江苏省淮安市国土资源局淮阴分局223300
摘要：不动产登记与土地管理工作直接关系到我国民众每一个人的切身利益，在新时期，虽然我国相关部门已经采取了一些措施来加强不动产登记工作，但是在其中仍然存在着一些问题，本文分析了不动产登记与土地管理工作的现状，阐明了加强不动产登记于土地管理的重要性，然后针对其中存在的问题提出了一些应对措施，仅供参考。
关键词：不动产登记；土地管理；问题与对策
一、我国不动产登记与土地管理现状分析
在我国，不动产登记主要有矿产、海洋、土地承包经营权、林权、房屋、土地等登记，各种不动产登记机关、范围和内容不尽相同，并分类颁发权利证书。直到现在，除了《物权法》的相关规定以外，我国不动产登记制度主要体现在《不动产登记暂行条例》第656号国务院令、《不动产登记暂行条例实施细则》中华人民共和国国土资源部令第63号、《土地管理法实施条例》、《担保法》、《草原法》、《森林法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关法律条文之中；我国的相关部门颁布了专门的不动产登记法，规范不动产登记与土地管理制度，主要有建设部制定的《房屋登记办法》和国土资源部颁布施行的《土地登记办法》；除此之外，各部委、省、市、自治区制定了一些地方性的文件、法规和规章制度等。由于《不动产登记暂行条例》颁布之前，我国没有设立统一的登记办法和登记机构，导致各部门各自为政，重复登记等不合理的现象。
经过长期的实践与发展我国不动产登记与土地管理制度已经取得不错成绩，但其中依旧存在多种缺陷与不足，最终导致土地登记被忽视的现象出现。部分城镇房地产在实际进行登记时会出现不申请土地使用权变更登记的现象，或者是只针对房产是进行登记。房产证上没有土地使用证也是其普遍存在问题在之一，这也是导致房、地以及权利人出现不一致现象的主要原因，带有非常严重的后果。在实际进行土地转让与房产划拨工作时，房屋管理部门没有经过相关手续就发出房屋变更登记，这不仅违背相关法律制度，同时也导致土地划拨管理工作不能顺利进行。
二、加强不动产登记与土地管理的重要性
在当前的新形势下，实行严格的不动产登记和土地管理制度是大势所趋，主要原因如下所示。
2.1任何不动产都依附土地而存在
不动产如果没有相应的土地使用期限、用途、性质、形状、面积、位置等相关信息，和失去其相应的土地资源没有区别，没有土地的产权就构不成不动产。只有具有完善的土地信息，实行严格的不动产登记与土地管理，才能形成明晰的、完整的不动产权。
2.2加强不动产登记是严格土地管理的必然要求
土地是发展之基和民生之本，珍惜和合理利用每一寸土地资源是我国的基本国策，每一位中国公民都必须切实履行。没有明晰土地使用情况或不符合土地使用权登记条件的不动产，它的合法性存在质疑，难免存在违法用地的可能。通过实践表明，在不动产登记工作中，忽视土地登记，会带来很多麻烦。
2.3不动产登记可以促进科学的土地管理
采取不动产登记单元代码作为不动产物权的唯一编号，能够实现不动产的可更新性、可扩展性、唯一性和统一性等。不可再生、不可移动是土地资源固有的属性。依据统一的坐标系，可以精确标示不动产所处地理位置，将不动产登记单元代码作为不动产的唯一编号，可更新、可扩展、不重不漏，可以实现最科学的不动产统一登记按序管理。
三、新时期不动产统一登记与土地管理的难点
3.1相关法律不健全
目前为了保障不动产统一登记发证工作的顺利开展，国土资源安全局向下设立了不动产登记局，这在一定程度上为不动产的统一登记提供了保障，然而关于不动产登记的法律法规还不完善，相关部门也没有明确自身的职能，经常会重复登记，权利交叉，导致登记信息错误，埋下了隐患。在不动产交易前，要对权利归属进行明确，但由于职能划分有漏洞，不确定不动产各部分的权利归属，不能保护所有者的合法权益，对今后不动产登记工作也有不利影响。
3.2不动产登记人员的综合素质有待提高
不动产登记部门在设立之后，就应该对原先分散的部门人员和核心干部进行合理分配，但是在工作正式开展时，因为涉及到原先部门人员的权力和利益，调剂后的人员综合素质参差不齐，工作人员的专业知识也只是局限在原先的标准，知识面狭隘。如果想使不动产统一登记更加高效，就要全面提高工作人员的素质，定期开展专业培训，提高职工水准才是不动产登记部门的首要任务。
3.3登记技术需要完善
因为人口越来越多，土地空间利用率越来越高，所以土地和房屋登记系统已经相对完善，但是对于林地，海域等登记系统尚不完善，要想建立健全的不动产登记平台，就要对数据进行整理分析，对技术和方法进行改善，进一步促进不动产登记工作的进行。
3.4数据整合困难
对于不动产的登记，数据量巨大，整合起来难度太大，土地登记的数据中有很多业务数据和地籍数据库没有关联，数据更新也不够及时，范围也非常小。房产登记上很大一部分都没有建立楼盘表。林地登记普遍是纸张登记信息，档案资料与数据库未关联，相关信息也不完整。所以在这方面要投入大量的资金，人力，物力。
四、新时期加强不动产统一登记的对策
4.1扎根基层，确保制度符合实际
为进一步确保不动产登记工作顺利开展，首先必须有扎实的依据，对登记工作相关的规范条例进行巩固和完善，明确和简化每个流程的工作。要调查基层人民，虚心听取人民的意见和建议，制定科学合理的制度。务必明确不动产的登记关系，凡事要有充分的证据，程序要合法，对登记结果要整理总结，保证结果全面，为所有者提供优质的服务也是必不可少的。
4.2对工作人员进行培训，提高专业素质
在不动产登记中，许多部门或机构不愿意放手职责，在一开始就影响工作进度。登记人员的专业素质和态度直接影响着工作的成果，所以要加强对登记人员的专业教育，端正工作态度，加强技术上的培训，建立考核制度，杜绝不专业人员进行实际工作，还要理论和实践相结合，并对综合成绩进行评比，有奖有惩，让工作人员充分发挥主观能动性，提高工作积极性，这样才能全面提高登记人员的素质和专业水平，以服务的态度进行登记，满足不同的工作需求。
4.3建立完整的登记平台，实施信息化管理
因为每个环节都是由不同的部门进行负责的，并且这一过程中会产生非常庞大的数据量，这时候就需要一个数据平台和高效的登记信息查询系统，要根据实际情况适当引进先进技术对数据实行信息化管理，合理使用“云计算”建立数据库，并用“云共享”实现资源共享，使不动产登记信息更加有条理，也能降低错误率。
4.4根据各部门的登记情况，合理设置窗口
做好登记标示牌，并确保登记窗口人员和原部门相关工作人员工作交接的有效性，在软件和硬件上完整移交，设置好后进行调试，在资料上也要整理后再进行移交。在发放新证之前，要有一个过渡期，在此期间要试运行新制度和新系统，磨合职工的操作熟练度，为发新证后的工作做好万全准备。
五、结语
综上所述，不动产登记与土地管理工作非常重要，相关部门应该积极采用新技术来提升不动产登记的能力，同时相关工作人员也要秉承认真负责的态度来强化自身的职业素养，争取为民众提供更加优质的服务，共同推动我国不动产登记与土地管理工作水平的提升。
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