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摘要：随着房地产经济在国民经济中地位的提升，房地产开发项目的管理工作受到社会各界的广泛热议与关注。房地产开发项目的管理工作环节众多，内容复杂，因此难免在工作开展的过程中遇到一些困难，这就要求项目的相关管理人采取有效的措施来解决问题，从而保证房地产开发项目管理工作的有序进行。
关键词：房地产开发；项目管理；探讨
房地产开发项目是一项综合性很强的复杂体系，项目的管理者需要将工程项目中的相关理论、观念和措施统筹运用起来，才能保证生产要素的合理配置，并有效解决管理过程中出现的问题，从而为房地产开发项目的平稳健康运行提供保障。
一．房地产项目开发的特点及其管理意义
1.房地产开发的特点
当前时期我国大部分房地产企业是以综合开发的方式进行开发管理。房地产开发是由开发企业负责，对项目的整个过程进行开发管理的过程，这其中包括获取土地使用权、项目的的施工建设、项目的出售和运营等几个过程。
房地产开发有以下几个主要特点；（1）房地产开发的区域以及经济收益差别明显；（2）房地产开发是一项综合性及关联性很高的行业；（3）房地产开发的成本投入高，风险及收益也很高；（4）国家政策已经相关的法律法规对房地产开发有重要的影响。
2.管理的重要性
2.1保证开发项目的进程
房地产开发项目的建设进程以及有序开展需要合理可行的项目方案与工作管理，通过对开发项目的全过程进行统筹管理，为房地产开发项目管理目标的成功实现提供保证。
2.2保证项目的有序进展
在房地产项目的开发管理中，管理者要将职责进行明确划分，并根据行业内的相关法律法规制定科学合理的规章制度，为项目的开发和管理提供依据和保障。房地产项目开发管理能够为提高团队的纪律性，构建和谐的办公环境，从而保证房地产开发项目的有序进行。
2.3保证开发企业的经济效益
在房地产项目的开发过程中，提升企业的经济效益，实现效益最大化是房地产项目开发管理的主要目标。房地产项目的开发管理能够有效控制项目开发过程中的项目质量、费用支出以及建设进程等方面，实现人力物力资源的合理调配，为企业实现以最小的成本获取最高的经济效益和社会效益的目标提供保障。
二．房地产开发项目管理中的难点
1.缺乏合理有效的决策依据
鉴于各种主客观因素的存在及影响，房地产开发项目管理在实际的工作开展中会面临诸多问题。具体而言，房地产开发企业在开发管理中会存在以下几方面的问题：首先，房地产开发企业缺乏准确的市场行情调研与研究，从而缺乏有效的资料与依据进行项目方案与计划的设计，难以做出正确的决策；另一方面，发包方对项目的内容与方案规定的不够明确，很可能在建设的后期造成项目管理难以有序进行的局面。这些问题严重阻碍了项目管理者对开发项目的有效管理，也是房地产项目开发管理过程中的主要难点。
2.对于成本投入缺乏有效控制
对开发项目成本投入的控制是房地产项目开发管理中面临的另一问题，成本的控制关系到开发企业、管理者以及用户的切身利益，如果处理不妥当将会引发三者的纠纷，这也是成本控制成为房地产项目开发管理工作中的难点的主要原因。当前时期，房地产行业中的绝大多数企业对项目的方案规划以及成本管理都缺乏足够的重视，为项目的有序开展埋下隐患。只有严格控制项目开发中的成本投入，构建科学完善的成本管理机制，才能有效解决这一问题，实现开发企业降低成本，提高社会和经济效益的目标，从而促进房地产行业的稳定发展。
3.对项目的可行性及合理性研究不够到位
施工单位常常会对设计方案和效果进行过多干预与限制，造成许多项目的设计规划与施工方案往往是由企业的高层领导独裁决策的，而缺乏对项目的可行性及合理性进行有效的评测，导致开发项目最终的质量和效果不尽人意。
