关键词：房地产；住宅价格；住房支付能力；居民收入；评价方法
改革开放以来，在我国社会主义市场经济的推动作用下，房地产行业获得了快速蓬勃的发展，促进了住房价格的上升。近年来，伴随着各地区房价大幅度上涨，而住房负担能力不足现象的频频出现，住房价格问题也越来越受到社会、政府以及企业的热切关注。笔者认为，住房作为流通商品的一种，其价格不仅受到住宅市场中供需状况的影响，还应与我国城镇居民家庭的住房支付能力相适应。只有这样，住房市场才能获得良性、稳健的发展。本文旨在研究考虑资金时间价值的住房支付能力应该如何进行指标评价，并在现有的评价体系基础上做出了创新。
1住房支付能力
住房支付能力包括两方面含义：①家庭从住宅市场上购买或租住住房的支付能力；②家庭在购买或租住住房后，仍能满足家庭其它基本需求的能力.澳大利亚国家住宅发展委员会对住房支付能力定义为：家庭在支付住房费用后，仍有足够的收入来满足对食品、衣着、交通、医疗和教育等方面的基本需求。Burk(2004)认为：具备住房支付能力是指在第三方（如政府）看来，某一给定的住房价格或租金水平不会对居民的家庭收入造成不合理的负担。否则，若对家庭收入造成过大经济压力则被认为存在住房支付问题（MaclennanandWilliams1990）。而Hulchanski(1995)给出了住房支出占收入的合理比例，他认为家庭的住房支出占收入的比重超过25%或30%时就存在住房支付问题。
此外，Gan和Hill(2009)提出至少可以从三个角度来定义住房支付能力,即购买、还款和收入。购买支付能力是居民通过若干渠道筹措足够资金购买住房的能力；还款支付能力则关注居民偿还住房抵押贷款的能力；收入支付能力考察房价与居民收入的波动对比关系。住房支付能力反映了家庭从市场购买或租赁住房的交易能力。它可以用来衡量居民是否有能力买得起或租得起一套住房，同时，也是政府制定住房保障政策、确定住房保障群体以及完善房地产市场的调控政策的重要依据。因而，必须研究如何科学地评价住房市场的支付能力状况。
2资金时间价值
资金时间价值的概念由19世纪末奥地利经济学家庞巴维克在著作《资本时政论》中首先提出。他认为在生产过程中伴随着时间的流逝产生了利息，并将货币的时间价值抽象地解释为“钱能生钱”、“现在的钱比未来的钱更值钱”。西方财务理论认为，资金时间价值是对让渡货币使用权而对资金拥有方的一种补偿，它是天然的，是资金拥有者推迟现实消费而取得的一种价值补偿。
从工程经济学的角度来看，资金是流通中价值的一种货币表现，而货币作为一般等价物本身并不创造价值，只有当它转化为资本后在投资和再投资的过程中才会创造新的价值。它反映了由于时间因素的作用，现在的一笔资金的价值将高于将来某个时期的同等数量资金的价值，即等额的资金在不同时点上具有不同的价值，这也体现了是否使用资金的一种机会成本。因此，资金时间价值是指资金在周转使用过程中，由于时间因素的作用而形成的差额价值，代表着无风险的社会平均资金利润率，是一定量资金在不同时点上价值量的差额。
对于投资者而言，资金的投入与收益的获得往往表现为一个在时间上有先后的现金流量序列。根据资金时间价值原理，在客观地评价投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。只有以某一个相同的时点为基准，将不同时点的支出和收入折算到同一个时点上，才能得出正确的结论。
3考虑资金时间价值的住房支付能力评价方法
目前国内对于住房支付能力的评价研究主要集中于房价收入比指标。例如：张清勇(2007)计算了我国1991-2005年的房价收入比,用以衡量城镇居民购买新建商品住房的支付能力。薛莉苇等(2010)从我国的实际数据出发,提出房价收入比的五种影响因素,即财政支出结构、经济发展、人口结构、城市建设和城市辅助设施。杨慧、李景国（2012）从房价收入比变动趋势及其所处区间范围的视角，对全国1998年～2010年的城镇居民家庭住房支付能力问题进行了研究，得出了由于城镇居民家庭间收入差距巨大导致了部分城市房价收入比过高及保障性住房的历史供应不足的结论。这些研究为我国住房支付能力问题的探讨提供了视角，但是从理论上讲还不够准确。
由于住房的有效需求由居民收入所决定，居民收入与住宅价格间应该进行长期分析。从宏观方面来看，住宅价格和居民收入在一定时期内是相对稳定的。而微观的讲，由于资金时间价值的影响，住宅价格在市场作用下是波动上涨的，相应地，居民家庭收入也是不断增多的。此时用全国或某个省的平均住宅价格及平均居民收入对住宅支付能力问题进行研究就不能反映出资金时间价值对支付能力的微观影响了。以下将考虑资金时间价值的影响，对住宅支付能力的评价进行研究。
