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摘要：有效地控制房地产项目工程造价，对房地项目开发成败有着决定性的影响。本文通过多年的工作经验分析了工程造价管理中存在的五个方面的问题，提出了全过程工程造价控制应该从重视人才、加大人才引进力度、健全工程造价信息化资源数据库、实行主动控制、以设计阶段为重点及加强施工阶段变更签证管理等方面着手，采取全过程、全方位的管控措施，才能达到预期的工程造价控制目标及提高企业的经济效益。
关键词：房地产；工程造价；全过程控制
1前言
随着我国经济建设的快速发展，越来越多的私营投资项目和各种各样的企业投资项目在不断扩大，同时涌现出许多大型的房地产开发项目。这些房地产项目投资巨大，关系到开发企业的生死存亡；项目建设周期长，带来的不确定性很大。房地产项目开发涉及面广、关联性大，开发过程中产生的问题错综复杂，如果不对工程项目进行全过程的监督控制和跟踪管理，这些“动态”的信息一旦变成了“静态”的信息，工程造价就无法控制。因此，在目前房地产市场竞争激烈的条件下，应对建设项目实行全过程、全方位的工程造价管控，才能达到预期的工程造价控制目标及提高企业的经济效益。
工程造价的全过程控制就是在工程项目建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施将工程造价的发生控制在合理的范围和批准的造价限额之内，以求合理地使人力、物力和财力，取得较好的投资收益。
2工程造价管理存在的问题
工程造价管理是建设工程管理的重要环节，此项工作的好坏体现出工程技术与经济管理者的水平，对房地产开发商而言，又决定着一个项目达到预期投资目标的成败关键。当前，工程建设投资“三超”现象(概算超估算、预算超概算、结算超预算)普遍存在，其原因是多方面的，主要有：
2.1造价从业人员综合素质不高，不能全面的参与全过程管理
我国的工程造价从业人员不管是在知识结构上还是在技术水平上都与国际同行相差甚远，从业人员综合素质不高，只注重后期控制，主要表现在：知识面窄，知识严重老化，缺乏现代造价管理意识，缺乏市场竞争观念、系统观念和责任感。造价人员的个体知识结构不够完善，主要表现在对于知识的广博和精深不协调，综合协调管理能力较弱，尤其是经济、商务、管理、法律等方面知识和能力不足，绝大多数造价人员还不具备进行全过程、全方位、动态的工程投资控制和管理能力，也没有参与全过程造价控制的意识，更不具备全过程控制造价的实践经验。
2.2缺少工程造价信息化资源数据库
工程造价信息化资源数据库能够帮助工程造价人员合理的编制投资估算和设计概算，能够将工程建设参与各方有机联系起来，帮助改进工程造价控制工作状况。没有建立工程造价控制资料和积累分析资料，工程造价控制人员就不能实现很好的经验积累，工程造价工作就缺乏必要的科学指导数据，这不但不利于提升工程造价工作人员的工作水平，还会给后来的工程造价控制工作带来大量的、繁杂的、重复性的劳动，造成了人力、物力、财力上的浪费。
2.3对工程造价的管理思想上认识不深
房地产开发商普遍忽视工程建设前期工作阶段的造价控制，造成估算投资不足，不同阶段的估、概、预算缺乏动态的调整；初步设计深度不够，存在较多设计上的漏洞，预留活口；工程造价的控制范围比较窄，主要着眼于施工阶段——标底及投标报价的编制、合同价格的确定与预结算价格的审查，这些都是在施工图纸完成以后所做的，它们都受施工图的制约。这样的事后算账方式，只能消极地反映已完工程量，被动地反映建设工程项目的总体价格，这显然是片面的、不够的。
2.4设计阶段的概算控制深度不够，机制不健全
目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济分析深度不够、在设计中大多重技术轻经济，设计人员只对质量负责，对工程造价的高低关心得太少，以致忽视优化设计方案来有效控制工程造价。造成这种局面的原因是：
①设计单位对概算控制缺乏责任意识：现行设计单位的收费大多是以项目初步设计概算总造价比例收取设计费，如果优化设计方案，节约了投资，却减少了设计费的收入；设计阶段的招投标工作的开展，设计院之间的竞争也比较激烈，房地产开发商利用市场竞争机制与设计院签合同时对设计费进行压价，造成设计院优化设计方案的积极性不高，因而设计单位一般不能够站在业主的角度控制建设项目造价；技术与经济分离，在设计阶段，工程设计人员与造价人员工作不能紧密结合，各做各的事，缺少必要的工作协调，工程设计人员不懂工程造价，也不过问工程造价，工程造价人员对工程设计的专业技术知识涉及的少或根本不懂，这样，工程造价就难以控制。
②缺乏控制项目概算额的激励机制：在对设计单位的限额设计管理上，国家计委规定，自1991年起，凡因设计单位错误，漏项或扩大规模和提高标准而导致工程静态投资超支，要扣减设计费。从这一文件可以看出，设计人员的报酬是和设计质量和数量直接挂钩的，但是，如果设计单位节约了资金，将设计概算远远地控制在限额设计之下，没有相应的奖励制度，使其失去有效控制工程造价的事业心和责任感。
2.5施工实践与竣工结算阶段控制不力
①在施工阶段，很多房地产开发商急于项目开工，又没有做好必要的准备，搞“三边”工程(边决策、边设计、边施工)，对投资额度的要求、建设标准的把握、设计深度的审查、招标文件和承包合同的合理与完善程度没有严格把关，严重违反工程项目建设基本程序，造成施工中大幅度变更设计，而且对更改的必要性与合理性没有监督，对更改的损失没有相应的责任制约，致使工程造价难以得到有效的控制。
