四川省宣汉县不动产登记中心四川宣汉636150
摘要：随着我国不动产统一登记制度的不断实施，产权管理机制的改革进程也在不断加快。为了加快完成不动产信息登记，构建完善的不动产登记体系，应高度重视不动产权籍调查工作，通过开展不动产权籍调查工作，为不动产登记提供重要的参考数据。
关键词：不动产登记；权籍调查；解决策略
前言：虽然我国不动产和地产是分开登记，但部分不动产没有土地使用权或无法办理土地使用权证，所以应加强不动产权籍调查和测绘工作力度。详细分析和研究不动产权籍调查要点，能够有效加强不动产管理工作。
1、不动产统一登记展望
现今，应对不动产登记制度进行逐步完善，其中包括公开查询办法的建设、对登记行为进行规范、全面接入平台等。还有一项最重要的工作，即打牢不动产权籍调查基础，因为不动产权籍调查是不动产登记最重要的基础工作之一。记载不动产权属、界址、面积、位置、等级、用途和价格等的图件、表卡薄册证及数据的总称，就是不动产权籍，其现在已经实现了数据化模式。不动产权籍调查根据不动产权利人的申请由政府统一组织，对权属进行调查，对不动产进行测量，查清不动产权属、面积、价格、界址等基本情况，形成数据、表册等调查资料，为不动产登记、证件核发提供参考依据。依照不动产权利人的申请，由政府统一组织分两种情况：一是按照相关的法律法规，申请人携带由有资质的机构进行不动产权籍调查得出的界址、面积等相关资料申请登记；二是由政府统一组织，比如现在正在开展的农村宅基地、集体建设用途的确权登记工作，这些权籍调查工作都是由政府统一组织，通过公开招标的方式确定队伍做不动产权籍调查。
2、不动产权籍调查的作用和意义
有相关法律法规明确规定，当事人在申请登记时，应根据不同的事项，提供证明和不动产面积、界址等材料，提供不动产权籍调查获得这些资料。由于不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，申请人应提交不动产界址、面积等材料，确保权籍调查结果在不动产登记后，具有相应的法律效应。不动产权籍调查是实施不动产统一登记的基础性工作[1]。
3、不动产权籍调查的内容
不动产权籍调查的主要内容有宗地信息、宗海信息、房屋等建筑物、构建物信息、森林信息等。通过不动产权籍调查，形成界址清晰、权属清楚、面积准确的调查结果，为不动产登记提供支持。通过不动产权籍调查，将不动产登记“四统一”的要求落实。通过逐渐建立不动产权籍调查体系和工作机制，对不动产登记制度进行完善，是现今不动产登记工作的主要内容。早在2014年中旬，国家开始对不动产登记相关制度进行制定的时候，财政部、国土部、农业部、住房和城乡建设部、国家林业局五部委，就联合颁发了有关进一步推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知，全国开展农村宅基地和建设用地发证工。2015年初，国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，这个方案对我国目前开展的不动产统一登记工作起到了重要支撑作用。
4、不动产权籍调查所存在的问题
4.1基础数据整合难度大
要想实现不动产统一登记，就应该将分散于不同部门的土地、房产、林地及土地承包经营权等数据进行整合，形成标准一致、数据规范、格式统一的不动产登记数据库。但是，原本的登记数据分散于各个部门，数据之间可能存在着诸多特点，例如结构不统一、逻辑不同步、数据自身的差异性等，导致基础数据整合工作出现许多困扰和麻烦。
4.2数据集中突发程度高
不动产权籍调查数据业务处理阶段，由于房地产市场的持续升温，业务量会呈现出阶段性爆发增长，不仅会增加数据处理人员的工作量，还会致使不动产信息管理系统中的数据量短时间内不断增加，对系统处理造成一定影响，可能会致使登记工作无法及时完成。
4.3业务分散且持续时间较长
