容县自良镇国土规建环保安监站广西容县537500
摘要：近年来，我国房地产行业发展迅速，房屋测绘是随之兴起的行业之一。房屋测绘是一项系统性的工作，它同时涵盖了房屋管理和房屋测绘两个方面的内容。从当前的市场情况来看，我国的房屋测绘还存在一些问题，这些问题常常会使业主遭受一些经济损失，造成不必要的纠纷。在本文中，笔者结合自身多年的工作经验，对当下我国房屋测绘中存在的问题进行了较详细的阐述，并提出了具有针对性的对策，希望能够给相关工作人员提供参考。
关键词：房屋测绘；常见问题；应对策略
1房屋测绘的必要性
1.1为加强房地产管理提供必要的信息
房屋测绘是有其存在的必要性的，其最主要的作用就是为房地产管理提供基础数据以及其他必要信息。按照房屋测绘的一般步骤，测绘人员要以城镇的地理形态和地产项目的位置搭建起一个平面控制网，这个控制网是建立测绘坐标系统的基础。在建立控制网的过程中，要对各项地产数据进行测量和绘图。而地产管理部门则需要根据这些测绘所得到的数据进行管理。实际上，地产行业的图纸中，分幅平面图并非最精细的，如果更进一步的对地产项目进行分层甚至分户测量，那么就可以得到更加详细的图纸。这些图纸为地产管理者们提供了珍贵的参考材料。是他们制定决策和进行日常管理的必要支持。
1.2推进城市规划建设
在推进我国城市化建设的过程中，城市的管理部门对城市的房屋规划都十分是重视。可以说，一个城市的房屋规划直接反应了这个城市整体的精神面貌。城市规划的好坏是一个城市的物质水平和精神文明的直接体现。而房屋测绘则有利于推进城市规划建设。在对城市进行整体的规划之前，需要准备的数据包括现存的建筑的分布、数量、使用途径以及结构等。而这些数据的来源就依赖于房屋测绘技术。在经过测绘并整理之后，就形成了一整套完整的城市数据资料，这些资料将会在城市规划中发挥出巨大的作用。
2房屋测绘中常见的问题
2.1共有面积分摊问题
我国城市房价普遍较高，商品房在建设的过程中，必然会存在一些公共区域。一般来说这些共有面积都是分摊给各住户的，那么共有面积的测定就显得十分重要。对于一般的商品住宅而言，首先应该要确定建筑的内面积，然后再以此为基础来将共有面积分摊给住户。在进行分摊时，分摊系数的设置十分重要，它决定了每一住户应该分摊的面积大小，这直接涉及到住户的经济利益，因此在操作的过程中要公平、公正。对于一般的建筑，其分摊系数的设置较为简单，一般采用平均数算法就可以达到计算要求。对于结构复杂，或是具有其他功能性质的建筑，其分摊系数的计算需要考虑到各方面的因素，设置不同的权，按照加权平均数法来计算。但是在实际的测绘过程中，往往难以做到绝对的公平，这就导致了一系列由于公有面积而引发的纠纷。
2.2楼梯面积定义与存在问题
楼梯面积的计算要考虑楼梯所处的位置和结构来综合考虑。按照国家标准，室外的楼梯，要按照加入每一楼层的水平投影面积进行计算;对于没有顶盖的室外楼梯，其建筑面积的计算则要用取各层面积一半的算法。但是在实际的测量过程中，通常只是在顶层按照一半来计算，而在其他的各个楼层，楼梯的建筑面积都是按照原面积来计算的。由此导致的问题就是，楼梯的建筑面积存在异议，开发商和住户之间经常存在各种纠纷。
2.3阳台面积测算中存在的问题
我国对于房屋阳台面积的测定是有明确的规定的。对于有柱子支撑的走廊，其面积的计算要按照柱体外围的正投影的面积来计算。而对于一般的住宅的阳台，其界定方法则更加复杂。这种阳台的面积测定还需要观察两个指标：（1）住户门口是否有承重墙。（2）有柱走廊是否为某一房间特有的建筑。
2.4测量中的偏心测量问题
