大庆油田矿区服务事业部外围物业管理公司修缮中心
摘要：随着我国国民经济快速发展，人们对生活质量追求不断提高，给物业管理服务提出了更高的要求。房屋渗漏是物业管理中经常遇到的问题，给业主正常生活造成较大影响。因此，本文系统分析了房屋渗漏的原因，对房屋渗漏修缮关键技术进行了探讨，具有一定借鉴意义。
关键词：物业管理；房屋渗漏；原因；修缮
前言
高质量的建筑不仅提高了居民的生活质量而且保障了居民的安全，相反，低质量的建筑不但影响居民的日常生活，严重的甚至威胁着居民的生命财产安全。当前，我国房屋建筑屋面、外墙、厕浴间和厨房等均存在不同程度的渗漏现象，影响房屋使用功能和安全，是既有建筑高发质量问题之一。
1房屋防渗漏技术
一个房子无论是设计还是构造方面，总会有些地方适合用水，例如厕所、厨
房等。几乎每个房屋都有这些地方，然而在这些地方也时常会有些小问题。这些看似微小的问题实则会影响住户的后期居住，如果完全置换新设备对住户而言是一笔不小的支出，严重的问题则会损坏房屋本身的结构，对住户的居住安全构成一定的威胁。因此，施工单位应该了解如何在施工过程中大幅度减少这种现象，如何将防渗漏技术科学有效的运用到施工过程中。在房建施工过程中，防渗漏技术起着尤为重要的作用。它直接影响着房屋的安全等级。正因为如此，在房屋建造时，防渗漏技术是专门解决房屋渗漏问题的特殊解决方案。而且应该从施工过程中的主要冲突中解决。此外，防渗漏技术可以从两个方面应用。一方面是结构防渗漏，在物质材料方面操作混凝土，进而加强住宅的抗裂能力。另一方面是建筑防渗漏，这个可以直接从字面很好解释。
2房屋渗漏原因分析
2.1基础建设不合格
在施工之前，房屋的保温层经常有一部分的干湿部。当线圈材料附在墙壁时，热沥青会迅速蒸发，并蒸发屋顶水基中的水分。随着建筑环境温度的升高，水分会蒸发
到空气中，从而导致了线圈鼓起，甚至出现腐烂。如果在房屋建设的过程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上减慢水分蒸发的速度，会使得这类问题免于发生。水分的蒸发影响了橡胶颗粒分子链的热运动，不利于膜的形成，这将会影响到涂层之间的结合力，导致房屋渗漏的问题出现。
2.2屋面结构和接缝问题
线圈位置的不恰当，两线圈的宽度不够，会使得一些房屋渗漏问题出现。按规定，长圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常会疏忽一些碎片（或严重污染）的层。
2.3屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准
屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准，使防水层表面经常积聚，造成腐蚀和渗漏。另一个原因是基材不光滑、涂膜厚度不够、玻璃布不整齐导致了涂层与砂浆之间的粘结力减少。
3渗漏部位检查
（1）屋面。选择雨天对屋面渗漏部位进行检查。经检查，屋面渗漏部位主要为屋面梁板交接处、屋面板板底及屋面变形缝处。对屋面防水层进行检查，发现渗漏处屋面防水层存在裂缝、空鼓、龟裂及积水现象，屋面防水层损坏后丧失防水功能，雨水从屋面混凝土构件裂缝及屋面变形缝处渗漏。
（2）外墙。选择雨天对外墙渗漏部位进行检查。经检查，外墙渗漏部位主要为梁柱与外墙交接处、外墙窗户下方墙体、露台处外墙内侧底部。对梁柱与外墙交接处进行破凿检查，发现梁柱与填充墙交接处缝隙未嵌填密实，从而引起渗漏。采用红外线热成像仪对窗户下方墙体渗漏位置进行检查，红外线热成像照片显示，渗漏点位于窗框与墙体交接处，检查发现窗框与墙体间缝隙未嵌填密实，从而引起渗漏。露台积水、露台与墙面交接处存在裂缝，引起该处外墙内侧底部渗漏。
（3）厕浴间。选择蓄水法对厕浴间渗漏部位进行检查。经检查，厕浴间渗漏部位主要为管道根部及厕浴间墙体。对厕浴间管道根部进行检查，发现管道与楼板间孔洞未嵌填密实，从而引起渗漏；对厕浴间墙体防水措施进行检查，发现墙面防水层高度不符合设计图纸要求，从而引起渗漏。
（4）厨房。选择蓄水法对厨房渗漏部位进行检查。经检查，厨房渗漏部位主要为管道根部。对厨房管道根部进行检查，发现管道与楼板间孔洞未嵌填密实，从而引起渗漏。
4修缮关键技术探讨
4.1基层处理
民用住宅项目大多在年初开工，年终竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不适合雨、雪或雾期进行施工，基层必须完全干燥，其基本含水量不应超过8%。屋面和外墙防水施工中的地基处理质量会直接影响到施工质量。施工的要点是要求在基面上有足够的强度和刚度，这样房屋不会发生明显的变形。当屋面防水时，1∶3水泥砂浆可作为厚度为15毫米的底座，底座必须光滑、坚实、干净。施工中的含水量应控制在8%左右。砂浆的强度必须有足够的强度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交点距离，半径约为15毫米，形成圆弧。或制成约100毫米长的钝角，使表面光滑，以便用轧制材料粘贴。
4.2细节处理
根据各房屋渗漏部位的统计，屋面与纵墙交界处、屋顶边缘檐口、屋顶管接头和雨水出口是防水工程的薄弱环节。若处理不当，会造成渗漏，施工必须非常重视沟槽和沟槽泄漏部件，除了在设计要求上加入粘合带和添加线圈层外，还应注意用密封剂对辊端进行加固。屋面、屋顶沟、檐沟交叉口和排水沟上部均为空铺方式，空铺宽度为200毫米恰当，碾压材料固定密封；滚动材料应该在80毫米区域的无组织排水屋檐进
行填充，并且密封。对于屋面管伸长接头处的渗漏，施工时将管子周围的找平层做成锥形台，在填平层内填满沟槽填充防水膏，防水层的环箍应与接缝紧密箍在一起。对于雨水出口处的渗漏，施工中的附加层不应小于5%，其周围直径为500毫米，并用防水涂层或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之间的接触可以加宽和深，凹槽约20毫米深，填充密封材料。
4.3防水卷材的应用
防水卷材的铺装方向应根据屋面的坡度来确定。当坡度小于一定数值时，应与垄平行铺设，从檐口到两个卷材的长边，边缘应遵循流动方向，短边应导引风向，坡度大于15%，轧制材料应垂直放置到屋顶，屋顶不能停留在脊中，因此滚动材料必须越过脊。
5结束语
建筑工程质量水平的高低，决定着居住者人身、物品和财产的安全与否，作为房屋建筑最基本也是非常重要的作用，防水一直是人们对于居住条件的要求，一直居于房屋建筑工程的重要地位。尽管在房屋建筑建设过程中，非常注重对于房屋渗漏的问题，但由于过去防水材料的缺乏，防水技术的落后等各种因素，导致房屋建筑工程时有渗漏情况的发生，这严重影响了人们的居住环境，完全无法满足人们对于房屋建筑工程的基本要求，阻碍着房屋建筑工程的进步。这就要求房屋建筑工程参与者，在解决对于房屋渗漏问题时，采用较高质量的防水材料，改进房屋建筑工程的防水技术，提高房屋建筑的防水能力，改善人们的居住环境，营造一个良好的居住工作学习氛围。
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