南丹县土地储备中心广西壮族自治区547200
摘要：现如今，有关土地资源的储备与融资在我国土地管理工作中属于常见现象，做好土地的储备与融资工作，有利于提高土地的应用价值以及使用效率。一些城市的土地融资中没有合理运用一些方法和技巧，使得土地储备与融资的方式存在单一化，不具备较高的融资能力，也就给实际的土地融资中带来很大的风险性。本文主要论述了土地储备的相关理念，并对当下城市土地储备融资过程中出现的问题进行分析，提出相应的解决方法，希望能够对从事土地储备工作的相关人员提供一些帮助。
关键词：土地储备;融资方式;风险
引言
城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。土地储备制度作为国家土地管理的创新，在发挥市场对土地资源的基础配置，实现土地资产价值，提高土地利用效率等方面发挥着重要作用。几年来，在实际工作中曾遇到了许多问题，其中资金短缺成为制约各地土地储备业务不断发展的瓶颈，资金缺乏将会导致土地储备机构忙于供应土地求现，而忽略长期储备，以致丧失调控市场能力。如何建立多元的土地储备融资机制，防范潜在的风险已成为各地土地储备机构的关注点。
1我国的土地储备融资方式
从目前我国城市土地储备制度运作实践看,资金来源主要有这样几种渠道:一是政府财政拨款;二是商业银行贷款,这是我国土地储备的主要资金来源;三是其他资金,如土地出让金的返还等方式。
一般是在土地储备制度建立时,政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。由于政府财力有限,这种拨款一般都是一次性的,主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金,对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪。同时,由于财政拨款的计划性,拨款时间往往与土地储备所需资金时间不一致。因此,土地收购储备所需资金不可能单靠政府财政拨款。
商业银行贷款,是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。土地收购储备是一种政府行为,银行放贷也是放在政府的国有土地资产上,储备土地一经出让,就能回收贷款,银行放贷形成资产呆账、坏账的风险很小。因此,各商业银行竞相向土地储备机构贷款。在目前土地收购储备资金来源渠道缺乏的情况下,商业银行贷款便成为各城市土地收购储备资金的最主要来源,土地储备机构的运营资金基本上都来自于银行贷款。如果收购地块不能按时出让,政府的土地收益可能被银行贷款不断滚动增长的利息所抵消。由于目前各城市土地储备制度建立时间较短,土地储备规模小,加之许多都是毛地出让,资金需求规模较小。随着土地收购储备范围的扩展和规模的增大,以及净地出让土地开发整理量的增加,土地收购储备所需资金额将大量增加,那时单靠银行贷款,就不能满足土地储备制度发展的资金需求了。
少数城市还通过土地出让金返还等方式,以储备土地的出让收益作为土地收购储备资金来源,但这种方式的运作,还不到规范化和制度化的程度。
总体看,目前土地收购储备资金的来源主要是银行贷款,渠道比较单一。这不利于土地储备制度的实施和发展,应采取有效措施,实现土地收购储备资金来源多元化。
2土地储备中的财务风险分析
2.1融资风险
土地收购和开发储备时运用财务杠杆,通过贷款虽争取到了进行土地储备所急需的资金,扩大了投资的利润范围,但也增加了不确定性的风险,比如收入可能不足以偿还债务等。财务杠杆率受预期利润率和贷款利率两万面的影响,投资的利润范围越大,投资的不确定性越大,不能达到预期收益的可能性也随之增大。
2.2变现风险
储备土地的变现性较差,除了非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差外,其原因主要还有:1)它是不动产,不能由需求低的地方搬往需求高的地方;2)它的投资周期长;3)它的价值量大,占用资金多,交易所需时间也长。变现性较差,一方面使土地储备中心垫付了大量的流动资金,从而影响了资金流转周期,增加了资本的风险,也将规模较小的机构投资者和公众拒之于商业性地产投资门外,投融资渠道因此受到阻塞;另一方面,当投资者需要现金时,却无法很快完成交易,只能等待合适的机会或以较低的价格出让,从而影响投资收益水平,增加了风险性。
2.3融资通道的单一化
其中，目前城市土地储备资金主要依靠当地的政府的财政拨款，但是政府的拨款仅仅是全部土地储备融资中的很少一部分，其用途是开启土地储备机构的项目工作。然而，政府的拨款受到所在地区经济实力以及政府收支状况的影响，单单依靠财政的拨款将无法给土地储备机构的有效开展带来较大帮助。国家相关政策已经禁止土地储备资金向银行等金融机构贷款，这是因为在实际开展的过程中，由于土地仅为国家所有，从商业银行中借出的资金通常不会存在呆账或是坏账的现象，而许多银行瞄准这一时机，陆续违反原则来贷款给土地储备机构，并且发放低额度的利息，也许这有助于土地储备机构解决资金短缺问题，但是在未来，银行方面大量投放贷款给土地储备机构，将会导致土地储备机构不断地向银行贷款，又因为当下的融资通道比较单一化，缺少一些较好的资产重组，使得融资风险系数大大提高。而作为银行，需要不断跟随国家的方针政策，如果国家有一天改变或重新出台先关的经济政策，这样将会使贷款银行自身风险也得到提高。
3风险的防范措施
.1加强管控地债发行的风险
有关地债发行风险的管控可以从五个方面进行：首先，一定要强制禁止任何形式的隐性债务的增多，加强对政府投资基金、政府购买服务或PPP的整改工作并严厉打击一些不合法的行为，对于种种违法和违规担保行为以及变相的举债行为要予以严肃处理；第二，还要有效解决隐性债务的存量问题，这些工作需要省级政府总负责本辖区的债务情况，而省级以下的政府主要针对高风险地区的债务进行有效化解；第三，加快建立健全地方中相关建设项目的管理以及资金的管控制度，加强财政的管控力度，对于地方中出现不具备还款能力的项目应该禁止其建设；第四，继续维持一种高压监管的状态，设立有关的跨部门联合惩戒制度，从而更好地促进地方政府、国有企业、中介单位和金融机构按照相关规定有序参与资金的融资与担保活动中来，并且要建立终身问责和倒查责任的制度。
3.2制定科学的土地出让年度计划
土地出让年度计划,应能够有效地调控市场,维持地价的平稳性。计划的制定应以城市经济发展水平、土地市场需求量、市场地价和城市规划为依据,并充分考虑规划、环保、交通等行政部门和科研机构的意见。
结语
我国土地储备制度融资渠道单一、风险较大的问题一直存在，由于我国目前处于经济景气期，实际运作中所显现的危害还没有危及到整个制度的运转。但是这不表示我们的理论准备是没有必要的。正所谓“未雨绸缪”，加强土地储备融资风险防范对于改善土地储备机构的资本结构，减少国家整体性金融风险都是非常有必要的。
参考文献
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