王昆鹏
金科地产集团股份有限公司
摘要：波动性作为价值规律的一个基本特征，在房地产市场同样起到了非常重要的作用。因此，了解波动性的概念和它在房地产市场中所起到的作用对于市场调控有着非比寻常的现实意义。本文从行为经济学的角度分析了房地产市场的波动性，除了人们普遍认同的影响其上下波动的因素外，人们的心理因素也是很重要的一环。投机心里，从众心理，心理预期和房地产市场的系统机制等共同作用，影响了市场波动。从以上分析出发，希望能为为政府调控提出新的思路。
关键词：房地产市场、波动性、行为经济学、心理因素
人们普遍认为房地产市场的波动性和经济周期有关，即随着经济增长率的变化，房地产市场出现萧条或繁盛的局面。本文则另辟蹊径，以研究人们的心理为主，着重关注心理因素对房地产市场的波动性所起到的影响。
一、波动性
波动性是房地产市场所具有的一个重要特征，很多国家很多地区的房地产市场都出现过大的波动。比如历史上人美国的次贷危机，日本房地产泡沫，香港楼市崩盘，这些都是房地产市场波动性的例证。我国也不例外，自改革开放以来，经济发生迅猛增长，房地产试产正式形成，同样经历了一个漫长的波动性增长过程。时至今日，房地产调控变得越来越难，房价偏高，房地产泡沫持续膨胀。因此，对其的研究和调控就显得十分重要了。
二、行为经济学概述
传统意义上，人们对于房地产市场的研究都是基于新古典经济学框架之上的，但是由于其基本假设的局限性，在解释波动性时完全放弃对人心理上的研究。这种完全理性的，抛开人来研究房地产市场的方法，无异于空中楼阁。
行为经济学则彻底放宽了传统上对房地产市场的假设模型，将人这一重要因素加入其中，着重研究人的心理和行为对房地产市场产生的影响，增强了现实意义，其衍生的许多理论诸如预期理论等都已经被应用到社会中的各个领域中。主流经济学认为人都是理性的，每个人都清晰的知道自己需要什么，不会被外物影响，不会乱花每一分钱；行为经济学则认为人的购买欲和行为是会受外界因素影响的，即行为经济学将心理学接纳到经济学中来，认为二者是可以共存的。
三：房地产市场在行为经济学上的表现
1、从众心理对房地产市场的影响
从众心理是心理学上的描述，在经济学上我们将其称为羊群效应，即羊群总是会盲目跟从头羊的带领，在房地产上表现为跟风，从众。我们在这里做一个假设，假设房价一直增长，人们现在以低价买房，末期高涨的房价则是收获，反之就会损失。而在房价持续上升的舆论之下，整个社会都陷入了这场因房价而起的狂欢，消费者对房价不断上涨持看好的积极态度，变得急躁和盲从。尤其是看到周围人因买房而获得巨大利润，社会舆论更加高涨，社会氛围更加浮躁，人人都坚信只要买房就会获得回报。
在这种情况下，羊群效应诞生了。房价越是上涨，人们越要买房，甚至于透支自己的消费力，借钱买房；买房的人越多，房价越高，人们越发相信买房一定会有大的回报率，于是更多的人自觉或不自觉的参与到哄抬房价中来。造成的结果便是房价一路飙升，直到人们的需求远远低于价格时，便会产生泡沫，房价逐渐回冷，进入到一个新的房地产周期。供求关系决定了市场，而人们的心理则是在供求关系的背后影响价格的决定性因素。心理的波动造成了市场的波动性，从众心理则放大了这种波动效应的作用。因此，决策者在进行市场调控时，不仅要重视经济规律，更要重视人的导向，重视人的心理和行为在其产生的影响。要控制正确的舆论导向，让民众认识到房产泡沫的危害性，避免盲目买房，不自觉哄抬房价。除此之外，要严惩炒房者，对其加征房产税，严格执行房地产调控[1]。
2、待价而沽的投机心理带来的市场泡沫
希勒指出，股价和股息并无太大联系，换而言之，股息的波动并不会对股价产生较大影响，同时股价也不是由未来收益的信息决定的，它是由市场，投资者，市场规律等多种因素共同决定的。按照这个观点，当非价格经济的影响小于价格经济指标的影响时，就会出现泡沫情况。房地产市场也有着相同的问题。
房地产泡沫表现在当下，人们的购买力远远低于房地产的价格，除了少数人能在这场房价盛宴中获利之外，大多数普通人是根本买不起房子的。多少年轻人一出社会就面临着房价过高的压力，在北京，上海等大城市，多少人只能一辈子蜗居在十几平米的地方，背负着“房奴”的重担，被房价压得喘不过气来。
地方政府同样是这场狂欢的参与者，土地的实际掌控者，高税收的实际利益既得者，使其成为地产大亨的利益伙伴，高房价的坚定支持者。房价上涨同样给银行带来了巨大的利益，盲从的人超出阶级透支自己的购买力，不断从银行通过借贷业务来博取房价的利润。开发商一面采取一切方法哄抬房价，一方面对消费者鼓吹房价会继续上涨，形成舆论效应。在投机心理的作用下，少数投机分子，即炒房者成为了房价上涨的重要一环。他们构建了虚假的市场繁荣，扩大了房地产市场的风险，从被压榨者摇身一变变成了压榨者，带给普通百姓更大的房价压力。各方势力的参与和角逐，导致了房地产市场的泡沫，多方的投机心理则进一步扩大了这种泡沫。而在这其中，投机心理是很重要的一个因素，都觉得投资房产会获得高额回报，一群人为了自己的利益不断向有限的池子里注水，最后的结果只能是池毁人亡，汹涌的浪潮会冲垮每一个岸上的人，包括无辜的百姓[2]。
如今，国家政府已经注意到了房地产泡沫的出现和其所带来的巨大危害性，开始有意识的进行房地产市场的调控。但效果并不显著，多方利益角逐之下，政策并不能被很好的实施，在这种情况下，我们应该严厉打击投机者，破灭他们的投机心理，只有这样才能真正将房价“打”下来。
3、消费满足和消费预期对房价的影响
衣食住行是人类生活的必要条件，时至今日，人们往往期待更加优质的生活条件，因此对住房有了更加严格的要求，这就是消费满足。投资者利用消费者的消费满足心理，诱使消费者购房，达到自己获得利益的目的。消费预期则是投机心理和从众心理的具现形式，人们对房地产市场的认识表现在房子价格的高低，居高不下的房价让消费者有了这样一个认识，房价不会降低的，它还会一直上升下去。这便是消费者的心理预期，各方利益既得者通过各种手段制造舆论，哄抬房价，就是为了给消费者这样一个心理预期，所谓杠杆原理，只需小小的推动一把，盲从的消费者就会被错误的消费预期裹挟而去，被迫进入到这场房价的狂欢中来。这就是行为经济学提出的心理预期理论和羊群效应理论。
4、市场波动性形成机制
行为经济学认为人是非理性的，即会受到外界因素的影响。比如，双十一等购物节人们会盲目从众，购买一些自己本不需要的东西，这就是非
下转第396页