关键词：土地；房产；不动产；登记；问题
一、不动产登记是强制登记还是自愿登记
一般而言，不动产登记具有被动性，应依当事人申请而为之，如果国家要求不动产必须登记，将会产生公权对私生活的干预，但事实上，普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的，经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达，资源能够自由流通的社会，基于交易安全的需要，当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下，房地产市场并不发达，房屋交易非常稀少，政府曾经实行过一段时间的总登记，这种总登记具有强制性，它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在，集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制，当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈，不动产登记比例较低。
二、不动产登记机构的设立
不动产登记机构如何设立，是实务部门最为关心的问题，《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作”，至于该部门究竟何为，并未明了，是其他不动产登记机构并入国土部门，还是单设不动产登记局，都未明确。由于涉及各自的部门利益，无论如何设置，都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”，举例示明，比如一个地级市，下辖三个中心城区（不包括下辖设区的县），那么根据该条规定，该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见，地级市应设一个统一的市级不动产登记机构，下辖的中心城区可分设派出机构，统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置，可以保证在一个城市里，不动产登记运行体制的顺畅，减少分设不动产登记机构的制度运行成本，因为在中国现行体制下，分设部门就会产生部门利益，产生部门摩擦，带来部门协调问题，影响效率。
三、关于空间的登记
当前，土地的空间利用日益重要，在城市中，机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现，但是，在当前实务中，这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”，但对空间究竟如何描述，却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定，但在操作层面，空间及空间权的登记仍是一个难题，我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件，但比较零星，不够全面和系统，效力也较低，难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面，一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分，二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性，现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用，不能清晰有效管理土地的空间布局，必须选择参照物，对土地的立体利用进行三维信息记载，实现对土地空间的三维管理。
四、登记簿的编制标准及记载内容
登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准，以该特定的不动产为基础，一个特定的不动产占据一张簿页，然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括：第一，不动产自然状况；第二，不动产权属状况；第三，不动产物权变动记录，记载不动产前后物权变动记录；第四，其他部分，记载异议、查封、解封等信息。
根据物权法定原则，物权的种类和内容由法律明确规定，当事人不能任意创设，故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载，从而使之产生物权的效力，登记簿上应记载的内容，由法律明确规定。比如，甲把房子出卖给乙，但约定一个条件，此房只能由乙居住，乙不得转卖，那么这种约定应该是无效的，违背了物权法定，所有权即包括占有、使用、收益、处分权能，乙取得所有权后当然可以转卖，甲无权干预，这种约定不得在登记簿附记栏中体现。
《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”，缺少了不动产物权变动记录的记载，应当增加。同时，不动产权利的限制应当有明确的依据，如法院的查封文书等，至于“提示的事项”，规定较为随意，在实务中徒增歧义，引起混乱，建议去掉。
五、不动产登记种类及其理解
不动产统一登记后，不动产登记种类包括哪些必须明确，对不同种类的登记类型的理解也应当一致，以避免争议。按照物权法定原则，不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来，不得自行创设。按照《物权法》的规定，不动产的登记类型主要包括：初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。
六、关于登记程序
《征求意见稿》第三章是登记程序的规定，此章问题较多。
第一，应当增加登记程序的一般规定，增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”。
第二，关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨，哪些情形需要双方申请，哪些情形可以单方申请，这是不动产登记机构每天都会遇到的问题，很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白，关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点，根据不动产物权变动原因的不同，不动产物权变动分为两种类型：一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动；另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言，必须由双方当事人对合同、协议履行完毕，完成登记才能发生物权变动，因此，需要双方申请。就第二类而言，在判决、调解、裁定等生效时，或被继承人死亡时物权即发生变动，这时，登记不是物权变动的要件，不需要前来登记机关完成登记，物权已经发生变动，但是权利人要处分该不动产时，必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权，因此，由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是，并非所有的法院判决，申请人都可单方前来申请登记，判决文书有三种类型：第一种是确权判决，当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理；第二种是给付判决，这种判决仍须双方前来共同申请办理，一方不愿意配合的，须要法院的协助执行；第三种是变更判决，此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定，修改为：“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请”，建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的，可以由当事人单方申请”。
七、登记信息利用与隐私保护
物权法的基本原则之一是公示公信原则，公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示，使第三人能够及时了解物权的变动情况，这样才有物权变动的效力，公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为仍受法律保护，也为有效。
公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护，特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示，但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢？这涉及到公示的目的究竟是什么，依笔者之见，公示的目的是为了交易，如果不存在交易，公示也无多大意义。当然，国家公职人员的财产公示另当别论。
参考文献：
[1]孙宪忠.论物权法.法律出版社.2008
[2]刁其怀.不动产登记中的审查标准及赔偿责任──评《物权法》第十二条、第二十一条.中国房地产.2007.7
[3]刁其怀.《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点（一）.中国房地产.2009.7
[4]刁其怀.《城市房地产管理法修订》：宏观思考与微观建议（上）──以房地产交易及登记为视角.中国房地产.2010.6
[5]刁其怀.《城市房地产管理法修订》：宏观思考与微观建议（下）──以房地产交易及登记为视角.中国房地产.2010.7