余本燕
北京房多美网络科技有限公司
摘要：我国房地产行业自改革开放以来得到了快速发展，并逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产市场的持续、稳定、健康发展是当前国民经济实现快速增长的重要条件，也是人民生活改善的重要前提。然而,当前房地产市场在表面的繁荣下存在着很多隐患,促使国家出台了一系列调控房地产市场的金融政策。面对中央和地方政府的金融调控政策，房地产公司应对金融调控政策对本企业的影响进行分析，并根据公司自身的特点，制定行之有效的对策。
关键词：金融调控政策；货币政策；利率政策；房地产市场；影响；对策
一、金融调控政策的内容及目标
金融调控政策是中央银行以实现宏观调控目标为目的，采取各种手段调节货币、利率和汇率，从而影响宏观经济的政策和措施的总称。一般而言，金融调控政策主要包括：货币政策、利率政策等。以下将从它们的内容，目标，调控机制等方面进行分析。
（一）货币政策
货币政策分为广义货币政策与狭义货币政策。狭义货币政策是指中央银行运用各种具体手段控制和调节货币供应量与社会信用额度，以实现其经济目标的政策和措施。广义货币政策指的是所有相关的货币政策，是央行等相关部门针对金融市场采取的一切措施。
根据货币政策对总产出的影响，可将货币政策分为两类：扩张性货币政策（积极货币政策）和紧缩性货币政策（稳健货币政策）。
（二）利率政策
1.内容
利率政策是中央银行控制和调节市场利率，从而影响社会资金供求的方针和措施。它是中央银行对信贷规模进行间接控制的重要手段。
利率政策工具包括调整中央银行基准利率；调整金融机构法定存贷款利率；制定金融机构存贷款利率的浮动范围；制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整。
二、我国金融调控政策对房地产市场的影响
(一)货币政策对房地产市场的影响
1.利率变动对房地产市场的影响
房地产行业是资本密集型产业，可以敏感地反应出利率的变化，因此利率上涨可以挤出房地产市场的资产价格泡沫。出于货币政策的需要，中国人民银行会及时使用利率政策手段，对利率结构和水平进行调整，从而影响房地产市场供求状况，实现控制房价的目的。
2.存款准备金率调整对房地产市场的影响
央行通过调整存款准备金率对金融机构的货币创造能力产生影响，从而对货币供应量进行间接调控。对房地产市场来说，考虑到对商业银行放贷数额在一定程度上的制约，上调存款准备金率将会影响房地产市场的资金来源，从而对房地产市场过热产生抑制作用。另一方面，上调存款准备金率，会使银行重新对个人住房贷款作出评估，这将在一定程度上对个人住房市场产生抑制作用，从而缓解房地产市场过热的情况。
3.货币供应量变动对房地产市场的影响
当中国人民银行增加货币供应量时，房地产投资会大幅增加，居民购房需求得到刺激，使房地产市场出现热潮。当央行降低货币供应量时，房地产公司在资金流短缺的制约下不得不停止一些未完工工程，损失一部分已投入的资本，房地产市场将由繁荣将走向萧条。
4.不动产信用控制对房地产市场的影响
不动产信用控制是中央银行对以商业银行为代表的金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施。主要包括贷款最高限额限制、贷款的最长期限规定和最低首付额规定等。限制房地产投机，抑制房地产泡沫是不动产信用控制政策调控的主要目的。
（二）利率政策对房地产市场的影响
1．利率政策对房地产开发商的影响
我国房地产公司目前仍以商业银行贷款作为主要间接融资渠道，而利率是房地产公司使用资金付出的成本的反映，利率的高低反应了房地产公司融资成本的变动情况。中央银行通过上调法定存款准备金率，借此影响银行房贷规模，对而从房地产企业的资金来源产生间接影响。
一方面，贷款利率提高，对房地产公司而言意味着融资成本增加，企业的成本曲线会向上移动，利润空间变小，企业只能开发预期利润率高的项目，淘汰预期利润率低的项目。可见，实行从紧的货币政策，提高贷款利率，可以起到减少投资的作用，有利于抑制房地产市场上的过度投资。
另一方面，提高贷款利率使房地产开发商的融资成本提升，降低了整体开发能力，使房地产市场供给相对不足。银行信贷，尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样一来，缩小信贷规模会使企业贷款变得困难，对于经营绩效差、融资渠道单一的企业来说，提高贷款利率会提高它们的经营难度，使之退出房地产市场。对于那些融资渠道较多、实力雄厚的企业，提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见，利率调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰，促进房地产行业的整合。
2.利率政策对购房者的影响
目前，房地产市场上的购房者主要分为两类：一类是为了改善生活条件的自住购房；另一类是以实现财富的保值增值为目标的投资性购房。下面我们以利率上升为例，分析利率政策对这两类购房者的影响。
三、房地产公司应对金融政策调整的策略
（一）逐步建立多元化的融资渠道
房地产开发过程中最重要的因素是资金，房地产公司迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产公司对资金的需求，对房地产公司来说，金融市场多元化促使房地产公司积极寻求银行贷款以外的融资渠道，房地产公司上市、发行企业债券、信托项目融资房地产投资基金等都是比较理想的融资方式。房地产公司通过多渠道融资，可以有效缓解房地产项目建设过程中的资金需求压力。
1.银行贷款
房地产公司的融资结构具有明显的依赖银行贷款特征，商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产融资活动最重要的资金来源。尽管对于房地产公司来说，由于银行贷款受利率政策的影响很大，因此随着银行贷款门槛越来越高和非银行融资渠道正加速发展的双重影响，银行贷款在房地产融资总额中的比例正在逐渐减少。但是在短期内，我国房地产开发投资中住宅投资比重不会大幅下降，房地产公司对银行贷款的依赖是不可避免的,而且还有可能进一步扩大。
2.发行股票
发行股票是房地产公司融资的最佳途径。它不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，而且可以将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。房地产公司公开上市，可以吸收社会上的小规模闲散资金，从而扩大房地产业的融资渠道；公开上市之后，房地产
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