中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）04-014-02
目前房地产市场成为社会关注的焦点。笔者收集一些统计数据来对房地产市场未来的发展进行分析，看看当前房地产市场发展的得与失。
一、城市化进程的快慢是房地产市场需求的主要影响因素
以某省会城市为例，省内市地居民成为购房的主力，由于城区规模扩大和吸引力的增加，省内市地越来越多的居民因医疗、自住或投资或为子女升学准备，开始关注省会楼市，当前社会的个人经济条件越来越好，对于医疗条件和方便性的关注逐步变得强烈，甚至变得焦虑，子女就学更趋向于大城市。省会城市医院、学校超负荷运转，市地、农村医院、学校人丁稀少。比如据统计北京市每医疗年专家号178万个，需求却达1.2亿个，严重的不成比例。财富积累导致人们需求强烈，心情焦虑。以上多种因素推动了市地和农村居民购房比例的增加。在2009年1-10月份中，某省会商品房购买对象以省内市地居民最多，占整个购房者的53％，其次是本市居民，比例为35％，再次是外省人口和郊县居民，分别占8％和4％。随着外来人口的逐渐增多，省会城市规模和影响力逐渐增大，又引来更多的外地购房需求。商品住宅消费对象已经彻底发生了改变，主流购房者已经从本地城区购房者为主转变为本省其他地方购房者为主。同样，这些因素在全国范围内也都存在，这也是北京、上海等一线中心城市住房需求持续高涨的主要原因之一。
二、流动性泛滥，投资需求是目前房价上涨的助推器
目前的社会资本过剩、流动性泛滥、通胀预期是明显的，房价不幸成为投资品，导致房产价格上涨。价格高涨和购房人群增多吸引了一部分投资者和投机者关注楼市，推动了房地产市场的第二波火爆行情。2009年某省会城市秋季房展会中的调查显示:79.2％的购房人群仍然以自住型需求为主，20.8％的人群以纯粹的住房投资为目的。尽管79.2％的调研对象购房目的仍然是自住，但与2008年相比自住购房比例反而有所下降。而比较2009年春季调查，投资需求增长了10个百分点。2008年一年房价相对稳定，2009年房价快速上涨，重新激发了置业者的购房投资欲望，所以本次调研投资置业比例比往年稍有提高。另外，调研对象也会存在隐瞒投资的倾向，因此可以推断真正的投资需求比例会更高。在国内一、二线城市，投资购房的情况更普遍，房价上涨幅度也更大，有人估算，上海房产50％以上成为投资品。在有些地方，房地产已经由消费品变成了投资品。国务院发展研究中心中国企业家最新调查报告显示，目前改善型购房和投资或投机型购房是推动房价上涨的主要因素，有63.7％的企业经营者认为，改善型购房是企业所在地区楼市需求的主要来源，43.1％的企业经营者认为，投资或投机型购房是企业所在地区楼市需求的主要来源。因此，用有限的土地资源建房，无法满足快速膨胀的信用和社会财富积累的速度。必须把房产从投资品中脱离出来，才能满足住房的社会居住需求功能。房价快速上涨，自住需求明显受到压抑，政府“保民生”的压力加剧。购房人群也逐渐由年轻人向中年人转变。随着年龄结构的转变和需求结构的转变，郑州商品房价格正在呈现较快速度的上涨，这种上涨出现了一些非理性的因素。
三、开发商对房价的劫持
房价上涨推动地价上涨，还是地价上涨带动房价上涨？调查来的数据显示，地价在房价中所占的比例并不很高，地价并不是推动房价上涨的主因。今年上半年，针对商品房中土地价格占商品房销售价格的比例，国土资源部对全国105个城市、620个不同类型的楼盘进行了抽样调查，结果显示，地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％，大多数地价占房价比例在15％～30％之间，平均为23.2％。全国工商联房地产商会调查则显示，地价在房价中的比例高达58.2％。某省会城市抽样调查数据显示，地价在房价中所占比例最高的为32.02％，最低的为18.96％。从抽样调查数据看，地价在房价中所占的比例并不很高，这从一个方面说明，地价并不是推动房价上涨的主要原因。通常情况下房价决定地价，而不是地价决定房价。进入21世纪，我国的综合地价和商品房价都呈逐步上涨的趋势，但总体来看，房价上涨幅度仍高于地价。数据显示，2001年以来，我国的综合地价和商品房价都呈逐步上涨的趋势。2002年~2008年，地价增长率分别为4.39％、4.68％、6.08％、4.20％、5.19％、13.37％、0.47％，而同期房价增长率分别为3.69％、4.84％、17.76％、14.04％、6.28％、14.76％、1.42％，在多数年份，房价增长率要高于地价。地价受经济环境影响较大，而房价主要受人为因素影响较大。
