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摘要：随着我国人口老龄化进程的加快，推动了健康养老产业的迅速扩张发展，随之而来的养老地产也开始崛起。健康养老产业是国家支柱型战略产业，其长远的经济和社会效益不容忽视。基于对养老地产发展现状的研究，文章分析了国内外养老产业的模式，指出了其存在的问题。同时，分析了养老地产未来发展的前景及主要方向，并提出了相关的设计策略。
关键词：养老地产；老龄化；健康养老；发展现状；养老产业模式；设计策略
1引言
随着全世界人口平均年龄的不断增长，老龄化逐渐成为世界各国普遍面临的问题之一。我国已于1999年正式进入老年化国家之列，且老年人口的年均增长速度（3.28%）远超总人口年均增长速度（0.66%），在未来的5-20年内，老龄化进程将会进一步加速。养老地产正是在这一日益严峻的人口老龄化趋势下所形成的特有概念。我们通常将养老地产定义为，由房地产开发商或相关的社会机构，根据老人的特点和需求设计的并负责后期运营和管理的养老设施，从而使老年人能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所。目前，养老地产包括以下基本存在形式：老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、养老公寓，以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分等。
2国内养老产业现状及养老地产行业现状分析
2.1国内养老产业现状分析
目前国内的养老模式主要分为三种，即居家养老、社区养老、机构养老。
机构养老可分为高端的商业机构养老和保障性机构养老。但受传统文化观念的影响，我国国民对机构养老有比较大的抵触心理。同时，养老机构自身也存在着一些不足，如地区分布不合理，多数位于偏远地区，类型构成不合理，高端和保障性机构比重大，中间多适用的机构比重小；人员配备不到位，服务水平跟不上，配套设施不齐全等。这些因素导致了我国机构养老空床率高，发展前景差的现状。在这些机构里，一些面向中高端人群的“精品化、连锁化”商业性养老机构，医养结合的服务是核心，而地产正是整个服务业的基础，承载其整个产业。这些机构的发展会增加对商业地产的需求，同时稳定的现金流也为发展地产产业提供了资金保障。
居家养老是我国养老的主体，老年人居住在自己或亲属家中，由其他家庭成员提供养老，服务。目前我国约有90%以上的老年人使用这种养老模式，。这种模式通常缺乏便利的医疗服务和医疗设施。对应需要发展远程和上门医疗服务，增加医疗设施。
社区养老主要以养老地产为代表。在这样的社区里，老人们即可以很容易找到与自己有共同兴趣爱好的伙伴，独立、自由、有自己的生活追求，也可以得到适当的照顾，而且子女也可以随时探望。同时，这样的社区会有定点合作的医院，和更加直接、便利的医疗服务。这种养老模式，在我国将会有很大的发展空间。
2.2国内养老地产行业现状
目前来看，我国的养老地产尚处于初级阶段，从政策引导、人口结构、消费能力和商业模式等各方面来说要老地产仍处于探索起步阶段。社会资本纷纷进军养老地产，基本形成房地产公司、保险公司、社会养老服务机构三足鼎立的局面。房地产和保险公司仍多在试点，大规模成体系发展尚未成型。保险企业目前是养老地产市场上的生力军，试水养老地产的保险公司有泰康、合众、平安、太平等。而房地产企业则是在寻找转型的途径，进入养老地产行业的地产公司有万科、绿城、保利地产、复星等为代表，目前已有约80余家。这些房企已经建立起了一定规模的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式，仍处在探索阶段。
3国内关于养老产业的政策及养老地产未来发展前景
3.1我国历年关于养老产业的政策变化
2000年建立以家庭要老为基础、社区服务为依托、社会养老为补充的养老机制
2006年鼓励吸引社会力量投资兴办不同档次的养老机构；积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业
2011年采取公建民营、民办公助、政府购买服务、贴息补助等多种形式引导社会力量兴办养老服务设施
2013年加大医疗服务领域开放力度，实行“非禁即入”；到2020年全面建成以家庭为基础、社区为依托，机构为支撑的覆盖城乡多样化养老服务体系.
