中国水利水电第九工程局有限公司贵州贵阳550081
摘要：近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，增长将近一倍。房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定误区。
关键词：房地产开发企业；审计误区；应对措施
1房地产开发企业的基本特征
1.1高财务风险
一般而言，房地产开发项目开发的周期较长、需要企业投入大量资金，再加之房地产开发项目本身成本较高、费用较大，需要大量银行贷款，因此，房地产开发企业经常面临较高的财务风险和巨大的财务压力。就目前我国房地产开发企业的现状而言，普遍存在负债经营的状况。一旦出现房屋积压、库存积压量增大的问题，房价向下波动的问题，资金周转不开的问题，必然会导致房地产开发企业陷入严重的财务困境，从而影响房地产开发企业的持续经营能力。
1.2受国家宏观经济政策影响较大
房地产企业的发展和房屋的价格，一般会受到国家产业政策、货币政策、税收政策、土地政策等多方面的调控。例如：国家通过土地政策，对房地产开发企业土地使用权进行调控，最常见的就是通过对房地产开发企业的开发环节和房屋交易环节来调控房地产开发行业成本；通过基准利率上浮或下降、居民购房的首付款比例等方式限制房地产开发企业的贷款总量。当一个国家实行宽松的经济政策时，房地产开发行业呈现出繁荣的景象，此时房地产开发企业经营风险较低。反之，则会增加房地产开发企业的经营风险。我国政府从2010年开始，加紧对房地产市场的调控，从宏观经济政策来看，房地产开发企业下行压力增加。
1.3开发周期长
一般而言，房地产开发企业的项目周期在一年以上、多则几年，并经历了规划设计、征地补偿、拆迁、建筑安装、配套设施完善、房屋销售等多个不同的环节，而在每一个环节中房地产开发企业都将面临很多不确定性因素，从而加大了经营风险。
2房地产开发企业常见审计误区
2.1缺乏内部审计的重视程度
我国在较长一段时间内，一直处于社会主义计划经济的过程中，而计划经济环境将导致企业中管理人员的重视方向偏移到生产管理层面，房地产企业的管理者在企业内部审计中逐渐意识到这种职能上的偏差；随着市场经济的来临，这种陈旧的企业管理模式逐渐趋于淘汰的边缘，但因长期以来其关注的重心的偏移，使房地产企业的管理者认为对财务会计监督即企业内部审计，这一错误的认知与思想模式，将混淆审计与财务的核心概念，无法合理调控房地产开发企业财务部门审计岗位；使监督审计的理念深入人心，因而无法发挥其内部审计的特性，影响内部审计的独立性与权威性，导致决策错误，无法将内部审计的范围进行合理扩展。
2.2虚增房地产开发成本
因开发成本的急剧增长，如危房改造、经济适用房等资产，产生高于实际价值的财务报告，导致了十分严重的企业无形资产虚增情况，致使账务处理异常；在一定程度上，虚增部分转入开发成本之中，将直接影响土地实际价值，在这一层面上，将违反房地产开发成本管理初衷及原则。致使众多房地产开发企业利用法律与政策的漏洞，在政策空间之中，进行相关处理，无形之中，也对我国建设现代化社会造成了一定负面影响。
2.3企业的经营收入问题
长期以来，房地产开发企业中，人为调节都是其经营收入中的重要问题，通过人为调节，能够拖延商品房的竣工决算，并从中谋求利益。比如对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊等情况，致使应如期竣工的项目，或已经竣工的项目，出现一系列关于操控售房合同与房款的问题，提高了资产管理难度。同时，房地产开发企业存在隐瞒经营实际收入的情况，针对国家制约业务，将合资开发获得的利润选取出来，不纳入经营收入的范畴中，致使收入账目不实，开发企业未将用于投资、偿债的相关产品按规定缴纳相应的营业税，导致出租收入产生出入，在多种房产业务的变化在近年来十分频繁，相关监控力度不强，审计难度增加。
2.4漏缴现象严重
房地产企业是我国近年来的热门行业之一，因其工程量巨大，而一旦工程启动，将涉及到大量的巨额资金，因此其中的利益往来十分频繁，因此其中的漏缴情况十分严重，经相关资料显示，房地产开发企业的偷税、漏税情况主要存在于土地出让金方面，因我国未实行土地私有化，在进行项目建设的过程中采用竞标的模式，致使对于缴纳土地出让金的数额差异较大，在不断推行城市化建设的同时，针对危房改建与经济适用房的土地出让金的缴纳标准，在人口逐渐聚集于城镇的现状下，其相对价格较之商品房更低，因此假以危房改建之名缴纳土地出让金的情况十分普遍，造成了我国有土地出让金大量流失的现状。
2.5审计人员专业结构不合理
受到审计手段滞后于会计核算的影响，审计工作的难度本身正处于逐渐增加的过程中，同时因房地产开发企业对审计工作的不重视，导致审计人员的专业结构缺乏其基本的合理性，在调查实际房地产开发企业的过程中发现，其审计人员大多数均是由原有的财务部门中分离出的，因此，其并不具备关于生产、经营及管理经验，无法发挥正常职能，内部审计队伍不稳定且审计人员的整体素质较低。
3完善房地产开发企业审计的建议
3.1转变观念，提升房地产开发企业管理者对审计工作重要性的正确认识
近年来，随着我国先后颁布和实施《审计署关于内部审计工作的规定》、《内部审计基本准则》，房地产开发企业的管理者必须转变观念，充分认识到审计工作的重要性。如：企业的管理者应充分了解审计工作的性质、职能和作用，以此来提升企业管理者对审计工作重要性的认识；可以组织企业的领导者参加关于内部审计理论知识等方面的培训，全面提升管理人员的整体素质；构建完善的内部审计机构，在保证内部审计人员工作地位独立性、权威性的同时保证内部审计工作的顺利运行。
3.2与时俱进，改进审计方法、提高审计质量
随着现代信息技术的发展和信息时代的到来，房地产企业的审计方法发生了变化，因此，各房地产企业应紧跟时代发展潮流，在内部审计工作中引进现代信息技术，实现电子数据处理业务的方式替代原来的手工业务处理方式，从而减轻审计工作中巨大的数据量问题。
3.3加强培训，尽快提升企业的审计人员综合素质
近年来，我国很多房地产企业逐渐认识到内部审计工作的重要性，并在内部审计工作上投入大量经费。但是目前部分房地产企业的审计人员综合素质不高、专业能力不强、职业道德素养差，因此，房地产企业必须加强培训，尽快提升企业审计人员的综合素质。
4结束语
总之，随着我国房地产企业的快速发展，企业内部审计人员做好审计工作受到普遍关注。做好房地产企业审计工作，可以促进房地产产业健康持续发展，对于维护房地产行业内正常竞争秩序具有重要意义。目前我国房地产企业内部审计方法比较落后，无法适应房地产企业审计工作现代化的发展要求。因此，审计人员应对房地产企业审计工作中存在的问题进行分析总结，改善企业内部审计方法，提高企业内部对审计工作的把关。通过提高房地产企业审计人员整体的专业素质和计算机技能以及优化企业内部审计模式，准确、全面和有效提高房地产企业审计工作的效率。
参考文献：
[1]王佳蕾.我国房地产调控政策发展历程[J].中外企业家，2019.
[2]徐圣芳.房地产企业集权与分权混合管理模式下的内部审计探讨[J].中国内部审计，2019.