从房价构成分析，房价上涨的原因可归结为房地产商暴利，而开发商暴利又是因为房地产定价机制的缺乏。商品房的定价权掌握在他们手中，房价被操控是决定房价、地价逐步上涨的主因。
四、国企过热进入房地产火中取栗
2009年“地王”争霸赛中，房地产企业的势力版图正在发生改变，“国进民退”是无情的事实，具有国资背景的房企无疑成为“地王”频出的重要推手。
5月22日，万科以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009－015商住用地，一举创造了当地的“地王”。
6月26日，成都中泽置业19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元㎡。
时隔仅4天，6月30日，中化方兴以40.6亿元的总价，高达15313.7元平方米的楼面地价夺得北京广渠路15号地块，成为北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”。
7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录。
9月10日，中海地产以70.06亿元的天价，拿下上海长风6B、7C地块，成功摘下新“地王”的桂冠，也将今年的“地王”纪录一举推高30亿元。22409.33元㎡的楼面地价使其一举夺得全国住宅楼面单价冠军。
这一纪录仅仅保持了20天，9月30日，绿地集团以72.45亿元竞得上海徐汇区龙华路1960号地块，刷新了全国“地王”纪录；而上海市国资委旗下的上海城建集团获得的“单价地王”徐虹北路8号住宅地块，折合楼面价2.32万元㎡。
11月4日，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块，只用了15分钟就以11.9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得，264％的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平，14024元平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。
11月20日，起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地，在经历了190轮激烈竞价后，被自称为有政府背景的北京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿元拍下，成为北京市新晋地王。50.5亿元的拍卖总价，加上竞拍后折合的楼面价29859元㎡，使天竺22号地一举成为北京“双料地王”。2009年房企“拿地王”的力度明显比2007年要大，2007年9月份全国的地王不超过30个，但是在今年9月份，根据他的监控就有50个之多。产生地王的城市主要以北京、上海、广州、成都、重庆、苏州、杭州、深圳、南京、佛山等一线城市以及经济发达的二线城市为主。其中一线城市明显成为这些抢地房企的主要目标。
在本轮“地王”大战中，处处可见“国字号”的身影。上文提及的万科、成都中泽、中化方兴、金地、中海、绿地、上海城建、象屿、大龙等均是具有国资背景的房地产企业。央企保利早在今年5月便开始全面发力，几乎参加了所有意向城市重点地块的竞买。连续拿下成都领事馆路地块、重庆鸿恩寺地块、苏州2009－B－14号地块等三处“地王”，北京的大兴黄村地块、佛山禅城两个地块，溢价幅度也在100％以上。仅这五个地块的投入就超过120亿元。
有人统计，今年上半年，全国月成交总价排行前10名的地块中有60％的高价地块由有国资背景的企业获得。近两个月内，国企陆续竞得近20个热门地块，涉及土地款超过265亿元。其中，刷新单价和总价的地块达到13宗，直接导致当地地价爆发式上涨。
国企狂啃“地王”，与“适度宽松”的货币政策不无关系。在流动性极度充裕的前提下，一些具有国资背景的房企经受不住暴利的诱惑，玩起了天价拿地的“游戏”。
自去年9月份以来，央行开始实行“适度宽松”的货币政策，并连续5次降息和降低存款准备金率，以刺激房地产业的投资。同时，国家公布了今后两年总额达4万亿元的庞大救市计划，极大地刺激了房地产业和土地市场的发展。
根据央行公布的数据，上半年人民币各项贷款新增7.37万亿元，据估算，用于房地产业和制造业的中长期贷款将分别达3360亿元和2370亿元，而制造业信贷资金也可能流入地产市场，总数超过8000亿元，已相当于拉动经济4万亿元投资的五分之一。
