宿迁市住建局房地产管理处江苏宿迁223800
摘要：房地产项目设计管理是一项漫长而复杂的工作，以往粗放式的工程项目设计管理模式早已无法达到科技化和信息化时代之下的房地产项目设计管理方面的要求，伴随着国内建筑业的持续对外开放，很多国外的企业前往合作，在许多牵涉到多个建筑公司的工程项目设计管理当中，国内的竞争能力不够，工程项目设计管理水平不够，整个建筑业的前景相对堪忧，所以，不管是从设计人员还是管理人员的角度出发，均应当对合理、科学的工程项目设计管理进行强化。
关键词：设计管理；房地产；开发过程；重要性
1建筑工程中房地产开发工程管理的重点内容
1.1开发项目之前的工程设计与规划
在房地产开发项目施工之前，设计单位要提前做好项目整体规划工作，合理设计，做好相应的准备工作。设计单位不仅要了解施工、管理要求，而且还要综合考虑工程项目整体效益，全面考虑房地产开发工程项目中存在的问题，保证设计方案得到更好实施。
1.2项目施工质量监管
工程施工质量是否达标，监督与管理占据非常重要的地位。在房地产工程项目施工过程之中，工程质量监管是项目工程管理的重点环节，工程项目施工质量达标，才能够提升房地产开发企业的市场竞争能力，企业立足要有良好的质量保证。因此，对于房地产开发企业来讲，要加大项目工程施工质量监管工作，明确项目施工质量监管重点，并加强工程质量检测。
1.3人员之间协调配合的管理
现阶段，房地产开发项目工程管理涉及的内容比较多，如人员的分配、材料的保管、设备的使用等等，由于房地产开发工程项目管理难度大，项目施工周期比较长，人员之间的接触，很容易引发矛盾，故房地产开发项目工程中的管理人员要做好人员之间的协调与配合，保证工程能够顺利施工。另外，管理者还要加强不同部门之间的配合与协调。
1.4工程竣工验收
工程竣工后，房地产开发项目工程管理人员还要组织验收人员进行全面验收，加强工程检测，保证工程项目施工质量符合国家标准。对于施工单位来讲，要开展合理的质量检验，保证工程项目施工质量达标相关标准之后，方可交付给消费者，让消费者买的放心，住的安心。
2房地产开发行业的发展现状
自改革开放后，我国在城市土地使用和住房居住方面进行了大力的改革，使得传统计划经济体制下对房地产发展行业的限制从根本上被打破，房地产行业开始大规模的发展。尤其是近十年来，随着城市化进程的不断推进，人们对住房的需求与日俱增，房地产的开发正逐渐成为推动我国国民经济迅猛提升的重要动力，这对国家发展和人民生活都发挥出不可替代的作用。目前，我国的房地产开发行业的发展前景十分广阔，主要体现在以下两方面:
2.1投资比例持续增大
据相关数据显示，到2017年8月为止，我国在房地产开发方面就投资了将近两万亿元，比2016年同比投资高出9%。在2018年春季，房地产企业已经完成了投资的三千多亿，同比增幅提升了6.7%。由此我们可以看出，房地产开发的增长速度是十分快的，它仍是固定资产投资的重要推动力。
2.2开发的土地面积增大
为了更好地刺激房地产效益，国家明确规定，如果企业购置的土地两年内未进行开发直接予以没收，在此情况下，开发商逐渐加快了土地开发的速度。到2017年为止，我国房地产开发的面积已高达2亿m2，比2016年上升了39.8个百分点。因此，按照这样的开发速度发展下去，房地产开发的面积只会不断扩大。
3全生命周期的设计管控要点
3.1设计管理在研发决策阶段的管控要点
3.1.1设计前期的导入控制
项目启动之前，团队会根据项目的定位及规模前期考察同类型产品，考察同类型同风格的项目产品，如新中式风格的住宅建筑富阳的微风之城。在项目产品规划设计之前会根据需求考察同类型的项目，如宁波府的现代中式庭院营造的手法。
3.1.2决策阶段的信息把控
前期决策阶段对于决策者来说需要研究国家政策方向、充分把握市场的需求。设计管理者为决策者在抉择设计单位、咨询单位、施工单位等方面提供有效的信息。
