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摘要：住宅项目作为固定资产，其选址关系到项目的使用性和项目对购房者的吸引力，也是项目成败的一个重要因素。住宅选址应从生活、交通的便利性和环境、规划等方面要素来考虑，在注重市政配套，道路建设和城市规划等基本原则下进行。通过良好的住宅选址，建设与之相适应的住宅项目，使购房者满足自身需求，开发商获得较好收益，促进住宅项目的良性循环发展。
关键词：住宅项目；选址；要素；原则
住宅选址是购房者购买时要考虑的一个重要因素，直接影响到消费者对住宅的选购。所以，住宅开发项目选址成为了开发商考虑的主要问题，且选址对本身商品房销售的影响是显而易见的。较好的项目选址不仅在生活上给使用者带来社会效益，更能体现住宅作为商品的属性，使住房具有资本效益。住宅项目作为一项长期性的投资和固定资产，它具有较长的周期性和固定性，一旦选定地理位置便不可改变。于是选址对于周边自然和社会环境、交通以及未来发展等的考虑，都是住宅选址的重要依据。
1．住宅项目选址发展。住宅选址往往也就决定了人们对住宅的定位和商品房价格的高低。消费者选择住宅区位总是希望在满足自己居住需求的同时，更能获得日常生活水平提高的最大满足，并且希望自己处于有一定高度社会地位的住宅环境中。总的来说，城市经济环境规模在发展到一定阶段，就会让人们有崭新的居住享受和住宅满足，这使得住宅区位在城市社会发展中有了改变和调整。
现代城市住宅选址发展主要体现在以下几个方面：
（1）通过城市的发展更新，使得城市中心区域的地位越发明显，对旧城的改造也使原有的城市核心区在用地功能方便发生了转换。城市中心区由于其已经成熟的周边配套和繁华性，有寸土寸金之称，在城市中心位置新建大量的密集住宅，住宅类型向高层发展，档次也不断提高，此类住宅对城市感强的人群吸引巨大。
（2）虽然城市中心区域对购房者的吸引很大，但其高昂的价格也使大部分购房者望而却步。此时，郊区因为远离城市中心，周边配套较差等，土地价格一般较低，所以容易出现两级分化。一是占地较大，需要远离城市的豪华别墅等低密度住宅；二是，同样因为土地价格低而出现的低收入的居民住宅区，包括经济适用房和低价商品房，甚至是活动板房等。
（3）以住宅集中化为表现，大量商品房集中于某一区域集中开发建设，不同区域的住宅在同一区域内呈现高度、外观、品质等的统一性。另外，由于城市居民家庭收入、社会地位、家庭生命周期、文化状况的差别，造成了城市居住阶层的分化。
2．选择要素。因为住宅用地的选址主要是为了使人们生活更加便利，所有环境都达到人们的要求，根据人们对这些要求的需求与重要程度，主要考虑如下要素：生活便利性、交通、生态环境、人文、规划因素等。
（1）生活便利往往是消费者选择住宅位置的首要考虑因素。所以住宅周边的超市、商场、菜市场、餐馆等商业设施的完备性决定了基本生存的需求；邮局、银行、学校、幼儿园、医院等公益设施的完备性决定了社会生活的便利与否；水、电、燃气、电信等基础设施的完备性决定了居住生活的基本保障。
（2）交通是人们生产生活向外延伸的必备条件。交通便利性首先体现在住宅地块的周边道路是否具备，即是否有道路与住宅相连相通。其次周边公交路线，轻轨、地铁线路及其站点等公共交通设施的设置与便捷程度也是重要因素。最后，交通道路的通行能力、畅通或拥挤与否、与其他干道的连接方便与否、道路的交通等级类型等交通通达程度情况也影响着交通便利性。
（3）住宅地块周边是否具有公园、绿化、水景、山景等生态环境资源，或者这些资源与项目地块的远近程度。现代消费者对于住宅自然环境的要求越来越高，所以在项目没有形成自身小区环境的前提下，项目周边生态景观环境的优美程度、噪声、空气污染程度等就是人们对自然环境选择的重要考虑。人们生活水平提升越高，这种自然环境要素对项目选址的影响就越大。
（4）人是具有社会性的，人文环境就是随着人类社会生活要素形成的，主要包括历史、文化、风俗习惯、消费偏好、社会地位以及犯罪状况等等。这些要素将在伴随在住宅周围，形成一个基本不受个人意识影响的人文环境范围，对购房者的影响巨大。所有的的社会人文环境要素最终将资本化到住宅的价值中，并从深层次影响到人们对居住区位的选择。
（5）规划因素是对住宅位置将来各方面发展的综合影响。不仅关系到居住区位现有的状况和周边利用的情况，更重要的是规划建设方案的实施将直接影响现有主宰在未来的居住区位上的变化。比如项目地址位于城市发展规划区内，那么区域发展对住宅选址的影响就带有长远性。随着城市的建设，原本处于城市边缘的项目位置可能会逐步变成城市区域中心，这对住宅各方面价值的提升是不容小视的。
3.选址原则。在考虑了上述住宅项目选址的影响因素以后，住宅选址的基本原则是：首先满足城市总体规划和土地供应计划基础上确定项目定位；其次在现有城市交通情况下，考量市政基础配套设施，包括由开发商自己建设的配套市政设施；最后就是符合自然环境保护要求和周边已有设施的控制。
（1）住宅定位要与城市的总体建设规划相一致，这也是城市规划条件下很多土地出让的基本要求。现代城市规划中的旧城改造，旧地块拆除原有建筑后，新建了办公、商业和住宅楼，以及新辟道路、绿地和公共休息场所等，对于提高城市发展水平有很大好处。旧城改造基本面对任务繁重、拆迁安置成本高等问题，基本上土地价格也是一个城市中最高，对于项目选址而言价格便是第一问题。但应该看到，相对而言市区具有商业发达、交通便利、教育资源集中等优点，这将无疑给住宅带来巨大吸引力，应该认真衡量，谨慎选择旧城改造的项目选址。
（2）市政设施是住宅居民生活的基本设施，住宅项目的建设要考虑市政公用基础设施配套对该项目存在的影响。项目选址要在市政设施配套完善的地区，以满足对水、电、燃气、排水、通讯、城市道路的需求。此外，住宅项目选址时应该具有地质条件良好，比较适应于建设的地理区位，动工前先查勘当地的地质条件和水文条件。
（3）住宅项目选址要考虑所在城市周边交通发展和公共交通运行情况，在城市周边交通便利和公共交通运行繁荣的地区选择住宅地，会给住宅使用者的出行生活带来便捷。住宅选址应以交通的现状和未来发展为考虑，越是交通便利的位置越好。我国现在城市建设，特别是新建城区的住宅建设，同国外许多城市居住区选址一样，优先发展地面甚至地下交通，并延伸到郊区，然后在其周边建设住宅群。
（4）住宅项目选址应考虑住宅周边的自然生态环境，注重良好生态给项目带来的品质提高。同时，不能因为住宅的建设使得周边的建筑利益受到损坏，尽可能避免住宅涉及对国家文化遗址、军事禁区、一般军事设施等的影响，并且符合法律规定。最后，项目选址对于园林绿地和古树名木保护等也是环保和周边设施中注意的问题。
项目选址是项目建设的前期工作，选址即确定了项目的将来。一个好的地理位置能给人们带来各种生活便利和福利，并且使商品房的经济属性得以体现和提高。只有好的项目位置的选择才会让居民住得踏实安心，能成就购房者和开发商的双赢，促进住宅项目的良性发展。
参考文献：
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