南宁市国土测绘地理信息中心广西南宁530022
摘要：近几年以来，随着我国城市化进程加快，城市土地变得供不应求，促进了房地产经济的快速发展，也推动了房价的上涨。在当前的土地管理制度下，由于土地使用效率低，导致土地供应不足，无法保障城镇化进程的土地供应需求。笔者结合多年工作经验，阐述了我国土地管理制度的特点，并深入分析我国土地管理制度存在的主要问题，最后探讨了土地管理政策对房地产经济的影响，以期为相关人员提供借鉴与参考。
关键词：土地管理政策；房地产经济；经济建设
1土地管理制度改革是房地产经济发展的关键
1.1我国土地制度特点
当前我国的土地制度为社会主义公有制，所谓社会主义公有制主要包括两个方面，一是全民所有制，二是劳动群众集体所有制。我国的土地制度具备与其他国家不同的特征，那边是“城乡分割”。城乡分割即城市内土地的所有权归政府，而农村与市郊的土地则基本上归农民集体所有。在这种城乡分割的土地所有制基础上，我国城市中属于国家所有的土地与农村中属于集体所有的土地不仅产权的性质不同，产权的附属权益也是大不相同的，简而言之，不同地域的土地的权能是有差别的。
与此同时，当前我国正在践行的土地相关政策主要是管控用于建设的土地总量。所有的单位或者个人需要使用土地开展相关项目建设时，都应当遵守相关程序，合乎法律地去对涉及的用地进行申请。若出现了需要在农用地上开展相关建设的情况，则应该经由相关部门审批并办理对应的手续。
除此之外，我国的土地管理制度也是十分严格审慎的。当前土地管理制度是高度计划的，其目的是确保粮食安全，因此，我国的耕地保护制度在全球范围内也是较为严格的，主要是利用计划手段来对十八亿亩的耕地红线进行相关的保护与管控。同时，我国的土地计划管理方式也体现在建设用地的供给方面，通过土地征收的相关制度，政府征收农村的土地，完成对应的手续之后，再对该土地进行“招拍挂”，从而使得农村土地转化为商业用地。
1.2城镇化面临的土地需求
截至2020年，我国的城市化率将达到60%，生活在城市中的总人口数将超过8亿，与2012年的数据相比，城市人口总数共增加了约1.4亿人。而仅仅是现如今，我国城镇工矿用地的总规模就已经高达十万平方公里，若仅仅按照每人一百平方米来算新增城镇人口所需要提供的工矿用地，城镇工矿用地的总规模很有可能会远远超过十一万平方公里。这一庞大的数据已经将原先我国土地资源部预设的土地控制目标远远甩在身后。因此，要想高效且合理地满足城镇化建设用地的需求，寻找土地改革的新方案、新思路是十分重要的。
1.3土地管理利用存在的问题制约未来城镇化发展
城镇化发展进程，与土地资源的大量开发利用密不可分。但土地利用和管理上出现的问题，如低效用地、资源配置不均衡、过度依赖“土地财政”、管理制度不完善等，制约着未来的可持续发展。
目前，地方财政的大部分资金与可用土地的指标均投入到了城镇化建设之中，农村地区获得的资助与相关资源十分的少，由此也造成了农村地区的公共设施远远不能满足村民的日常生活需求，居住环境也相对恶劣。从一个方面来看，城镇化的进程对于土地财政过于依赖。就调研结果而言，所调研的5个城市其土地出让的收入占据了当地财政的很大一部分，相较而言，地方的产业却发展缓慢，产业所受到的扶持也是远远不够的，这便导致产业缴税十分稀少，地方更加依赖土地出让所得到的资金，形成了一个恶性循环。从另一个方面来看，农民的土地权益没有被很好的维护。征地补偿相关的标准十分的低，同时还存在征地补偿款发放不到位、社会保障金不下发、征地方式不合法等恶劣行为。
2导致上述问题的原因
2.1地方政府存在观念错位
部分地方政府对于城镇化的理解仅仅局限于土地的城镇化层面，不停地建设新城区、建设新的楼盘、修更新的马路，降低了城镇的用地效率，也使得城镇用地被无用地损耗。有些政府觉得城镇化等同于城镇的建设，却忽视了耕地保护和生态建设，也没有深刻理解推进城镇化对辐射农村、促进城乡统筹发展的重要意义，也没有给予农民应有的尊重与理解，甚至完全忽视了农民在城镇化进程之中的利益牺牲。
