江西理工大学南昌校区软件工程学院330013
摘要：随着我国城乡进程的不断推进，房地产的发展突飞猛进，已经成为我国发展性的重点产业之一。房地产不仅仅使居民拥有更宜居的住所，还推动了我国经济的发展。因此，在我国经济中举足轻重的作用。然而，房地产的投资也具有一定的风险性，因此，建立房地产的投资评估和决策系统是十分必要的，其可以有效规避房地产投资风险。
关键词：房地产行业；投资评估；决策
房地产投资评估与决策系统主要是将计算机程序设计技术引入，建立决策的案例数据库，将房地产开发项目投资决策阶段的大量计算自动化，从而使房地产项目决策智能化和科学化。房地产投资评估与决策系统不仅仅是收集和整理数据，更重要的是将知识运用到实际运算中，得出合理的结果，做出客观的判断，而利用计算机技术进行建模时也重点体现出了规模经济、数据密集等相关的性质，这非常符合房地产工作的特点。房地产投资评估与决策系统应用到房地产开发项目的决策中去，能够极大地提高房地产企业的工作效率并减少一定的投资风险。
一、房地产投资评估与决策系统在房地产投资决策中的应用
1.1传统的房地产投资决策流程
传统的房地产投资决策需要财务了解项目定位，规划内容，租售规划，还需要就偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析、现金流量分析分别填写若干张表格，并计算出财务净现值、内部收益率、投资回收期等关键性指标，与行业基准指标进行对比，从而得出投资建议等等。然而在这个过程中，人工进行的重复计算过程比较繁琐，需要消耗大量的人、财、物。
1.2房地产投资评估与决策系统引入下的策划流程优化
房地产投资评估与决策系统的主要特点就是可以将重复的工作自动化，前期决策中的大量公式化计算可以在计算机技术下转化成相应的代码。房地产投资评估与决策系统主要是通过引入计算机技术来科学地建立数据库，并将实际案例的情况输入系统，进一步将实际情况与系统数据进行比较分析，自动填入前面所提到的各项表格信息，进行基础计算等等，最终形成建议结论，为决策者提供参考，使决策更加准确。
房地产投资评估与决策系统在前期策划中的应用主要有几个步骤：（１）数据库的建立。需要大量的前期策划案例，包括案例的坐落位置、楼盘情况、营销计划等各项信息的输入。（２）待开发地块信息。需要在系统中输入待开发项目的地块信息，主要是前期所需要的各项信息。（３）信息比对。将待开发地块和数据库中的各项信息进行比对，对地块信息等各项非定量信息进行评估。
二、房地产投资评估与决策系统的构建原则
选择合适的指标并构建相应的房地产投资评估与决策系统对于房地产企业进行投资决策而言是非常重要的前期工作；决策系统构建的严谨性、正确性直接关系到房地产企业投资决策依据的客观性和准确性。由于房地产项目的建设周期较长，投资数额较大，影响因素较多，所以，为确保房地产投资评估与决策系统能够科学反映待评估对象的实际情况，在构建房地产企业投资决策评估系统时，要遵循如下几项原则。
2.1目的性原则
评估体系是为房地产企业决策者投资方案决策过程中提供评判依据的重要支撑，是决策的参考依据，所以应当有针对性和目的性地选择指标，构建相应的评估系统模型。要将房地产行业相关数据信息进行地理化分析，并结合各地块房地产市场环境的现状及趋势，完成城市空间地图，构建城市地块价值评估指标体系，从而找到该城市的价值洼地，控制投资风险，提高整体效率。
2.2科学性原则
房地产企业投资方案评估体系中的各项数据指标的来源应当足够权威，应该做的客观公正，评估体系构建的依据应该充分合理，评估体系应当科学合理地进行构建，比如利用网上的开源数据以及商业数据，如不同时间点的房产属性、成交量、成交额、成交时长等，判断各地块的房地产市场现状及趋势，并可结合GIS地理信息系统，判断各类城市生活配套设施对房地产价格影响的权重。这些都是依据科学性原则构建评估系统的客观要求。
