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摘要：在全球房价暴涨的国际大背景下，中国作为一个发展中国家，在经济快速发展的同时，近几年中国房地产业运行呈现出较快的发展。但自2006年以来，我国各地房价不断攀升，房地产市场的火热为房地产业的发展带来了益处，但更为重要的是，房地产价格的这种非理性增长已经带来了诸多问题，房地产业的运行已经出现了矛盾。因此，研究房地产业的运行机理与发展模式，不仅有利于房地产业自身的健康发展，也有利于国民经济的发展和国家的稳定。
关键词：房地产业；城市发展；城市规划；可持续发展
一、我国城市房地产业发展模式分析
首先用聚类分析的方法将我国35个城市的房地产发展阶段进行归类，并利用判别模型进行阶段修正，而后借鉴国外发达国家房地产业的发展模式，提出我国房地产业的发展模式。
众所周知，研究房地产的学者们对某一区域或者城市房地产业发展阶段的研究越来越多。这需要从不同视角来分析，既要从时间的角度，即历史发展的角度研究房地产业的发展进程，又要从空间的角度，即地区发展的角度研究房地产业的区域格局。本节以衡量房地产业发展水平的若干指标为基础（见第四章内容），对我国35个主要城市的房地产发展数据进行聚类分析，划分出我国房地产业发展水平不同的区域城市，研究每一类城市的房地产业发展模式。目的是揭示各类城市发展的不同特征，探索房地产业在不同的发展阶段所采取的不同发展模式，因地、因时制宜采取相对不同的发展策略，以促进我国各地区房地产业的快速发展与健康成长。
二、房地产业与城市规划的关系
1.区位理论
对于城市经济活动来说，空间就是一切，所以，关于城市房地产有句名言：位置，位置，还是位置。可见，区位对于城市土地的价值影响有多重要。城市土地区位的不同或者同一区位用途不同，往往产生不同的区位效果，从而获得不同的经济效益、社会效益和生态效益。从企业经济行为来看，开发商进行开发、投资、经营的目的就是为了获得最大限度的利润，从而必然在一定企业预算约束条件下寻找最佳的城市土地区位，而用地单位、企业或个人也要选择购买或使用经济上能承受且又能取得最大效用的区位地产。从宏观角度，社会为了保障整个社会福利水平提高，作为城市规划的主体一一政府，也必然要使不同地区、不同地段区位的土地获得最佳用途，从而取得最优的经济效益、社会效益和生态效益。所以，无论研究城市规划还是城市地价都要深人研究城市土地区位问题。
随着工业化、城市化的发展，城市土地区位也产生日新月异的变化，对城市发展既有正面推动影响，也有负面的抑制作用，城市区位的这种双重作用要求对城市不同地段的区位发展要有预见性、前瞻性，要自觉地根据经济、社会、生态的要求，通过旧城改造、新区建设、设施完善等规划措施确保地价甚至增值。对土地经济收益而言，区位因素有以下几方面的影响。
（1）通达性，也称接近性，指到达某特定土地区位的交通运输条件，由空间距离、花费时间和费用来反映。这关系到生产所需材料采购成本与产品销售成本问题，也是及时获得市场信息和确定决策方案的关键问题。通达性高的区位，可进人性强，其土地使用竞争性增强，因此，土地利用方式趋向集约化、高密度利用土地，导致高集聚效益和高额租金，从而产生区位经济效益，提高土地收益，提升地价。
（2）相对于中心商业区CBD的位置。BCD具有最高的中心性，是对城市繁荣和发展起决定作用的中枢（绝对区位），距离CBD的空间距离（相对区位）决定着城市上地使用价值和价值。一般而言，距离CBD愈近，相对区位条件愈佳，土地收益愈高。
（3）集聚效益和互补性，主要指各种群体（如工厂、商店群等）和个人在地域空间上的集中程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业的发展程度，尤其是大公司、大银行、大商团等的集中程度所产生的集聚效益，这种大规模集中带来专业化和分工协作的便利，相关产业部门的迅速发展，筹资融资和市场信息收集的便捷等所产生的效益是影响地价的关键区位因素，集聚程度决定了城市地价峰值区的分布及其辐射效用。