同时，地方政府的土地管理措施和抓手不强。例如，一些中央政策容易被地方规避。地方政府放低补充耕地施工建设和验收标准，占优补劣。地方政府编制土地利用总体规划时，将已审批或已建成的建设用地、市区内的公园绿地规划为农用地，扩大建设用地范围。另外，地方政府职权范围内的工作难以约束。如土地供应结构问题、城乡资源分配问题、征地补偿标准问题等，均属于地方政府的职权范围，国家层面难以进行硬性规定，缺乏足够的约束力。
2.2体制机制方面，土地管理制度设计不完善
城镇化过程出现的这些问题，与土地管理制度设计不完善有一定关系。体现在，一方面土地管理重合法性轻效率性。当前土地管理制度设计的重点是土地用途管制，对非法占地的打击比较严厉，但对建设用地的利用效率规定不够严格和完善，尤其对存量建设用地的二次开发利用，在《土地管理法》中缺少相关规定。另一方面，农村土地管理制度不完善，农村集体土地的交易流转和抵押融资还很受限制，不能显化市场价值，导致一些农民坐拥土地而无法依靠土地发展。
2.3考核土地管理成效的机制缺失也是问题之一
土地管理在城镇化过程中扮演重要角色，但当前对地方政府土地管理的规范化情况还缺乏系统全面的考核。在节约集约用地方面，国土资源部开展了节约集约模范县（市）的评比，但以表彰先进为主，没有对地方政府土地节约集约利用水平进行考核评比。在耕地保护方面，侧重数字上的面积平衡，对地方划定基本农田质量、补充耕地开发质量等，没有建立国家层面的检查和考核机制。在维护农民权益方面，部提出“保资源、保发展、保权益”，要求更好地维护农民权益，但对地方政府拖欠征地补偿款、不落实征地留用地、侵害农民征地知情权等行为，没有建立考核机制。
3土地管理政策对房地产经济产生的主要影响
3.1房地产开发经济对土地管理的影响
土地的管理和房地产市场是紧密相连的，房地产开发所带来的经济效益能够长远地影响土地管理的成效。举个例子，某地的地产销售量大幅度下滑，该地房地产业有所衰落，该地的土地管理力度也会受到十分负面的影响。与此同时，我们发现，房地产开发经济并不仅仅只对当地有影响，邻近的地区也会受到程度不同的干扰。例如，北京房地产价格一上升，整个京津冀地区的房价也会连带着有整体上升的趋势，在这一房地产业快速发展的时期，对应地区的土地管理情况也有所优化。由此可见，土地管理部门与房地产企业是血脉相连的，一荣俱荣，一损皆损。
3.2土地管理制度对房地产企业战略的影响
在当前，我国与土地管理相关的法律制度正趋向于完善化，例如我国的采购法等等，与此同时公共工程的招标标准与相关要求也被相关法例确定与规范，企业投标也逐渐受到了全方面的法律管控与约束。
当前我国房地产企业应对土地管理制度的方式主要有四种，分别是遵守、隐藏、入伙与控制。“遵守”指的是房地产企业使用土地期间严格遵守对应的法律法规。“隐藏”指的是房地产企业为谋求自身利益，在进行房地产开发的过程之中表面遵守法律规章，暗地里却钻法律漏洞做一些非法的勾当。“入伙”指的是官商勾结共谋利润，从事一些不合法的房地产开发项目，从而获得暴利的行为。“控制”指的是我国地方官员全然依照中央的指示对房地产企业进行一定的管控，即便我国的土地管理制度不正式，企业也能够直接获取政府的扶持。房地产企业在政府的帮助下各项有关开发的问题得以解决，土地的利用更高效，城市化进程也被进一步推动。
结语
综上所述，在社会发展过程中，政府逐渐完善土地管理制度，加强对房地产市场的监督和管理，然而还是存在一些问题，土地在收购和出让时不够透明，没有制定相应的法律制度进行规范化管理，导致房地产开发过程中存在一些违规操作。为了有效的规范房地产经济开发，必须对土地交易税的监督机制、土地管理制度和土地储备制度进行补充和完善，实现我国房地产经济的和谐与稳定发展。
参考文献
[1]王曦.中国房地产经济周期波动影响因素分析[D].四川大学,2016.
[2]陈静.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].纳税,2018(08):187.