4.合同的制定缺乏规范性及合理性
当前时期建筑行业的竞争日趋激烈，造成开发商往往在项目建设中占据主导地位的局面，开发商常常在合同制定过程中提出不合理的要求，逃避责任和风险，而承包商为了获得竞标只能委屈接受。而部分承包商在执行不合理条件时可能会通过偷工减料或者违法转包等手段降低经济损失，为工程建设的质量埋下隐患。
5.开发商对项目资金的使用不合理
部分房地产开发商对项目资金的使用缺乏合理有效的计划，随意挪动资金，导致项目后期的资金不足，造成开发项目的非正常停工，为开发项目的管理带来巨大困难。
三．解决房地产开发项目管理中问题的有效策略
1.做好市场行情的调研和分析工作
在项目的建设过程中需要有效把握市场行情与信息，才能为项目设计方案的准确性和实时性提供保障。除了掌握市场中建筑材料的交换信息、供求关系变化信息之外，还要实时了解国家的新政策以及行业的新规范，并以此为依据，合理调配资源，从而降低项目风险，提升项目的经济效益和社会效益。
2.构建完善的成本管理制度和体系
对成本投入进行有效控制，是房地产开发商提高经济收益的重要途径。因此，需要项目负责人对项目开发过程中各个时期与环节的成本进行严格把控，包括方案设计、发包以及施工过程中的各个环节，从而有效降低开发过程中的成本费用支出，带动项目开发企业经济效益的提高。
3.制定严密、合理的施工承包合同
通过签署分包合同，明确双方责任与关系，减少纠纷问题的发生。但要保证合同制定的合理性、严密性以及系统性，详细规定双方的配合条件，从而保证管理工作的协调性，减少双方不必要的纠纷，为工程的进度和质量提供保障。
4.有效预控和防范风险问题的发生
房地产项目开发中往往会出现许多难以预测的问题和风险，因此需要承包商在承包工程之前，有效预估各种存在的风险，并在实际建设中，制定出有效的防范计划与措施。同时房地产开发项目的相关管理人应时刻保持风险意识，并通过现代化技术合理控制和降低风险，从而有效降低风险给承包商带来的经济损失。
5.加强对施工环节及竣工环节的项目管理
（1）加强对施工现场安全方面的管理，建立健全安全管理体系，严禁将项目承包给不具备施工资质的单位和企业，对安全事故进行有效预控，降低风险的发生。
（2）合理制定资金使用计划并严格按照计划执行。
（3）严格界定甲供材料的范围以及交接程序，将其列入承包合同中，并严格按照合同执行，尽量减少甲供材料的种类，承包方针对通用的地方建筑材料可自行采购。
（4）以项目负责人为中心，建立决策能力以及执行能力强的项目管理部门，同时配备专业的技术人才。明确规划各个管理人员的权利和责任，贯彻落实各项工作，不能随意减少管理人员的数量，阻碍管理工作的有序开展。
（5）重视监督管理工作的重要意义，选择优秀的监理单位，并赋予监理单位应有的权利，同时监理单位要根据合同条约履行监理义务，充分体现监理工作的科学性和公平性，发挥在工程施工阶段质量控制的重要作用。
（6）开发商要充分重视工程竣工环节的项目管理工作，由开发商相关负责人领导组织，将项目的管理、开发、采购、销售以及物业管理等部门进行有效整合，与各个项目管理人员通力协作，保证项目验收环节中项目管理以及项目交付、移交工作的效率和质量。
结束语
房地产开发商要努力改进和完善项目管理工作，引导管理工作朝着规范化和专业化的趋势前进。这就要求房地产开发企业严格按照相应的规范和政策进行运营，同时重视项目管理工作的重要性，构建有效完善的管理组织和机制，并贯彻落实项目管理工作，对存在的风险和问题进行有效预控和防范，从而提高开发项目的经济效益和社会效益，推动房地产行业的高效、健康发展。
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