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摘要：近年来保障性住房问题越来越受到社会的关注，本文通过对南京保障性住房现状进行研究分析，结合国内外先进地区保障性住房布局的先进经验，对南京保障性住房政策提出建议。
关键词：保障性住房；政策；南京；建议
引言
住房是人们生活的基本条件，既有商品属性，也有社会保障属性。随着经济的持续稳定增长，我国城镇居民的居住状况得到了显著改善，面向中低收入人群的保障性住房也逐步得到重视，国家也先后出台了一系列政策来完善加强保障性住房建设。
中国保障性住房发展起步较晚，与先进国家和地区成功经验相比，在法律保障和管理上还存在许多问题。我们可以借鉴先进国家和地区保障性住房发展的成功经验，形成符合我国国情和南京特点的保障住房制度。
1、政策演变特点
南京从2001年开始出台有关保障性住房的相关政策以来，在保障对象、产权关系、保障标准、布局、配套要求等方面有所变化。
（1）保障对象
南京保障性住房保障对象准入条件包括月收入、住房面积、常住年限等三方面，月收入从200元到750元，人均住房面积从小于8m2到小于15m2，常住年限从2年调整为5年，保障性住房条件限制总体上在放宽，增加了保障覆盖人群。
（2）保障标准
不同类型的保障性住房采用了不同的保障标准。廉租房1-2人家庭每户40m2，3人以上家庭每户50m2；经济适用房1-2人家庭每户40m2，3人家庭每户50m2，4人（含4）以上家庭每户60m2。中低价商品房一室半一厅约60m2，两室半一厅约75m2，三室一厅90m2以内。
（3）选址布局
最初相关政策对布局只是提出集中建设这样笼统的原则，近年才对保障性住房布局才作出比较具体的要求，选址布局要求考虑居民生活便利要求，注意与城市发展、产业发展和重大交通设施建设相结合。
2、国内外经验借鉴
世界各国在公共住房发展过程中，逐步形成了一套立法体系和管理体系。公共住房建设运营需要立法体系提供强有力的制度保障，也需要专业化的管理机构来协调各方面的关系。
公共住房发展较为成功的国家和地区有关住房的法律较多，基本形成比较完善的法律保障体系，包括明确住房保障的目标，规定住房保障的实现方式等，这些法律体系在住房保障中发挥了重要的作用。日本有关公共住宅立法文件多达40多部，包括引导住宅产业发展综合性政策、法规，具体组织实施的政策法规，住宅产业技术、标准的法律法规。
日本、新加坡的住房发展管理体系可以分为三类：决策协调机构、实施管理机构、中介金融机构。每类机构具有不同职能，互相协调，形成完善的管理体系。决策协调机构负责制定住房政策和长期发展计划，运筹和协调物资、资金、劳动力分配等；实施管理机构直接参与住房建设；中介金融机构为中低收入阶层提供资金保障。（见1、2）
公共住房是提供给最需要的人，必须要建立完善的购买标准与分配标准，实现公共住房的公平性。日本、新加坡、香港有完善的公共住房申请资格制度，日本包括居住地，居住条件，收入水平，新加坡包括公民权、有无房产、收入水平及家庭构成，香港由收入水平、家庭结构两个因素构成。
3、相关政策建议
中国保障性住房发展起步较晚，在保障性住房建设的法律政策等方面，存在许多问题，如保障性住房建设缺少相关立法支撑，开发、运营、管理缺少专门的住房管理机构，进退机制不完善，没有长期住房发展计划等。为此，借鉴先进国家和地区经验提出以下的政策建设。
（1）建立保障性住房相应法规
从1998年以来，政府出台了许多经济适用房、廉租房方面的管理办法，主要靠行政手段进行保障，缺少立法方面的保障。
保障性住房立法要建立一个完整的体系，可借鉴日本的经验从住房发展综合政策法规、具体的实施、住房标准等建立相应的法律法规。通过住房综合法规引导保障性住房开发，明确中央政府和地方政府在住房供应方面的责任，必要的财政、金融等政策方面的支持如新加坡规定用于公共住房建设的投资应占GDP的7%-9%；具体实施性政策法规包括制定住房五年或十年发展计划及针对某些特定人群的住房计划，规定实施及管理的具体办法，如对保障性住房资金来源、保障对象、保障标准、退出机制等做出详细的规定；保障性住房标准法规要对单体设计、面积标准、先进技术的应用等方面提出具体规定。
（2）完善保障性住房管理机构
目前中国保障性住房发展规划由政府行政机构来管理，建设有开发商来负责，没有专门的机构来负责整体的开发建设。
借鉴新加坡先进经验，可设总体发展规划机构、具体建设部门、金融支持等机构。总体发展规划机构主要策划保障性住房建设，制定保障性住房政策和计划，协调资金、物资等；具体建设部门负责住房建设、分配、管理；金融支持部门通过政策性金融机构为中低收入人群提供购房、建房贷款。
（3）制定长期保障性住房发展计划
我国保障性住房开发必然是个长期实施和动态调整的过程，需要通过制定住房发展计划系统地解决中低收入人群的住房问题，并与经济发展水平相适应。住房发展计划在形式上可以大致分为两类：一类是“年度周期计划”与国家或地方的年度周期发展计划相适应，分阶段设定目标并制定计划；另一类是“目标设计计划”，主要以一定社会阶层为政策目标群，针对性地集中解决特定群体的住房问题。
（4）完善保障性住房进退机制
保障性住房是为最需要的人提供的住房，由于我国进退机制存在许多漏洞使得一部分不需保障的人得到保障，真正需要保障人群的住房问题却不能得到保障。
保障性住房的准入资格界定，应以收入水平、住房情况作为标准，随着社会经济发展水平和居民收入水平、房价等因素的变化，准入条件也应作相应的调整。要确保保障性住房的公平性必需要有严格的资格审查制度，规定不同人群所能享受的保障待遇，使不同阶层住房问题都能得到相应的解决。
4、小结
保障性住房是构建和谐社会的重要内容，在保障性住房得到社会广泛关注的情况下，合理的住房政策是急需我们研究的问题，希望本文研究能对南京保障性住房政策提供参考。
参考文献：
[1]吴晓、张靖：公共住宅香港和新家坡的政策性差异透视住区规划研究2002(3)
[2]刘云、宁奇峰、陈伟：香港保障性住房供应体系的特点及其启示上海经济研究2002(4)
[3]钱瑛瑛：中国住房保障政策研究——经济适用房与廉住房中国房地产2003
[4]宋培军、张秋霞：试论新加坡住房市场的体制特点及其成因当代亚太2004(8)
[5]施金亮吴静文：各国公共住房开发政策及启示上海房地2006(8)
[6]梁绍连：国外住房保障运作模式比较分析上海房地2007July
[7]南京市2008-2012年住房建设规划
[8]《经济适用住房管理办法》2007
[9]《廉租住房保障办法》2007