2014年开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点城市为北京、上海、广州、武汉；
2015年推进医养融合发展，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构；明确提出医养结合，需推进医疗机构与养老机构等加强合作、发展社区健康养老服务。
2016年提出全面开放养老服务市场，鼓励民间资本、外商投资进入养老健康领域，推进多种形式的医养结合，增加有效供给等利好信息。
同时，各地方也相继出台了养老机构优惠政策，如海南省对于养老机构实行税收减免、贷款贴息、建设补贴等。
3.2健康养老地产未来发展前景
根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老人将选择养老社区，未来适老社区发展潜力巨大。目前，我国约有2亿的老年人口，催生至少4万亿的基础养老需求。而养老地产作为养老产业的核心载体，必将迎来爆发式的发展。
4国内外养老地产的模式分析
4.1发达国家或地区的养老地产模式
以英国为例，英国的养老模式主要是社区养老（传统家庭养老+集中舍院，关注对老年人的心理情感关怀），打造了高比例老年人口的“养老小城”，如贝克斯希尔，海斯汀，巴斯等。同时，还存在大量的以盈利为目的的商业性养老机构（疗养院、护理中心），弥补社区照顾的不足。
4.2国内养老地产的模式分析
4.2.1目前养老地产的形式
度假养老社区养老社区配以养老会所、艺术中心等，拥有优质的自然环境。如泰康之家.吴园、乌镇雅园等；
养老社区多栋养老公寓+护理楼，配以大型康体文娱会所，医疗康护中心、康复医院，如泰康之家.粤园、随园。嘉树、万科幸福汇等
养老公寓1栋养老公寓+1栋护理楼，裙楼内配以活动室、康复治疗室、理疗室等，如万科.榕悦等
4.2.2目前养老地产的经营模式
租售结合模式地产公司运营养老地产的模式多为租售并举，包括出售老年公寓，自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样可以快速回笼资金、保持企业健康的周转率，也能产生足够的营运现金支持相对高昂的养护费用。这也正式地产公司本身的特点决定的。
保险产品和养老服务相结合模式保险系企业经营的基本模式都是与保险产品挂钩的，以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。可采用两种模式：其一，投保人具备入住养老社区资格，并缴纳一定的月租或服务费；其二，即通过实物租赁的方式来实现收益。
4.3国内养老地产存在的问题及解决措施
房企系养老项目多是在自己的社区里开辟一块地另做老年公寓，配套其他普通房源出售。目前较为普遍的情形是房企在住宅建设基础上，加上简易的无障碍设施和医疗机构的配套，就形成了养老地产。目前推出的养老地产项目大部分还停留在这个层面。同时，经营养老地产需要经验丰富、专业化的团队和持久的努力，这些需要专门的公司进行大量的投入。而这并非地产公司的主营业务，相比持有经营性物业，他们更需要快速周转的现金流。借鉴美国的经验，即将到来的REITs比较适合养老地产，地产公司拿地、建设，交给专业公司经营，经营公司把重资产出售给REITs并反租，回笼资金交还给下一个地产公司进行下一轮建设。
保险系养老项目多是专门开发一个综合的养老社区，他们在拿地环节所获得的土地通常是用作养老的。拿地成本低，但物业不能出售。但保险公司天然偏好长期稳定投资，他们开发的养老产品和经营养老社区相得益彰。保险企业在拿地、建设、项目运作上相对房地产企业较弱。
房地产企业和保险企业在养老地产业务中，各有所长和不足，互相配合、互相补充，才能更好地推动养老地产的发展。
5设计策略
5.1养老地产的特性
以养生养老为主题，以地产为载体，以适老化设计为标准，以服务为核心价值的新型地产，主打健康、生态、人居环境与自然相融合为卖点的消费地产特征。
5.2设计策略
在项目筹划中，主要有主题定位为导向、源整合为导向、运营服务导向三种设计策略，应根据不同的项目特点，选择合适的策略。
在服务上，关注老人身心健康，配备健康饮食、进行心理关怀，做好身体照护、组织兴趣活动、鼓励进行社交活动，提供多重医疗安全保障。
在设计过程中，要针对老年人归属感缺失、情绪消极敏感、生活能力下降、活动范围缩小等特点，采用组团布局，营造家庭氛围；尊重老人的想法，多沟通，注意私密性、安全性；对于日常使用或接触到的家具设备等进行适老化设计；服务设施就近设置；安装智能化管理系统。
产品设计需重点关注无障碍设计及精细化设计，如设置风雨连廊、连续扶手、室内无级差设计、加大字体、设置入户记忆台等。
6结论
我国的养老地产已经有了很大的发展，但是仍然处于探索阶段，养老地产的成熟与完善，还有很长的路要走。
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