（4）集约利用水平，指单位面积土地上投人的活劳动和物化劳动，一般是投人越多，其使用价值越大，土地经济效益越高，反之则低。无论从杜能的农业区位论，韦伯的工业区位论，还是到克里斯塔勒的城市区位论，都是按照利润极大化、专门化、比较利益和最优原则，来确定城市产业的最优空间经济区位，所以区位理论成为分析城市规划和地价的重要理论基础。
2.城市规划理论
外在性是市场失灵的根源之一，而现代城市是人口和经济活动高度集聚的经济空间，在城市经济生产和生活中，外在性体现得最为集中和明显，与外在性相联系的公共物品和共有资源可谓无处不在。尤其是城市土地资源，作为城市一切经济活动的载体，外在性的存在使得土地仅靠市场的作用是无法达到最优配置的，必须依靠政府行为，依靠城市规划，通过城市土地利用总体布局、功能分区和土地利用的具体规范，控制城市土地用途，调节土地使用结构和布局平衡，把土地资源纳人优化配置的轨道，避免市场机制配置的局限和弊端。
城市规划是对城市发展的一种预期，并通过规划作用争取达到的未来状态，它研究的主要内容就是处理有关城市土地使用的分配和处置问题，它在很大程度上决定了由房地产产品所构成的城市整体外貌和形象，所以，房地产投资区位的选择是由规划限定的，那么，房地产的增值必然受制于城市规划，而房地产增值归根结底就是土地增值，所以城市规划首先界定了影响地价的预期因子，使得无论是总体地价，还是单宗地价都与规划息息相关。
三、房地产业的运行机制
房地产业的基本运行机制，是房地产投入建设过程、经营管理过程和产业产出过程的有机统一，即主要包括投入—资源配置—产出三个环节。
（1）投入环节
房地产业投入环节即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和城市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程，这是基本的投入过程。这一环节的前提条件是获得可供开发的土地。按我国现行的体制，城市土地属于国家所有，农村土地属村民集体所有。国家政府，可以依法征用集体所有的土地，将其变为国家所有，或者依法收回投入使用的城市土地的使用权，然后，将征用或收回土地的使用权，以有期有偿使用的方式转让给土地开发经营单位或建设用地单位。其中，城市政府通过协议、招标、挂牌、拍卖等方式，有期有偿地将土地使用权出让给房地产开发公司，房地产开发公司组织进行房地产的开发和再开发活动，这是房地产投入生产环节的主要生产活动。而资金来源也是房地产业的重要投入，成为房地产业发展的关键要素之一。房屋的建设情况也是房地产业运行的基本条件。
（2）资源配置环节
房地产业资源配置环节，即房地产业的总体劳动产品及未经开发的“生地”进入市场，通过经营活动，对企业投入的资源进行配置，并实现其价值和使用价值的过程。主要包括房地产业的资金投向问题。
（3）产出环节
产出环节即房地产业投资的价值实现过程。其主要有投资完成情况、价值增值情况、房屋建设情况以及房屋销售情况。总之，房地产业作为国民经济中一个独立的、重要的产业，它的劳动产品作为商品，都要经过投入、资源配置、产出三个环节。这三个环节周而复始地循环，构成房地产业的运行机制。依据房地产业内部结构体系及其基本运行机制，可将房地产业基本框架图示如下（图4-1）。
图4-1房地产业基本框架图
结语：规划许可对于房地产市场的影响，一直是城市规划理论和实践的“盲区”。在当前中国的土地制度下，一级土地市场实际上扮演者为城市基础设施建设和公共服务融资的关键角色。城市规划控制着土地供给的规模、区位、功能、开发强度。城市规划能否发挥好对不动产市场的调节和监管作用，对城市经济绩效会产生重大影响。
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