②现场签证管理混乱：有些监理工程师的业务素质差，对合同、预算和有关规定不熟悉，不应签证的项目盲目签证，不能提供合同外增加费用的充足依据，有的现场工程量问题不经核实随意签证，还有的签证单由承包商填写，监理工程师和业主既不调查也不审核，不负责任的确认。如在某房产公司一期工程的室外工程中部分检查井直径为1000mm的签为1500mm。施工单位在编制结算时高估冒算，虚报工程造价。
3工程造价控制的措施
工程造价控制贯穿于工程实施的全过程，主要可分为三个阶段：即立项阶段、设计及招标阶段、施工及竣工阶段。前两个阶段主要在于确定合理和足够的投资，是打好投资控制的基础阶段，不打好良好的基础，作为投资重点的第三个阶段，也就产生不了真实的效果。根据国内当前的实际情况，针对如何有效地对房地产开发项目进行全过程造价控制的措施如下：
3.1重视人才，加大人才引进力度是控制工程造价的根本
“以人为本”才能有效的控制工程造价，是所有的开发商必须重视的一个管理理念。在项目的管理过程中，往往由于管理人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。因此，开发商应克服以往的技术加管理的简单用人方式，创造一种“以人为本，共享共选”的宽松用人环境，大力培养人才的同时留住人才，用好人才。同时应建立人才档案库，从人才库中花高薪酬选用高素质、专业化的造价工程师，这对整个公司的工程造价管理事业的发展能起到关键的作用。
3.2健全工程造价信息化资源数据库
我国已进入信息化时代，信息已成为项目投资者不可缺少的参考因素。资料的积累不仅仅是原始资料的搜集，还必须经过加工、整理，以使资料具有真实性、合理性。资料的搜集不能只停留在设计概算和施工图预算上，要包括整个工程实施过程直至竣工决算。健全工程造价资源数据库首先应该将已完工程的资料进行积累和系统分析，得出科学数据，作为今后同类工程的造价控制信息；其次是将有关部门的人工、材料、机械、设备价格信息、造价指数、人工材料、设备的市场价等信息进行加工、整理和归集，为决策者正确的做决策提供依据，为投资控制部门提供造价变化预测信息。
3.3改变传统观念，确立主动控制的造价管理意识
在造价控制中，往往将控制理解为目标值与实际值的比较，以及当实际值偏离目标值时，分析其产生偏差的原因，并确定下一步的对策，如图1，
3.4.1改革设计收费办法，调动设计单位控制工程投资的能动性
改革的方向是以投资限额为基数按一定比例计提，另加节约资金在限额以下的造价按一定比例来计提，如因设计质量导致设计概算增加则按二倍的比例扣回。实行这种取费方式，能够提高设计质量，也有利于技术与经济的结合，有效地控制工程造价。
3.4.2推行设计招投标与方案竞选，优化设计方案
①方案设计实行招标和竞选制：设计招投标不仅有利于设计多方案的选择和竞争，从而择优确定最佳方案，达到了优化设计之目的；而且有利于控制建设项目工程造价，中标项目一般做出的投资估算能控制或接近招标文件中规定的投资范围内；更有利于缩短设计周期，降低设计费用。
②推行限额设计
限额设计是按批准的投资额控制初步设计，按批准的设计概算控制施工图设计，严格控制设计的不合理变更，保证造价限额不被突破。限额设计必须贯穿于设计的各个阶段，实现限额设计的投资纵向控制。因为限额设计是将上阶段设计审定的投资额和工程量作为控制标准，所以各个阶段的限额要求不一样，如图4所示。
进行限额设计可促使设计单位加强技术与经济的对立统一，克服长期以来重技术、轻经济的思想，有利于强化设计人员的工程造价意识，使设计人员重视造价，改变设计过程中不算账，设计完了才算账，由“画了算”变为“算着画”。
3.4.3加大概算审查力度
概算审查，可以使概算投资总额更加完整、合理、确切，尽可能地接近实际造价；也有利于促进设计的技术先进性与经济合理性。概算中的技术经济指标，是概算的综合反映，与同类工程对比，可看出它的先进与合理程度。在概算审查中，对建设项目设计的经济合理性进行评价，提出合理化建议和修改意见，可以促使节省投资、提高效益。
3.5加强对施工阶段的管理，降低工程造价
施工阶段是建筑产品的形成阶段，也是资金投入最集中的阶段。工程量大、涉及面广、影响因素多、施工周期长、材料设备价格以及市场供求波动大等特点决定了施工阶段在工程造价管理中具有不可忽视的重要地位。
3.5.1加强工程量签证的监督和管理工作
现场签证漏洞多、管理难度大、人为因素多、结算难度大，加强现场签证的管理和审查是控制工程造价的重要环节。严格执行现场主管、驻现场代表、监理工程师、造价工程师四方签字的签证程序，签证工作必须按照确定的程序进行，避免发生工程管理人员只管签证，不算经济帐问题，严肃变更签证的真实性、合理性和经济性，避免弄虚作假现象和由此引出的纠纷。
4结论
工程造价的控制是一个动态的过程，市场经济变化多端，使得工程造价控制也变得更为复杂化，这就需要开发商对工程造价进行全过程、全方位的造价管理，才能提高投资方的经济效益，才能在竞争激烈的房地产开发市场中立于不败之地。
参考文献
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[4]刘智英.浅谈如何有效进行工程造价管理.建筑管理现代化，2016.