天津华北地质勘查局300170
摘要：近年来，我国的房地产价格不断变化，人口、物价、社会环境、居民收入与城市化水平是影响房地产价格的主要因素。本文主要研究了以上五种因素的影响，并分析了影响房地产价格相应的政府政策。
关键词：房地产价格；影响因素；政策分析
引言
房地产业是国民经济的基础产业，不仅是生产生活的必需品，也是一种资产。房地产的价格关系广大人民的生活问题，也关系着国家的金融问题，研究房地产价格的影响因素，有利于为房地产开发者提供参考，有利于加强政府的宏观调控。
1.房地产价格的影响因素
1.1人口因素
随着人口数量的增加，人们对房屋的需求不断提高，对房屋的要求在不断提高，因而房地产的价格也在不断变化。人口对房地产影响是存在两个相对立方面的，有积极影响但也存在相当严峻的消极影响。首先，一方面，随着人口的增多，例如外来城市人口的迁入、或农村人口向城市转移等人口迁移，不断刺激着当地的商业、服务业等行业的发展，促进当地经济水平的提高，导致房地产价格提高；另一方面，迅速增多的人口使城市更加拥堵，街道堵塞脏乱，车辆迅速增多，导致城市环境恶化、污染严重，这些都有可能对房地产价格产生负面影响，使房地产价格不得不降低。
1.2物价因素
物价上涨一般会导致房地产价格上涨。物价上涨是通货膨胀的表现之一，随着经济的不断发展，总需求过于增长，而总供给不足，需求得不到满足，同时，生产成本不断增加，供求双方相互作用。由过度需求引起物价上涨，但这种物价会使工资增加，从而推动供给成本的增加，进而物价上涨；由成本增加而导致物价上涨，如果没有总需求的相应增加，最终会使生产减少，失业增多，从而使由成本增加而导致的物价上涨停止。因此，在总需求与总供给的共同作用下，物价才会上涨。而物价上涨使房地产价格不断上涨，两者具有因果关系，从目前的较长一段时期的研究来看，房地产价格的上涨率要比物价的增长率高。但不可否认，物价是导致房地产价格上涨的重要因素。
1.3社会环境因素
社会因素与环境因素也是影响房地产价格的重要因素。影响房地产价格的社会因素主要是指社会治安程度及社会稳定程度。一般来说，稳定安宁的社会环境，会导致房地产价格上涨，而不安定、动荡的社会必然导致房地产价格下降。例如广东有大量的外来务工人员，人员鱼龙混杂，难以管理，社会治安相对较差，经常发生抢劫等恶劣事件，人们的生命安全受到威胁，这种情况下，外来人员更愿意回老家置办房产，从而影响广东的房地产价格。影响房地产价格的环境因素是指房地产周围是否有环境、声音等污染，周围的交通是否便利等地理环境。随着新观念的不断深入，人们对居住环境有了更高的要求，不仅地理位置要好，地理环境也是十分重要的考虑因素，绿色、健康的生活态度已深入人心，小区的环境、运动设施都成为了购房者的考虑内容。
1.4居民收入因素
居民收入的增加导致了消费结构的变化，人们的消费逐渐从单纯的吃饱穿暖向衣、住、行、文化、娱乐等方面转变，房地产成为了重要的消费需求，因此我国房地产的需求量不断增大，房地产价格也在不断上涨。例如众多省会城市的房地产价格不断上涨，人们的收入不断提高，观念也从在银行吃利息变为多种方式投资增收。因此，房屋已经不仅仅用来满足自身居住，而是变成一种投资的消费方式，许多人拥有两至三套房屋，再加上从周边县镇中转移进中心城市的人口，城市的房地产价格也就一涨再涨。
1.5城市化水平因素