4万亿元的投资和巨量新增贷款并没有让占经济主体总数更多、拉动就业程度更高的中小企业受惠，相当一部分资金进了大型国有企业的口袋。腰包突然鼓起来的大型国字头企业，纷纷踏进土地市场，试图凭借更雄厚的国资实力，分享这轮楼市的红利。
据了解，目前在国资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业。大部分央企的主业是与地产关系不大的钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等，这些企业组成了最新的拿地大军。
有业内人士分析，集政治特权、金融特权及垄断利润于一身的国企，具备了向一般竞争性领域进军的优势条件。不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助以及其他各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。
在整体经济走向复苏的进程中，在实体经济基础尚未恢复到位以及制造业产能过剩的情况下，其他行业的投资回报依然不确定。但房地产的高额利润率却是有目共睹。统计数据显示，91家上市房地产企业2009年前三季度共实现营业收入1416.8亿元，同比增长25.4％；共实现归属于母公司股东的净利润总额为200亿元，同比增长29.7％。较之其他仍在水深火热中的行业，房地产无疑仍然是当前最赚钱的行业。
银行的信贷政策异常宽松，拿到大把信贷资金的国有企业既然不愿意投资于实体经济，必然要把钱投向楼市或股市。可以说，是国家的扶持政策将房地产变成一个投机和投资行业。
除了“放手一搏”的心态，国企大肆拿地还有抵御通胀的考虑。上半年银行7.37万亿元天量新增贷款和全球央行开动印钞机救市，增加了业内对于流动性过剩的担忧，产生了通货膨胀的心理预期。手中大笔的信贷资金如果没有合理的保值增值渠道，将面临货币贬值的风险。出于资金安全的考虑，国字头企业便将目光转向了土地市场。
“国”字头开发商卷“土”重来，让各路专家不禁担忧，地价之高已经背离了经济学的基本常识，扭曲了市场机制，制造心理恐慌，助推房价上涨，酝酿楼市泡沫，已经危及了整个房地产业的健康发展甚至国家的经济安全。
地价飙升，房价助涨，透支了行业的潜力，压抑了消费者的消费，势必导致内需不振，造成市场萎缩，这明显背离了国家扩大内需、改善民生的政策导向。楼市投机成风积累的泡沫已经让很多房地产商尝到了苦头，在经济还未完全恢复的情况下，大肆追逐“地王”称号，似乎再次埋下了“自食其果”的隐患。
经济学家巴曙松认为，地王不断出现是一个非常大的挑战。如果任由国企肆无忌惮地创造地王，那么，将为中国房地产业、金融业乃至整个经济埋下巨大隐患。
最后，高地价助推形成的高房价使得中国房地产市场畸形发展，最终酿就金融风险。高地价助推形成的高房价将使得购房者望着畸高房价而淡出市场，削弱市场购买力，最终必然使得房价崩盘，套牢国家资金或者银行贷款，酿成金融风险。
然而国有投资退出很难，银行很难收回贷款，一般都会展期，拖延，赖账。最终可能形成国资高价拿地，推高房价，给民资解围获利，然后国家出面为高位套牢的国企解困。
五、经济适用房热度下降，原因在于其作为投资品越来越多地受到现在的政策限制，导致不方便运作。同时，这一现象说明现在的房屋购买动机中居住因素在下降。
在一线城市，经济适用房早已不是热门。中原某二线城市2009年底经济适用房公开销售共推出6203套房源，但最终仅有5169人报名申购。即便这些报名者每人都能选中房子，还会剩下1034套房源。经济适用房一房难求的局面已经不存在。
综上所述，房地产市场已经成为一个投资因素严重挤压消费因素的市场，逐步失去了社会价值。如果国家不在大的政策上进行调整，估计房价会持续上涨。最终的发展趋势是泡沫的破灭和社会资源的极大浪费。因而，提出以下建议：
一是国家必须充分调动和发挥房产的使用功能。
作为国家和政府，始终不能无视产业发展的社会需要，投入巨大社会资源的目的毕竟主要是解决城市化过程中居住问题。不能无视房产成为投资筹码。否则多少土地、建多少房产都满足不了投资膨胀的需要。所以住房小型化，实用化是我国国情决定的，是以有限资源满足居住需求的唯一途径。
二是在目前租售比严重不合理的情况下，建议居民多租房。
居民租房意识的提高有助于抑制购房需求的短促释放。目前的租售比很高，租房相对合算。目前空置现象是很明显的，国家和政府需要建立有公信力的公共租房公司，沟通出租方和求租方，大小双方的顾虑，消除双方的不便。同时尽早出台物业税，防治住房资源闲置和浪费。
总之，只有物尽其用的房地产市场才是社会效益最大化的市场，这应是市场参与各方努力的主要方向。④①