偏心测量问题是测量人员在进行测量的过程中由于测绘习惯的差异导致的测量误差。一般来说，很多技术人员在进行测量时，都习惯于把棱镜的后背位置直接面向仪器。通常情况下，这样的做法引起的误差较小，可以忽略不计，但是在某些情况下这样的作法会引起较大的误差。因为，操作人员在此过程中忽略的棱镜本身的体积大小。其导致的结果就是测量数据不是房产焦点处的数据,而是焦点附近的数据。为了获得精确的数据，正确的做法是将棱镜的后背位置放置在合适的位置再进行观测。
2.5检定仪器和棱镜常数问题
前面已经提到，房屋测绘的结果具有十分重要的作用，其对于维护住户的合法权益和促进城市的发展都有无可替代的作用。因此，确保测量数据的准确性就显得十分重要。而测量数据准确的首要条件就是测量仪器的正确使用和管理。然而，目前在进行测绘的时候，测量人员为了降低测量的难度往往没有按照规定来进行测量。很多的测量数据都是不准确的，在需要使用时还需要国家有关部门进行二次测量。例如，全站仪是测量过程中经常使用到的一种测绘仪器，要使用两组数据来确保测量结果的准确性，即乘常数和加常数。实际上，由于房屋面积较小，在进行测量时仪器之间的距离很近，因此仪器的乘常数对测量结果的影响不大，往往可以忽略，但是加常数对测量的准确性的影响较大，是一种重要的参数，不能够忽略。此外，为了进一步确保数据的精确度，当仪器常数不含有误差项的时候,或者测度较为准确时,应当设其为零。
3房产测绘不足的改进方法
3.1对测绘工作人员的素质进行提高
任何行业的发展都离不开工作人员整体素质的提升。现阶段，有些测绘人员的职业素养还不过关，在进行测绘时往往不按照标准流程来进行，而是为了省事进行不规范的测量。此外，还存在一些测绘人员不具有基本的测绘技术的情况。为此，相关管理部门要加强对测绘人员的培训，要反复强调测绘的标准。对于那些已经在岗的测绘人员，要定期进行测绘技能培训，在确保常用仪器正确使用的前提下，传授一些新型仪器的使用方法。同时，要提高测绘行业的准入门槛，杜绝裙带关系入岗的情况。为我国的测绘事业打造足够多的具有高职业技能和素养的测绘人员。
3.2运用新技术以完善测绘制度
21世纪是新旧交替的一个世纪，各个行业的科技发展都较之以往有了明显的进步，新技术对传统测绘手段的帮助是十分有利的。因此，要时刻关注科技的进步，主动将各项新的研究成果应用到测绘行业中来，以顺应时代的发展。这样才能够保证现行的测绘技术能够满足日益复杂的社会现状和日益增加的社会需求。
3.3建立房产测绘信息系统平台,统一管理
随着互联网技术的发展，我国已经开始进入信息化社会。利用信息技术来搭建测绘信息管理平台是未来的大势所趋。要依靠现代化的信息技术对传统的管理手段进行改革，加强企业之间的交流和沟通。为此，首先应该出台一套完整的、统一的数据处理规则。在此规则上开发出自动化的数据处理软件，实现数据的自动化处理，推动我国测绘行业的发展。
3.4加强对房产测绘市场的规范化管理
任何一个行业，要想能够得到长期、稳定的发展都离不开国家的调控和管理。笔者认为，可以将测绘企业和监管单位分离，杜绝测绘企业自己监察自己的情况。同时，要提高市场的准入门槛，对于那些不具备资格的企业加以取缔。此外，国家应该出台规范的收费标准，防止企业之间的恶性竞争。总之，国家有关部门应该对房屋测绘行业的发展加以重视，并加大管理力度，将该行业的发展带入一条健康的、法治的道路。
4结语
综上所述，房屋测绘在现代城市生活中扮演着举足轻重的角色，并且可以预见其在未来将会拥有更加广泛的发展前景。企业要自身出发，寻找在测绘的过程中存在的问题，并加以改进。同时，国家有关部门要加大管理力度，以确保我国测绘事业的健康发展，进而促进我国的城市化建设。
参考文献
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