随着不动产统一登记的不断展开，原本分散在各部门的历史遗留问题开始向不动产登记部门集中，诸多权利人要求统一更换不动产权证。主要包含有土地证无房产证、有房产证无土地证、历史老宅改建或扩建、城乡结合部国有土地与集体土地犬牙交错权属认定困难等诸多问题。处理这些业务不但需要专业的知识，更加需要从政府层面出台相应的政策加以解决。
5、不动产权籍调查工作策略
5.1规范调查、坚持调查工作利民便民
5.1.1开展一体化调查
将不动产单元作为基础单位，基于地籍调查，一并对林木、海域、土地、房屋等权属进行调查和测量。应由一家调查机构为主，完成和实现不动产单元权籍调查事项，避免多加调查机构的结果出现差异[2]。
5.1.2确定调查内容
不动产权籍调查应以宗海、宗地为基础，调查林木、房屋等定着物构成的不动产单元状况。结合登记或申请调查的不动产权籍类型，秉持面积准确、权属清楚、界址清晰等原则，合理确定不动产权籍调查内容。
5.1.3明确调查基本方法
将实地调查和内外业核实进行连接，查清不动产单元界址、用途、权属状况等内容，确保不动产单元界址清楚、权属清晰。充分考虑技术可能性、工作需要和基础条件等，做到因地制宜，选择适合该地区的不动产测量方式。
5.2不动产面积测算
在测算不动产面积时，不仅要对其所占面积进行测算，还要对不动产的结构面积进行测算。在测算不动产结构面积时，需要对建筑面积、产权面积和实际使用面积进行测算，为了确保不动产产权人的合法权益，必须保证测算结果的准确性和可靠性。
5.3做好不动产的权属工作
解决权属问题时不动产掌握精度指标的重要依据，换言之，确定界址点精度指标时，应以划分权属单元时无争议、用户满意为原则。权属和界址点精度有着密切联系，认识这一点是至关重要的。当前单一界址点的确定经常出现纠纷，主要原因是进行界址点测量时，对同一界址点施测的起点不同，导致其确定的界址点点位也不相同。当前地籍测绘中，《地籍调查规程》提出的实施精度，主要是从划分权属单元时不致引起争议这一角度出发的，从理论上分析，这个精度要求较《地籍测绘规范》更严格，目前应用也更广泛。土地、海洋作为不动产的基础，是不动产定着物的重要载体和依托，其测绘目的是确定宗地、宗海的权界址坐标、面积、高度等数据[3]。
5.4加快不动产信息管理系统升级换代
主要升级有以下两点：其一是进一步扩大不动产信息管理的互通性。要将各地的不动产管理信息系统和上一级信息系统的单向上报功能改进为双向反馈机制，要逐步和其他部门进行连接，将信息孤岛的情况打破，破除各部门之间的信息屏障和阻碍，促使各部门之间数据互通和互联，从而提高行政效率，为行政审批服务增效提速奠定基础，为“最多跑一次”提供信息保障。其二是对信息系统的强壮程度进行提升。健壮的信息系统能够确保不动产登记业务持续、稳定、有效的开展。要将系统的单机式部署改为双机热备部署，预防系统突发性的故障，同时要逐步将系统部署到当地政务云上，实现云端部署。系统本身也要加以改进，要优化系统结构，整合系统流程，改进数据管理，改进系统的稳定性，实现系统快速稳定的运行。
6、结语
综上所述，要想更好的开展不动产登记工作，就需要构建出合理的不动产权籍调查技术体系，但是，这之中会涉及到许多的国家标准和行业规范，导致这项工作开展格外困难。因此，在进行不动产权籍调查阶段，应把握好技术难度，使用先进、正确的软件系统，确保调查工作符合实际需要，同时有效满足不动产统一登记的需求，确保不动产产权人的合法权益。
参考文献：
[1]杨斌.我国不动产登记的现状及发展趋势[J].中国管理信息化.2019(03)
[2]李磊.新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究[J].北京测绘.2017(03)
[3]农玉华.不动产登记工作中存在的问题及对策[J].住宅与房地产.2018(11)