3.1.3研发阶段的总图控制
在项目研发及启动阶段，设计管理对项目总图设计的把控是重中之重。研发阶段的总图设计能将项目成本控制50%，决定项目的总货值的80%。所以说总图设计影响整个项目的成本，决定了整个景观布局，也决定物业管理成本的基础。研发阶段的总图控制需要重点控制七大部分的内容，分别是：用足指标、货值最大化、复制模块，配套用房最小化、增加绿化规划和底层挖掘、控制地库和减少入口。
3.2设计管理在设计阶段的管控要点
设计阶段的管理工作是房产项目管理中的重点管控阶段，该阶段的工作包括了产品的布局及细节品质，更重要的是成本的控制与相关风险点的预判。
3.2.1项目设计方案控制
研发阶段的设计管理偏于项目大方向的控制，而设计阶段方案控制更多各个细节的把控。在设计过程启动，协调设计单位进行项目实地考察，从而有利于设计出符合项目定位的方案，组织召开方案评审，针对整体布局、建筑设计、功能、空间、业态、单体、户型等多方面的研究，并结合评审意见要求设计单位逐一修改，完善项目产品的设计方案。
3.2.2设计图纸的审图要点控制
设计单位出设计图纸以后，设计管理者需要组织相关人员对设计单位图纸进行合理性和要点的审图，该部分的工作能优化项目成本，提前项目风险评估。其审图的要点更多的关注在总图、室外公共景观环境、单体室内、景观环境和其他多方面的控制点。如景观方面要注重硬质景观、软装设置和市政设施等方面的内容。
3.2.3项目设计的成本控制
设计管理在项目设计阶段成本控制主要涉及两大部门的内容，分别是总图优化及建筑单体的控制。而总图优化涉及的关键内容，有建筑面积、地下面积占比、人防面积、业态及风格、各出入口的设置位置。单体设计的成本控制则涉及户型配比、外墙材料、结构形式、层高、建筑总体高度等。设计阶段的每一单项的管理控制都是会影响项目的成本，如总图优化的关键是建筑面积，成本测算以实际建筑面积为单方造价为依据，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也得不到项目总成本的正确结果。地下面积的占比的不同也会导致项目的成本控制有不同的结果。地下面积的占比需要在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积占比应该尽量降低，地下面积增加土防护降、防水等费用，同时也提高单体建筑钢筋和混凝土的含量。而简单的出入口设置的不同，会导致后期物业管理费用的增加，所以设计阶段的成本控制在项目全生命周期中的管理控制是十分重要的，也是设计管理的重点，只有把握好每一个设计节点，才能有效地控制项目的成本。
3.2.4设计阶段的风险评估
设计阶段需要充分推演项目的建造、交付和居住过程中的重大敏感风险，并且就风险进行充分的评估，制定预防或解决方案，主要包括产品风险的评估、园区管理的风险评估、不利因素评估和分期开发建设的评估。如评估项目范围内不存在突破红线的内容，包括但是不限于花园类范围、园区出入口、构筑物、建筑投影范围、景观小品，公共绿化等不得超过红线范围。
结语：综上所述，高效的房地产开发设计管理对于工程质量的提升以及控制工程建设成本都有着重要意义，建筑企业应该不断提升房地产开发设计管理水平，重视房地产开发设计质量，强化服务意识，才能更加符合城市发展的需要，并且在激烈的市场竞争中取得一席之地。尽管目前我国的房地产开发设计管理还存在一些问题，但是相信通过在实践中的不断摸索前行，一定会取得更加丰硕的成果。
参考文献：
[1]况艳刚，李世龙.我国房地产开发企业信用管理模式探索研究[J].中国地产，2018（33）：48-55.
[2]张世涵.微观因素对我国房地产价格影响分析[J].中国房地产，2018（33）：16-28.