化发展纲要》中，要求总承包类企业围绕核心业务和企业管理，重点建设“一个平台、八大系统”，在项目管理、财务、预算、协同办公等方面加强计算机软硬件的操作与应用。对于业主方来说，信息化管理一方面是与时俱进、顺应当今信息化时代科学技术发展潮流的要求，另一方面也是要与各参建单位实现办公的协同、管理的协同与无缝对接，如现今大行其道的BIM技术改变了传统建筑业的生产方式，可以优化施工图设计、实现无错设计，可以建立模型模拟施工、检测施工方案和工序，还可以统计工程量、实现精细预算与项目成本可视化，从而极大地提高各项管理工作的效率，增强项目整体的运行效率，大幅提高项目的经济效益。
8.资料管理---真实反映实体，建设工程具有隐蔽性和不可拆除性，工程施工过程和完成后对其分部分项工程质量、整体单位工程质量的验收评价，资料作为一种施工过程的全记录，要占到相当大的比重，竣工验收后各种改建、扩建、维修等活动也都得在已有工程资料的基础上进行，因此业主方要牵头进行资料的全过程跟踪与整理，从项目建议书阶段到竣工验收全过程，涉及的各种文件资料要按照有关归档规范做好搜集、整理，保证资料的真实、准确、有效，保证签字、盖章等手续完善，使整个项目运行全过程若干年后都具有可追溯性，成为与工程实体相伴始终的重要档案材料。
结束语
业主方是建设项目管理的总责任人和总集成者，业主方的项目管理是管理的核心，其管理能力与水平决定了整个项目的成败。因此需要我们在实践中不断创新、探索出现代工程项目管理模式，不断加强工程项目管理，以适应社会生产力的发展和市场经济建设的需要。
参考文献：
[1]张群.建设工程业主方的项目管理.2016.
[2]陈伟.工程项目业主方全面合同管理研究.2015.