城市化水平又叫城市化率，一般用一定地域内城市人口占总人口的比例来表示，是衡量城市化发展程度的重要指标。2003年，中国城市人口总量为世界的17%，居世界第一位。到2010年第六次全国人口普查，我国居住在城镇的人口为665575306人，占49.68%，2011年末，城市化率达到51.27%。我国城市人口在不断增加，城市化率也在不断提高，而城市化的发展对房地产行业的影响十分巨大，从这一因素看，我国的房地产需求十分巨大，也势必影响着房地产的价格。城市化水平的不断提高，促进着房地产价格的上涨，尤其是经济高速发展的城市，不断有外来人口或农村人口涌入，在广州、深圳等地购置房产，推动者房地产价格的上涨。例如惠州市周边县镇的富裕农村人口在珠海、惠州等地购入房产，是惠州房地产价格上涨的重要因素。
2.房地产价格的对应政策研究
2.1土地政策
随着城市化进程的高速推进，城市的扩展速度大大超越了人口城镇化的速度，使土地的出让收入受到了很大影响，传统的发展运行模式已不再适用于当今社会。此外，土地征地的拆迁成本已经出现了一个很大的上升空间，全面的与低成本的城市化告别。而房地产价格最大的监管因素就是土地的供应影响，因此土地政策的变化势必引起房地产价格的变化。国家必须根据实际的发展情况进行相应的转变发展模式与结构性改革，全面清理地方政府的土地资源，推进土地改革的进一步深化。目前，政府不断完善土地拍卖制度，使其能够有效控制开发商的积极性，带动土地价格适度涨高。土地价格的上涨，使房地产价格相应上涨。
2.2住房政策
住房政策是指政府出面干预和解决住房问题的规定性安排，合理的住房制度可以使房价收入保持一个相对稳定的态势，促进房地产行业的发展。在计划经济时期，我国的住房是通过国家计划分配的，这一分配制度严重扭曲了家庭的消费结构，使住房建设与市场经济严重脱节，政府和单位背上了沉重的包袱。自2000年取消福利分房，不少单位和个人突击购买商品房，集资建房等，给房地产行业带来了极大的冲击，市场化和多层次化的住房供给逐渐形成，房地产开发商逐步成为住房分配的主体，使房价不断上升。随着福利制度的取消，房地产制度逐步完善，在此期间，政府发挥了巨大的作用，制定了一系列法律法规，对房地产市场进行监督与调控，适时对房地产市场进行调节，控制房地产价格。
2.3信贷政策
信贷政策是国家一定时期经济政策在信贷资金供应方面的体现，由于我国银行业的主导型金融体系受政府担保，银行可能在房价持续高涨时低估信贷风险，导致银行过度放贷，对房地产价格造成冲击。目前，房地产开发商的自有资金比例较低，而住房消费贷款的首付比例也过低，在这种情况下，易出现资金链条的断裂或购房者出现断供，从而引起信贷危机。因此政府必须加强宏观调控，完善商业银行的治理结构，拓宽房地产业的融资渠道，严格准入房地产开发项目贷款，必须出台合理的措施，控制住房投机行为，引导消费者树立正确的消费观，建立多层次的资本市场，分流房地产行业的投资需求。
2.4调控政策
房价调控政策的主要目的在于保证房价稳定上涨，2010年，我国的房地产政策已由支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。有关当局充分借鉴其他国家的先进经验，注重宏观调控房地产市场。目前新增的政策有实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，增加居住用地的有效供应，建设保障性住房，改造棚户区住房，加强对房地产开发企业购地和融资的监管等。通过政府有效的调控政策，房地产的价格逐步稳定。
结语
房地产的价格受多种因素影响，主要因素包括人口、社会环境、物价、居民收入、城市化五个因素。而近年来房价飞速增长，使许多有住房需求人们等不到满足，在此期间，政府发挥了主要的调控作用，通过土地、住房、信贷等政策展开全方位宏观调控，促使房地产价格逐步稳定。但我国的房地产市场仍存在许多问题，需要相关部门进一步关注与调控。
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