郭祥
长安大学陕西西安710064
【摘要】近年来，随着西咸一体化进程加快，关天经济区、丝绸之路经济带的建设，给西安的经济发展和产业结构调整带来了千载难逢的机遇。2014年西安市住房投资占固定资产投资和住房投资占GDP（国内生产总值）的比重都超过30%，房地产对西安市的经济增长贡献突出，但弊端非常明显。过高或者过低的房地产开发投资水平都将对国民经济的持续和稳定增长产生不利影响，但是合理的房地产开发投资水平却并不容易确定。本文将以房地产开发投资水平为研究对象，借助SHTO值，探讨西安市房地产投资开发是合理水平。
【关键词】SHTO；房地产开发投资；人均GDP；实证分析
1SHTO理论
SHTO（theshareofhousinginvestmentasaPereentageoftotaloutput）即住房投资占总产出中的百分比，是一个用来研究住房投资和国民经济关系的经济指标。由Burns和Grebler于1976年提出，他们对39个达到了足够的市场化程度的国家样本进行分析，认为SHTO值和国家的发展水平之间存在着一种二阶函数的倒U型关系。本文研究中用房地产开发投资占GDP的比重来表示SHTO值。
2西安市房地产投资开发水平概述
图11991-2014年西安市SHTO值
图1是根据表2中数据制作的1991-2014年西安市SHTO值散点图。从图1可以看出在1994年至1998年之间SHTO值出现一次波动，受1994年我国市场经济体制改革和房地产市场启动的双重影响，西安市SHTO值在1995年出现一个峰值，随后由于房地产开发投资增速慢于GDP增速，SHTO值在1996年有所回落，1997年受亚洲金融危机影响，SHTO值下滑，在1998年回升之后快速增长。2002年西安市进行土地使用制度改革，公开出让国有土地使用权，受此政策影响SHTO值开始持续高速增长，2008年，受国内经济调整政策的影响，房地产开发投资由2007年的387.33亿元猛增至540.26亿元，但由于GDP同样增速迅猛，所以SHTO值的增加并不明显，在2009年至2011年房地产开发投资增速与GDP增速大致保持相等，2012年以韩国三星电子项目产业集群为代表的一大批项目落户西安，助推了西安市的房地产开发投资水平及SHTO值的上升，2014年全国宏观经济形势严峻复杂，房地产开发投资增长从高速向中高速阶段转换，其增速10.42%为近十年新低，慢于GDP增速12.09%，SHTO值开始下降。
3西安市房地产开发投资与人均GDP关系的实证分析
根据SHTO理论，建立以下模型：
式中，Y表示房地产开发投资占GDP的百分数，即SHTO值，X表示人均GDP。人均GDP选用人民币元为单位，但是考虑到我国人均GDP已达到万元以上，直接以元为单位，拟合方程的高次项系数会非常小，故略作调整，以万元为单位进行拟合。选用表2中数据进行回归分析，其二次曲线拟合结果如图2所示。
图21991-2014年西安市SHTO值和人均GDP二次拟合图
得到拟合方程为：y=-0.0096x2+0.1106x-0.0064，R?=0.9782，函数拟合优度较高。从图2及拟合方程可以看出，SHTO值随人均GDP变化，并且呈现一种先上升又下降的二阶函数倒U型趋势，符合SHTO理论。
4．西安市未来五年人均GDP及SHTO值预测
图32015-2019年西安市SHTO值和人均GDP预测图
5结论
本文通过对西安市过去24年房地产开发投资、GDP、人均GDP三者之间关系的分析，运用SHTO理论，预测西安市未来五年的房地产投资开发情况，得到以下结论：
结论一、通过图3可以发现，1991-2014年西安市的房地产开发投资与人均GDP的关系基本符合SHTO理论，房地产开发投资与占总产出的百分比与人均GDP存在倒U型关系。
结论二、从预测结果来看，2013年是SHTO值的顶点，在2013年之后逐步下降，一方面是我国房地产市场经过二十多年的发展逐渐成熟，另外一方面也是我们国家经济转型，经济结构调整的结果，符合实际现实情况。
但由于我国特殊的经济社会背景，历史数据较少，且房地产市场在过去未能达到足够的市场化程度，所以理论的运用存在一定的局限，导致模型只适合短期预测，具备中长期预测的能力。
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作者简介：姓名：郭祥（1991.02--）性别，男，陕西省延安市人，硕士，土地资源管理。