2.3代表性原则
房地产企业投资方案的影响因素纷繁复杂，由于认知能力的有限性，难以在学术研究和实际操作过程中将每一个影响因素都加以深入具体的分析；同时，根据数据模型在应用过程中的具体要求，在客观上也不宜将过多的影响因素纳入到整个房地产企业投资方案评估系统中。所以，本文在构建房地产企业投资方案评估系统的过程中，所选择的影响因素普遍是具有代表性的，并在充分保证影响因素具有代表性且评估体系科学有效的基础上力求精简。比如，利用官方统计数据，判断城市是否有政策扶持，是否处于高速发展圈内，是否有周边城市虹吸效应影响，基础建设的规模及发展力度；利用城市企业的规模与数量，城市招商引资力度等经济数据，结合商业数据或市场调研数据判断城市企业提供的职位质量及数量，城市居民人均收入水平及消费能力；利用城市在往年春节期间的人口流动行为数据，判断城市外溢还是吸纳人才，以及外溢或吸纳人才的幅度和趋势；利用市场调研数据和互联网垂直网站数据及开源数据，判断城市房地产的市场饱和度、市场泡沫度、需求量的走势等。
2.4可行性原则
房地产企业投资评估与决策系统不仅在理论上要合理，在实际应用的过程中也必须要具备可行性，指标在量化和搜集的过程中应当可行、可靠，应当尽量在权威媒体或平台发布的相关文本中搜集，实现数据的标准，确保模型构建后切实可行。根据房地产行业发展规律，房地产必须把握城市的发展动向，找到重点发展的地块、土地价值上升空间大的地块进行投资，从而控制投资风险。在房地产投资评估与决策系统中，可以利用海量多维度数据结合GIS地理信息系统，将相关数据信息进行地理化，帮助企业看清城市的发展趋势，完成城市中不同地块的价值评估分析。如以下实际应用场景：利用官方统计数据、经济数据等，并结合市场调研和城市基础建设发展情况，判断该城市的具体发展方向，发展现状及发展力度；利用互联网开源数据，判断城市不同地块的城市生活配套设施的分布情况，如地铁、医院、学校、商圈、广场等，具体关注各地块中的配套设施的聚集程度，以及其质量和数量，判断各地块属性偏向于就业还是居住。
三、房地产投资评估与决策系统可能遇到的问题及解决方案
房地产投资评估与决策系统中需要以数据库的管理为基础，其中包含模块数据库的建立以及数据库内容的修改和删除等各个环节。房地产投资评估与决策系统的分析除了初置项目的数据库修改之外，还包含制定项目库的删除以及历史数据的输入等各个环节。数据库的建立无论对于系统构建和计算机的后期分析都十分重要，正确选择数据库的建立方法至关重要。数据库输入过程可以根据地块名称、地理位置、图片和各项信息。其中还应包括具体经营计划的输入，比如租售比例，租金、预期收入、银行利率等等信息。同时该界面也可以实现查看功能，在查看到某个项目后，如果想从数据库中剔除，则点击“删除”，即可从数据库中删除该项目。但仅仅靠手工数据信息并不够达到信息准确分析的目的，还应该进一步引入“爬虫”技术，利用大数据的方法，准确挖掘前期分析所需要的楼盘数据。最终所形成的数据库界面。
四、结束语
房地产投资评估与决策系统利用自动计算和自我学习分析的特点，为房地产居住用地投资方案决策进行分析，能够提高对比不同方案的效率，综合考虑各种影响因素，为房地产企业决策者投资方案决策过程中提供评判依据。本文进行了房地产投资评估决策流程的具体分析，提出房地产投资评估与决策系统的构建原则，分析了可能出现的问题及解决方案。
参考文献：
[1]杨茂盛惠潇燃.房地产业项目评估指标体系可拓研究[J].价值工程.2017，（5）
[2]李代福.论房地产投资评估与决策系统[J].科技创业月刊，2017（6）