3.1房价收入比
房价收入比是目前政策研究中使用最多的评价指标。根据联合国人类住区中心发布的《城市指标指南》,房价收入比(简称PIR)指市场居住单元的中间价格与中间家庭的年收入之比。其中，家庭收入是指一个家庭所以来源的总收入，包括工资、薪水、业务活动或第二职业收入、投资收入以及隐含收入等。参考我国学者张清勇（2011）及张欣宏（2006）对房价收入比的计算，并考虑资金时间价值，笔者采用如下的公式来计算房价收入比：
ＰＩＲ＝套均住房市场价格／（平均家庭年收入*调整系数）
＝销售额／（销售套数×人均可支配年收入×户均人口数*调整系数）
其中：调整系数是对家庭灰色收入的调整；销售额为年终销售额；人均可支配年收入为年终收入，且满足条件：（i为月收益率）
人均可支配年收入=人均可支配月收入*(F/A，i，12)
=人均可支配月收入*
房价收入比衡量了家庭消费在住宅上的相对收入份额，一定程度上揭示了在考虑资金时间价值的情况下，家庭收入负担住宅成本的能力。这个指标具有直观和技术上简单的特点。可用于测量一个地区整体水平上的住宅支付能力状况，并通过对比不同年份的房价收入比，进一步观察该地区居民购买住宅的支付能力变化。
3.2住房支出收入比
住房支出收入比按照租房和购房可分为租金收入比（RIR）和还贷收入比(MTI)。租金收入比指的是居民租房时租金与收入之比，对该比值加以限制，通常是确保租户能持续租得起房的保证。还贷收入比指按揭贷款支出与家庭收入的比值，适用于按揭贷款制度，是放贷的金融机构确保贷款者能够偿还贷款的参数依据。然而该指标的传统做法是采用短期收入而非长期收入，这里考虑资金时间价值将租金收入比指标稍作改动，如下：
该指标易于计算和理解，尤其是还贷收入比的形式极为简单，同时对住房支出收入比考虑了资金时间价值的影响，更能从资本的实际运作角度对支付能力进行诠释。此外，该指标也较容易进行跨时间和空间的比较，给评价可支付能力提供了良好的选择。例如美国住房和城市发展办公室以收入的30%为标准，制定了租金补贴和住房优惠证项目。即收入的30%用于住房消费将被视作超过了成本负担。如果住房消费超过收入的50%，则被视作严重的成本负担。
3.3收入余额法
收入余额法是通过计算居民家庭可支配收入与“合理水平”的非住房支出之差来反映家庭住房支付能力的方法。该法的前提假设是：①家庭预算（B）由住房支出（H）和非住房支出（HN）两部分组成,它既表示家庭各成员收入的总和,也表示家庭各成员支出的最高预算能力；②在某一地区特定的经济社会发展阶段下最基本标准的家庭预算收入（B*）等于该地区最基本标准住房支出额（H*）和最基本标准非住房支出额（H*N）之和；
即满足。
则基于收入余额指标的住房支付能力评价方法可表述为:在某一地区特定的经济社会发展阶段下,若某居民家庭收入减去最基本标准非住房支出的余额小于最基本标准住房支出额,则该家庭存在着住房支付能力问题。表达式如下:
，H称为家庭的最大住房支出能力。
该法也可以Gan和Hill(2009)提出的收入约束来表示：
与房价收入比的方法相比，收入余额法在逻辑上更加有力。它同时兼顾了住宅消费决定的主观性和住宅消费的社会标准。此外，该法给政府决策者提供了经验上的优势：首先，它可以预测发生由住房导致贫困的可能性；第二，它为判断不同收入群体最高可承受的房屋价格，提供了丰富的信息；第三，它对政府向低收入家庭提供房屋补贴有作用。
4结论
本文结合资金时间价值的影响对住房支付能力的评价方法进行了论述，主要采用了房价收入比、住房支出收入比和收入余额法三种指标方法。旨在说明在进行住房可支付能力的评判时，可以结合资金时间价值的影响，从房价过高、收入过低或贫富差距过大或供需状况等多视角来综合理解。当存在住房可支付能力危机时，政府可以通过各种评价方法综合考虑住房支付能力的真实情况，以制定相应的住房保障政策，来解决住房可支付能力的问题。
参考文献：
[1]马赛男.中国城镇居民住房支付能力研究[D].湖南.湖南大学,2008.
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[7].杨慧,李景国.中国城镇居民家庭住房支付能力问题研究—基于房价收入比指标[J].价格月刊,2012,05:62-66.
作者简介：
①孟乐：女，1993年生，陕西西安，长安大学建筑工程学院②李建峰：男，1956年生，河北巨鹿人，长安大学教授，硕士，主要从事工程施工与造价研究方向。